經濟觀察報 江夏/文 位于武昌和平大道18號的華潤鳳凰城，曾被評為武漢市最美的100個樓盤之一，十幾棟33層高的紅色樓宇環繞著精致的園林綠化，典雅整齊的泰式園林景觀成為武昌江邊的一道風景，而如今這里卻即將遭遇一場劫難。

5月28日，一紙拆遷通告奪取了鳳凰城的安寧。通知告知6月3日前，鳳凰城二期西側將被地鐵穿過，小區內部面臨嚴重破壞。

突如其來

按照武漢市佳園拆遷公司的公示，地鐵2號線從積玉橋站出來后，要向東南方向轉彎到螃蟹甲站，轉彎位置正好在鳳凰城下，這意味著2006年剛建好的鳳凰城二期被占用接近一半空間，10號樓下的商鋪將被拆除，11號樓位置要挖一個大坑，拔出地下深埋的樁基，深度可能達到幾十米。此外內部五分之一的綠地要被占用，小區地下車庫要去掉十分之一，施工圍擋長達兩年……

6月8日，記者來到鳳凰城。如今的鳳凰城掛滿了“補丁”，居民自發在陽臺懸掛白底黑字的橫幅，上面寫著 “地鐵走歪路 侵犯業主利益”、“華潤黑心 出賣業主”。而和小區環境一起改變的還有居民的日常生活。在小區西門口業主自發設立了維權值日崗，24小時輪流值班，“就怕趁我們睡覺時就給拆了?！币晃慌畼I主說。

小區最西面10號樓下的一間空商鋪成了維權委員會的辦公室，一塊很大的宣傳板上貼著密集的業主簽名，還有大家搜集的相關法規和文件資料。

鳳凰城居民告訴記者，當初買房時，地鐵車站就是華潤置地宣傳的重要賣點，他們是被這個便利的區位吸引。如今鳳凰城銷售廣告上仍寫著 “熱烈慶祝地鐵2號線正式動工，見證華潤置地·鳳凰城城市中心優勢地位”這樣的字眼。

按照規劃，鳳凰城西側的積玉橋站就是縱貫武昌的地鐵2號線起始站，計劃2012年建成通車。

除了方便的交通位置，買房人從開發商華潤置地處得知，地鐵建好后，小區前面是個街心公園，不會再建高樓遮擋小區。大量購房者不惜花1萬多元每平方米的高價購置鳳凰城。

他們萬萬沒想到的是，期待中的地鐵卻成了小區的殺手。

除了施工造成的直接影響，地鐵最近離33層高的10號樓只有2.7米，與附近9號樓、1號樓、2號樓的距離也非常近，住戶擔心這些高達100米的樓房，樓板本就比較脆弱，很難經受地鐵建成后的震動。

武漢大學城市學院一位學者告訴記者，2003年8月1日實施的《地鐵設計規范》規定：對于2類區（居住、商業、工業混合區），地鐵線路軌道中心與建筑的控制距離應在30—35米以上；4類區（交通干線道路兩側）控制距離為30米以上。這個規定是有一定科學依據的，但在實際過程中通常不能遵守。

自從地鐵要穿過小區的消息傳出來，鳳凰城的房價和聲譽也與日劇降，附近房產中介都拒絕給這里二手房掛牌。

關于鳳凰城的拆遷公告早在2009年3月就在網上出現了，部分業主在網上看到公告后，也到鳳凰城物業詢問過，物業則表示此事“不確定也不清楚”。直到今年5月28日拆遷公司打圍圖示公布后，他們才知道小區要被改動這么多。

非常應對

業主們最想知道的是，在這期間地鐵規劃有沒有發生變更，到底是華潤建房在先，還是地鐵規劃在先，是誰沖撞了誰。

本記者從武昌區政府了解到兩個項目的時間：2004年4月，華潤集團通過掛牌方式獲得積玉橋項目用地，當時地鐵2號線規劃設計方案尚未形成。2005年，市規劃局核發華潤鳳凰城建筑工程規劃許可證。

