經濟觀察網 記者 張延龍 近日，瑞銀發布中國房地產十問報告。在報告中瑞銀預計：未來數月房地產銷售量（尤其是在大城市）將走弱。由于購房者和開發商都采取觀望態度，價格的上漲將放緩，新開工和在建項目將推遲，但不會出現全國性的房價大跌，并且大城市的房價也不會很快出現大跌。

真的大跌不會對地方政府債務造成進一步打擊

在報告中，瑞銀還認為，假如他們的判斷是錯誤的，未來幾個季度全國房價出現相當幅度的下跌（比如20%），也并不會對地方政府債務危機造成進一步的打擊，銀行也不會遭遇違約潮。

瑞銀表示，2009年新增購房貸款與住宅銷售金額比例明顯大幅提升。但過去幾年這一比例的平均值約為30%。事實上，瑞銀估計購房貸款的平均貸款價值比不到50%，雖然過去一年新增的購房貸款（占已發放購房貸款余額的1/3左右）的這一比例較高，約為70%-80%。

同樣的，地方政府對房地產相關稅收和土地出讓金的依賴度平均在20%以上，并不像很多人認為的那么高。此外，如果地方政府的房地產和土地相關收入下降，就不得不降低房地產相關項目的支出（拆遷、興建CBD、修建道路），因此不會陷入流動性或債務危機。而且，中央已經要求地方政府提高大眾住房建設用地供應量，這也將有助于在近期內穩定其收入。

總體建設活動將增長10%-15%

由于大眾和低端住房建設將抵消大城市高端住宅建設活動的下滑，瑞銀預計今年的總體建設活動將增長10%-15%。不過，考慮到目前建設活動在高位運行，瑞銀預計建設活動增速將會繼續逐漸放緩，在2010年下半年的某個時點將會出現同比下跌。對建筑材料和大宗商品進口的需求在下半年也將放緩。

2010GDP10%之預測

瑞銀對2010年GDP增長的預測是10%，其中下半年的增速將從1季度的12%左右降至9%，而他們對2011年的GDP增長預測是8.7%。瑞銀表示：這些數字已經考慮到了基礎設施建設和住房建設的固定資產投資增長放緩下行風險主要來自于出口需求走弱與房地產調控政策的影響可能會在2010年底和2011年同時出現。