經濟觀察報 記者 胡芳潔 4月1日，在香港上市的睿富房地產基金發布公告，股東大會以86%的贊成比例通過相關議案，將出售其唯一資產北京佳程廣場、終止基金并取消上市地位。睿富房地產基金將成為第一個從香港退市的商業地產REITs。

2007年6月上市、3個月后曝出租金造假案、三年來市值一直潛水，佳程廣場的商業地產REITs大戲終將以退市而落下帷幕。

謝幕

睿富房地產基金于2007年6月22日在香港聯交所上市，是一只以北京佳程廣場為唯一資產的商業地產REITs，共發行4.3596億個基金單位，發售價格5.15港元，集資22.45億港元。

之后，上市不足3個月的睿富房地產基金，就發布公告，直言開發商佳程集團涉嫌對佳程廣場的上市租約造假，即通過陰陽合同的方式，將原本只有176元/平方米/月的租金，包裝成273元/平方米/月，并成功上市。實際上，自睿富上市之后，香港再無任何新的房地產信托基金上市。

縱觀睿富房地產基金自上市以來的表現，幾乎全程潛水，近3年來，只有兩天 （2007年7月13日、16日）的交易價高于發行價5.15港元。

三年來，佳程廣場的出租率一直在下降：2007年這里的出租率高達96%，2008年是88.6%，2009年則降至76.5%；與此同時，其物業收入凈額也從2008年2.02億元，降至2009年的1.80億元。

睿富基金單位價格由上市日期至2010年2月3日 （即簽訂出售協議日期）期間已下跌26.2%，而恒生指數及恒生房地產基金指數于同期只分別下降5.6%及8.8%；由于基金價格一直處于低位，其市值一直低于其凈資產，2007年至2009年，三年的平均每日凈資產折讓為20.4%、45.9%、46.6%。

“董事會認為，中國寫字樓及物業市場于短期內對睿富房地產基金的營運業務而言仍然充滿挑戰，乃因經濟及營商環境多變；及中國北京甲級寫字樓供應持續增加令競爭加劇，對短期的內部盈利增長構成負面影響?！鳖８换鹪诮o基金單位持有人的通函中表示，“董事會及管理人已評估睿富房地產基金可采取的不同策略，認為建議出售乃單位持有人獲取最大價值的途徑，并最有可能確保成功的交易，以符合單位持有人的利益?！?

據了解，2009年11月30日，睿富基金開始公開招標，并與52名買家進行了聯系，最后確認了一名買家，即豐樹印度——中國基金?！岸聲J為買方的建議書代表最佳的價格、交易確定性、資金確定性及合約條款的組合?！鳖８换鹪谕ê斜硎?。

劃算的買賣

盛富資本國際有限公司董事總經理黃立沖，是睿富基金的一名投資者。不過租金造假事件出現以后，他很快就將全部基金拋售了?！拔沂潜容^了解的，造假這種問題一旦出現，很難解決的?！秉S立沖說。

在他看來，睿富基金選擇在這個時點出售資產來套現，肯定是因為基金持有人因此能夠獲得比市值更多的現金才會這么做。

根據睿富基金公布的數據，豐樹印度中國基金將為此支付約19億港元，其中包括佳程廣場物業估值約33億港元 （約人民幣29億元）和負債約14億港元。如果佳程廣場按這一價格出售，其凈資產將全部為現金和現金等價物，共21.68億港元，每個基金單位對應的資產凈值約4.67港元，明顯高于其市值：4月8日睿富房地產基金的收盤價為4.28港元。

“售價29億元，這個價格是不錯的?！钡谝惶酱骶S斯估值部董事胡建明表示，“按地上建筑面積計算（約10.3萬平方米），佳程廣場售價為2.9萬元/平方米。2008年、2009年，北京的甲級寫字樓銷售均價約為2.3萬-2.6萬/平方米，很少有售價超過2.9萬元的?！?

黃立沖也認為，目前物業價位比較高，是一個恰當的出售時機?！拔磥砜赡軙魇瘴飿I稅、加息，這對于商用物業銷售都會有影響，趕在物業稅出臺、加息之前出售，對于佳程廣場而言是一個明智之舉?，F在的售價，肯定會高于2007年時佳程廣場的實際價格?！彼f。

據了解，2007年，北京甲級寫字樓銷售均價約2.3萬/平方米。上市3年，本來應該以租金收益作為回報來源的REITs，睿富房地產基金卻是通過出售，以物業本身的保值增值實現了基金持有人的利益。