天相投資顧問有限公司分析師石磊把這種表現歸因為銷售均價的下降。在石磊看來，5月萬科的銷售均價為10872元/平方米，比4月下降約1500元/平方米，而6月份均價下降到10233元/平方米。

但萬科不喜歡降價這種說法，在8月8日深圳的一場演講上，王石說：“2008年經過‘拐點論’之后，你們會發現，到2009年、2010年，公開場合我不談房價了”。王石不談，萬科在談，但謹慎異常。

6月1日，一則“萬科6月份開始全國降價”的消息引發業界震動，隨即萬科公開否認，萬科的說法是，總部不搞一刀切，從來不會向各地公司下達統一的價格調整指令，而是由分部因地制宜。

為了避免刺激前期的購房者，萬科這次強調銷售均價比新政前約下降14.3%，但在售樓盤許多是新盤，采取的是低價入市的策略，而非對前期在售樓盤的降價。

對于開盤就要銷至60%的標準，郁亮在8月10日的投資者推介會上笑言，這是拍腦袋的決定，沒多少科學依據，60%代表著賣出了大多數。

萬科的降價遭受著另一種批評。數據顯示，盡管銷售均價比新政前約有15%的下降，卻比去年同期提高將近30%。高華證券的數據顯示，前7個月，萬科的合同銷售均價達11417元/平方米，高于2009年同期的8811元/平方米，達到歷史最高水平，而保利的銷售均價還是八千多元。

住宅還是商業？

郁亮說，對于萬科而言，沒有志在必得的土地，也沒有不能放棄的城市。在經歷了2008年的大跌和2009年的瘋狂之后，萬科在2009年對發展策略做出了適當調整，一是加強在二、三線城市的布局，二是加大商業地產的比重。

萬科在二、三線城市的土地儲備更為兇猛。2009年年報顯示，在萬科所有項目資源中，一線城市項目資源約占三成，今年上半年這一比例進一步提高。在1-7月新增項目儲備建筑面積中有92%分布于二、三線城市；從金額投入上看，在二、三線的新增項目投入占總投入的77%。

相比在二、三線城市的布局，萬科在商業地產上的推進沒預想中的堅決。

2009年11月16日，萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調宣布新戰略：萬科未來將加大持有型物業的儲備，并在近期陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型，住宅與開發持有物業比為8:2。這被廣泛視作房地產商業模式轉型的標志性事件。2009年8月，商業名家凱德置地的毛大慶跳槽萬科，坐鎮華北，惹人想象。

萬科今年確實在商業地產上作出了嘗試，一是今年4月，萬科相繼有3個大體量商業地產項目被披露，總投資超百億元；二是6月9日，在大本營深圳，萬科對外發布新產品策略，“深圳萬科將從單一的住宅產品升級為多元化業態經營?！比f科副總裁杜晶說。

對于外界不斷的質疑，曾高調表態的郁亮態度有所回收，其表示，最近三年，商業地產的比例不會超過10%，未來不會超過20%，而單一地塊，住宅必須超過50%。

事實上，在調控面前，除了酒店業務有所動作外，萬科堅定地執行著王石所定的普通住宅開發商策略。

“未來萬科的重心仍舊是普通住宅，我們在拿地的時候，144平方米以下中小戶型要做到不低于80%，在今年的特殊情況下，這個比例會進一步提高，要達到90%。上半年的銷售情況表明，高端的大戶型去化速度就比較慢?！比f科副總裁肖莉說。

住宅產業化難題

除了堅持普通住宅的定位外，住宅產業化一直是王石和萬科心中的夢，但多年力推之后的不順，也讓這一策略成為王石心中的痛。如今，萬科試圖借調控大力推行保障房之機嫁接自己的住宅產業化夢想。

在今年3月23日萬科的股東大會上，王石表示，萬科會按照既定的發展規劃穩步推進住宅產業化?！?010年萬科的計劃開工面積為850萬平方米，預計其中100萬平方米會用來做產業化”。

但現實是，在萬科內部高層看來，100萬平方米的說法只是希望而不是任務，沒有合適的項目，是無法落地的。哪怕是一直力推的王石也明白，住宅產業化所面臨的現實困境。

一來是當房子好賣的時候，項目公司不會去考慮房屋品質問題；另外，一些新技術材料價格較高，而且缺乏優惠政策的支持；第三，與發達國家不同，中國的人力成本廉價，開發企業減少人力實行工業化生產，成本會不降反升?！白≌a業化的成本確實比較高，每平方米的造價比傳統方式高出350元，按一年500萬平方米的開發量計算，將會增加十幾個億的開銷?！蓖跏f。

王石期望在保障房上拔得頭籌，目前已在深圳、北京、南京和上海等8個城市介入了保障房建設?！拔覀儠e極地協助政府做這樣的事情，而且我們的目標是，不僅僅要做，而且是做成廉租房的樣板工程?！蓖跏f。

但王石明言，所謂的樣板工程，前提是一定要住宅產業化?！氨热缯f，我們在深圳要開工的20萬平方米的公租房，全部是用住宅產業化的方法來進行?！?/FONT>