2007年12月，市規劃局根據國家發改委正式批復的地鐵2號線一期工程可行性報告，向武漢地鐵集團核發2號線的選址意見書和用地規劃許可證。也就是說地鐵規劃獲批時，華潤鳳凰城已經建好了。

但在地鐵規劃獲批后，華潤置地一直沒有告知鳳凰城的購房者，直到去年3月，房源已經基本售完。只有聯排洋房11號樓現在還有十幾套沒有賣掉。業主提出“地鐵的具體路線是在2007年確定的，但我們在購房時華潤沒有告訴我們，華潤是否隱瞞了重大規劃變化?；蛘叩罔F部門是不是改了規劃我們都不知道”。

6月9日，武昌區區委書記張清光帶著幾位區政府工作人員來到小區，先召集住在鳳凰城的16位機關單位人員和家屬開會，傳達區委意見。同時組織了八個工作小組挨家挨戶散發一份打印傳單，名為《關于軌道交通2號線涉及鳳凰城小區相關問題的解答》（以下簡稱 《解答》），但記者看到這份《解答》上面沒有抬頭、沒有簽名和單位蓋章。

區政府的這份傳單中指出 “根據專家反復比選論證形成的方案，地鐵2號線需下穿華潤鳳凰城臨街商業用房，局部地下停車場和11號樓3單元”。

關于地鐵是否影響1、9、10號樓安全的問題，區政府表示，今年3月已經組織市地鐵集團、鐵四院、華潤置地（武漢）公司專門對就地鐵下穿華潤鳳凰城相關問題進行了三次技術對接，地鐵隧道與1號樓距離最近點位25米，“根據該段隧道埋深，地鐵施工影響范圍、地質條件以及1號樓采用樁基等情況，地鐵對1號樓無影響”。

一位參會業主告訴記者，在會上張書記告訴這16戶機關工作人員：一、不得參與小區的維權活動，還要做好家屬思想工作。二、如果業主要采取集體行動，他們應該第一時間將消息告知區政府。區政府人員解釋說現行方案是最好的，政府找到很多專家做過安全論證，說服業主們接受現有方案，并承諾對造成的毀壞會恢復重建。

而華潤置地的說法則是，地鐵公司將此地塊收購，那么還原與否則取決于地鐵公司。一位見過地鐵規劃圖的業主告訴記者，地鐵的地下通風口就設在小區里，小區變成了廢氣回收站。

一位81歲的老人告訴記者，鳳凰城所在的積玉橋片原是破爛的城中村，2004年武漢市為了改善居住條件，提升城市形象，決定改造積玉橋片。政府以舊城改造名義將土地征收整理后，通過招投標賣給老牌國企華潤置地。

隱瞞了什么？

就在鳳凰城西邊是一片很舊的老樓，這里是建設銀行湖北省分行一個學校，但從來沒開學，已經廢棄了。學校旁邊是一個鐵路局小區，記者進入后發現很少有鐵路家屬住在這里，多數租給了一些打工和做生意的人，樓內樓外垃圾成堆，臟亂不堪。

一位知情者說，一開始有個方案就是穿過這片老樓，從鳳凰城外繞過來，但因補償價格沒談妥，鐵路小區和建行學校強力抵制，地鐵公司就決定原地還建兩棟高樓，安置拆遷戶。當地媒體也曾報道稱，為了把地塊保留完整，地鐵就要穿過鳳凰城。

武漢市地鐵集團公司辦公室主任馬君瑞告訴記者，這個說法是完全沒有依據的，他表示這部分地也在拆遷區間上，地鐵公司買下來就是為了還建。只是因為地鐵從積玉橋出來后轉彎半徑不能低于300米，在選擇線路和站點時都是考慮最小拆遷成本，但同時盡可能不干擾現有布局和居民生活，盡可能減少影響。

“這個線路走到這兒要拆鐵路小區和建行學校是迫不得已。按照拆遷要求是就地還建”。馬君瑞說，“只能是這種選擇，變動的可能性幾乎沒有，積玉橋站和過江的站已經建好了，幾個億已經投下去了。地鐵的建設不是一段一段的，這條線上所有的地方都落實清楚了才選址建站?！?

