經濟觀察網 記者 陳文雅 6月11日，SOHO中國有限公司（0410.HK）宣布收購外灘204地塊項目，總收購代價約為22.5億元（包含擬承接的債務）。收購完成后，公司將持有國鼎公司90%股權，并間接持有項目公司61.506%的股權。目前，SOHO中國和該項目其他股東的談判還在進行中。

外灘204地塊位于外灘南端，南鄰城隍廟，北近外灘萬國建筑群，東面黃浦江，與浦東陸家嘴隔江對望，土地可用作商業、金融、辦公、酒店等用途。項目總占地面積約22462平方米，總建筑面積約為189000平方米，其中地上建筑面積約為112312平方米。此次SOHO中國收購的國鼎公司享有的地上面積約為69000平方米，地下商業面積約為12000平方米，庫房、車位等設施的面積為50000平方米。

由于車位、庫房等設施的商業價值不大，如果以22.5億元收購總價除以收購的6.9萬平方米地上建筑面積，其樓面地價約為3.26萬元/平方米。

此前的2月1日，民企上海證大置業有限公司以92.2億元競得上海外灘國際金融服務中心(8-1地塊)，折合地面樓面地價3.4萬元/平方米。8-1號地塊和204號地塊的地理位置相隔較近，SOHO中國常務總裁閻巖表示，204地塊更靠近外灘核心區。SOHO中國董事長潘石屹則表示，兩個地塊的收購成本相差無幾。去年9月，8-1號地塊推出時，潘石屹亦曾表示有興趣參與，而204號地塊在一年以前就開始了談判，價格的確定時間大約為今年2月，在此輪宏觀調控以前，和8-1號地塊開標時間幾乎同期。

“在外灘這個地段，我們這個收購價格非常合適?！遍悗r說。該筆收購中有超50%比例使用了銀行貸款。

閻巖表示，外灘204地塊是外灘唯一一個已完成拆遷地塊，也是它周圍的建筑中唯一一個可新建項目。該地塊7年前即開始拆遷，但真正拆遷完成時間是在世博會開幕之前。

該地塊原來的規劃是五棟建筑，SOHO中國方面表示，目前設計方案正在調整，不過地塊建筑面積和用途不會變化。建安費等后續投資強度要取決于新的規劃設計方案。

潘石屹表示，由于該項目屬中外合作而非中外合資項目，分成比例不一定和出資比例一致，最終SOHO中國所享有的權益并非取決于61.5%的股權，而是取決于未來取得的固定數量物業的權益。

2003年10月，有媒體報道，“鼎鼎集團成功中標獲得204地塊開發權”。該地塊原開發商“上海鼎鼎房地產開發有限公司”法定代表人蔡實鼎，為臺灣鼎鼎國際投資有限公司董事長。

目前，該地塊周圍商業項目按照使用面積計算的租金價格大約為40-50元/平方米/天。閻巖說，該項目爭取2013年下半年完工，預期三年后租金水平還有上升空間。

潘石屹說，該項目和東海廣場項目定位有很大不同，外灘項目旁邊有交通樞紐，城隍廟等，旅游客流量大，而東海廣場90%以上的物業類型為辦公物業。外灘項目規劃中商業、辦公類物業都有，會各占多大比例，要看時候設計的時候再劃分，但由于其特別的地理位置，會盡量多，做商業面積。而目前SOHO的想法是商鋪部分會保留產權。

東海廣場是SOHO中國在上海的第一個項目，潘石屹表示，該公司進駐時出租率不到30%，現在已經出租了80%以上，租客以大公司為主，租金水平大約為6-8元/平方米/天。

目前，SOHO中國還有140億現金，還在上海、北京兩大重點發展區域四處物色新的項目?！叭ツ曩I項目花了100億多一點，今年應該也差不多?！迸耸僬f，目前住宅市場有些波動，成交量降得比較明顯，成交價格還撐著。但商業地產影響不大，也不會影響該公司在繁華地段發展商業項目的策略，“項目價格高的時候就冷靜點，當價格回歸價值的時候就開始收購?！彼f，“我們衡量收購，最重要是價格上要算得過來賬，只要價格合適，不管收購還是招拍掛的方式都可以的?！?/FONT>