日前，信達地產公布了重組后的年報，和大多數地產上市公司一樣，信達地產在過去一年的牛市中，交出了一份漂亮的報表。

與此同時，業界普遍預期的大股東的38處物業注入上市公司尚無時間表。

一方面原因是土地過戶和市場化轉型的困境，“更重要的原因在于實際控制人有沒有將地產業務做大做強的主觀愿望”，知情人士表示，以金融業為主營業務的信達資產將專注于金融平臺建設，不會進一步加大對地產業務的投入和資源傾斜。

在國資委下達了非地產主業央企退出房地產的指示后，財政部也向作為金融企業的信達資產傳達了類似精神，這導致實際控制人態度更加猶疑。

“債轉股”不容易

2008年底，信達投資攜手深圳建信等四家公司整合了上海信達、寧波信達、嘉興信達、安徽信達、青島信達、上海立人等11家房地產公司。上述11家公司作價63億與上市公司*ST天橋進行資產置換，并更名為信達地產。公司大股東信達投資為中國信達資產管理公司的全資子公司。

當時，曾有券商分析師預計，信達地產將成為保利地產那樣的國資地產霸主。因為信達資產擁有分布在全國各地的大量房地產債權和股權，旗下38處物業將會注入上市公司。

信達地產目前的土地儲備不具備地產巨頭的氣勢。截至2009年12月31日，信達地產規劃建筑面積556.2萬平方米，竣工面積約118.42萬平方米。

業界人士告訴記者，如果房地產的不良資產能順利獲得四證，變成無權屬瑕疵的土地，溢價將達數倍，投入開發，收益將超出常人想象。

但信達資產旗下未注入上市公司的38個物業權證的完善工作至今并未有太大突破。

信達地產董秘辦向記者也確認了這一點。這些項目的權證缺失由來已久，知情人士透露，2008年信達地產重組時就有一些欲注入的資產，想過戶卻沒成功，有一塊在云南的商業地產，就因為承租人主張優先購買權而臨時生變，未獲得權證；寧波的一個爛尾項目1992年就開始開發，后被信達資產納入（1999年信達資產才成立），如今依然沒有四證。

2009年12月10日，類似的情況再次發生，信達地產發布公告稱，因13項瑕疵資產未能完善產權，預計不能在控股股東信達投資的承諾期限內處置完畢，擬將這部分資產以8142.17萬元轉讓回信達投資。而且，13項瑕疵資產共8142.17萬元的新評估值較原先的9281.32萬元的評估值已有10%多的縮水。

如何真正“市場化”？

信達資產管理公司在全國各地擁有豐富的土地儲備，招商證券的報告稱，信達資產單是股權和債權類不良資產金額賬面值合計約198億元。

但是不良資產轉化的特殊土地來源方式，會讓大股東的項目儲備在地域上較為隨機，使上市公司未來有次序地進行區域拓展存在一定難度。

大部分大型房地產公司，都是先以一個城市為基礎，進而以這個城市為核心獲得土地，以點帶面，成片開發，以充分發揮規模優勢，控制管理成本。

信達地產如果以在建的項目為中心繼續獲得土地儲備，單靠不良資產的轉化，時間較為漫長。

同時，不良資產孵化而來的儲備也有其不足，有的可能規模很小，毛利率雖高，但不適合大公司專門成立項目公司去開發。

孵化后的不良資產注入無期，在建和儲備面積不多，信達地產未來注定面臨“市場化”轉型，必須通過招拍掛的方式獲得土地。對此，其董秘辦對記者表示，我們重組時間不長，尚需要時間，我們有自己特別的模式，但目前不成熟，只有框架性的，不適宜對媒體闡述。

另外，了解公司的人士告訴記者，這家公司雖然是全國化的公司，但分公司獨立性都比較強，基本是各自為戰，還需要打造一個與全國性開發商相匹配的管控體系。

地產非重心

土地過戶、市場化困境等客觀情況只是一個因素，更大的原因在于信達資產有沒有將地產業務做大做強的主觀愿望，信達資產人士說：“信達資產管理公司下定決心做房地產是可以的，傾其資源將信達地產打造成保利地產也不是不可能，但是我們的重心還是在金融控股上?！?

財政部官員也要求信達資產將更多的精力放在金融控股集團上，可以預見，未來信達資產對于信達地產和信達投資等實業體系的資源傾斜將比信達金融體系弱。

該信達人士稱，在國資委下達了非地產主業央企的“限退令”后，盡管信達資產作為金融企業不歸國資委管轄，但財政部也向信達資產傳達了類似的精神。盡管信達地產作為上市公司，在做決策時需要股東大會和董事會通過，但實際控制人的態度是有影響力的。

信達資產更重要的工作是從資產管理公司向金融控股平臺轉型，爭取金融全牌照成為其主要精力所在。信達資產收編信達證券、幸福人壽、信達澳銀基金、信達期貨、金谷信托、信達資本、信達財險和西安商業銀行等金融機構，已經陸續獲得銀行、證券、保險、基金、信托等金融牌照，在四大資產管理公司中是向金融控股轉型最快的公司。

這也意味著，信達資產“不愿”也 “無暇”向信達地產傾斜資源配置。

2009年年報顯示，這家公司尚不具備大量拍地的財力，現金只有18億多。據了解，上市公司本身有擴張的愿望和要求，依然積極向建行、民生銀行、國家開發銀行貸款，在沒有政策限制的情況下進行優良資產抵押獲得貸款，但這依然無法滿足其擴張的需要，其在去年下半年試圖在二級市場上再融資，但證監會暫停地產企業再融資，信達地產再度擴大資金來源只能仰仗母公司。

實際控制人最終是否決意發力地產，效仿當年保利集團對保利地產的扶持，讓上市公司有足夠的錢去競得土地，成長為新的國資黑馬，似乎更是這家公司未來發展的一個要害。