也就是說華潤鳳凰城的拆遷是早就“落實”了的，而從2007年規劃獲批到去年下半年，華潤始終沒有停止銷售，或者公示銷售。即使在拆遷通知出來后，業主也沒有得到來自華潤置地方面的解釋。

記者連續兩天來到鳳凰城對面的華潤置地（武漢）公司要求見負責人，也被保安攔在外面。6月9日，在華潤置地大門外等候2小時候后，公司派來一位陳姓客服代表見了記者，他表示拆遷主要由武昌區政府在協調，記者問到華潤置地是否隱瞞了拆遷的事，他表示：“我們對前期的事情不是很清楚。這個項目2004年就開始了，我們只是負責客戶服務的?！?

誰之過？

記者了解到華潤鳳凰城建筑具備《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等“一書兩證”，每位業主買房時都可以辦這兩證，對小區的一草一木擁有使用權。

根據《物權法》第76條“改建、重建建筑物及其附屬設施；應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”，而有關部門在拆遷通知之前并沒有和鳳凰城業主溝通過。業主對記者表示，他們理解地鐵是個利民工程，如果確實需要為地鐵讓路，他們希望有關部門考慮小區實際情況，以合法程序舉行聽證。

一位在地產界工作多年的人士告訴記者，無論是華潤鳳凰城還是地鐵的規劃都是經過審批的，如果規劃局改變方案需要有公示，但現在只出一個最后通牒一樣的通告，要求7天內拆遷，這樣的做法已經違規了。

就在不久前，國務院剛剛下發了《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作 切實維護群眾合法權益的緊急通知》，要求各省市強化監督管理，依法依規拆遷。因工作不力引發征地拆遷惡性事件，有關領導和直接責任人將被追究責任。

武漢大學行政法教授秦前紅曾用“怎一個亂字了得”形容武漢市的規劃，認為長期以來規劃的人治色彩太重，政府就是規劃的最大破壞者，使得政府規劃缺乏公信力。

記者從武漢市地圖集團公司了解到，《武漢市軌道交通建設規劃》已正式上報國家發改委審批，2020年前武漢將投資1205億元，建成8條、總長230公里的地鐵線路，使武漢迎來“地鐵時代”。大規模的地鐵建設，使得地鐵線路將穿越三鎮鬧市區的許多建筑。

有知情者在網上發帖透露，鳳凰城只是一樁建設單位和規劃部門、設計單位配合失誤的案例，華潤和地鐵集團都為此付出了沉重代價?！暗罔F集團和華潤就此做過溝通，當時地鐵集團可能表達了不得在地鐵上方建高層、不打深基樁的意見。但可能雙方當時經驗不足，沒有太重視這個問題，表達的意見沒得到華潤的重視”。

也就是這些事件發生后，規劃部門汲取了教訓，并決定賦予地鐵集團更大的權力，所有在地鐵規劃線路旁邊建設的項目，必須征求地鐵集團的意見，地鐵同意了才允許規劃和建設。武漢地鐵集團董事長涂和平就曾透露，地鐵集團手上已拿到200多億的銀行貸款，目前阻礙武漢地鐵建設最大的難點已不是錢，而是拆遷。

武漢交通專家胡潤洲也表示，對于一個總投資149.13億元的龐大工程來說，地鐵2號線任何一個環節的滯后，都會給整個工程帶來難以預料的影響。接下來，地鐵4號線、3號線都要全面開建，武漢地鐵已進入密集施工期，盡管武漢地鐵施工沒有經驗可循，但有關政府部門必須未雨綢繆，而不是遇到問題了才想著解決。

地鐵集團一位高層對本記者表示，有很多拆遷本是可以避免的損失，只是原來劃地和開發時，都沒有考慮到地鐵規劃?！叭绻吧w樓修路時，就把地鐵的用地都留好了，我們就不需要這樣了”。