經濟觀察網 記者 程志云 即將于周六開盤的萬科長陽半島項目以最低13500元/平方米的低開價，讓不少業內人士感覺意外。該項目所在的房山區長陽鎮起步區1號地，是2009年的房山地王，樓面地價達到6450元/平方米，綜合成本每平方米在一萬元以上。不過，記者發現，該項目能夠以相對較低的價格入市，原因在于開發商調整了該地塊的容積率。

“萬科長陽的項目改規劃了，容積率提了一大截?！痹谒逊烤W論壇上，日前一篇關于萬科長陽半島項目改規劃的帖子引起網友關注。

記者登錄房山信息網發現，在政務公開通告欄上的《關于房山區長陽鎮起步區1號地項目規劃調整公示》顯示，中糧萬科要求在地上總建筑規模不變的前提下，將03地塊建筑控制高度由45米調整為60米，容積率由2.0調整為2.49；將04地塊建筑控制高度由60米調整為80米，容積率由2.2調整為2.41。與此同時，將10地塊容積率由2.2調整為2.18，將11地塊容積率2.2調整為1.81。 

“提高容積率的兩塊地是向空間要面積，降低容積率的地塊則是會做高端開發?！币晃粯I內人士指出，容積率的調高調低，最終都是開發商受益。

去年9月，萬科經過長達164輪的激烈競價后，逼退國資背景的中建、北京城建和中國遠洋，最終以22億元的價格勝出，誕生了當時的房山地王。  

當時業內人士普遍質疑，該地塊綜合成本高達每平米1萬以上，而彼時該地塊附近的樓盤價格才 8000 元左右，是否劃算。從此次開盤的結果來看，萬科有自己的如意算盤。

“開發商制造地王又通過修改規劃來降低成本，這種操作一直以來備受業內詬病?！鄙鲜鰳I內人士指出。

今年初，以40.6億元天價拍下廣渠路15號地而創造北京新地王的中化方興也曾提出修改該地塊規劃，但因申請沒有得到所有其他競買人的同意，而被北京市規劃委員會拒絕。業內預估，如果按照修改后的規劃來開發，中化方興從該地塊的營收將增加20億元。

2008年，因為“容積率”重慶曾爆出窩案，數十名廳局級官員落馬。