本報獲悉，這項合作的標的內容為名曰 “臨潼國家旅游休閑度假區”的共24.6平方公里的土地開發，其位置位于臨潼區西南，規劃包括了若干景點、溫泉酒店、星級酒店、商業地產以及住宅項目。合作期間，曲江新區將掌管土地管理和開發，13年后，曲江新區管委會退出，并將臨潼度假區的所有管理職權全面交付臨潼區人民政府。

而度假區所實現的“政績”——GDP、招商引資、社會消費品零售總額等各項統計，也將被臨潼區政府和曲江新區管委會“五五分成”。

在此前，曲江新區的土地運作和城市運營一直被當地視為成功案例，數年運營，曲江已經從地價不足30萬元一畝，成為如今西安地價和房價最貴的區域。因此，這一合作也被當地稱作“讓有經驗的來干”。

合作

臨潼位于西安以東，歷經周、秦、漢、唐，一直為京畿之地，因城東有臨河，西有潼河，故名臨潼。這里有舉世聞名的兵馬俑和華清池，但在過去，這些景點卻只能給當地帶來一定的名聲和景點門票收入。

西安市政府去年9月的一份文件顯示，“為了加快臨潼旅游業發展，使之成為我國和陜西、西安旅游產業的龍頭”，決定由西安曲江新區管委會、臨潼區人民政府共同建設“西安臨潼國家旅游休閑度假區”（以下簡稱“臨潼度假區”）。

“共同建設”的實質是曲江新區獲得了絕大部分管理權限和經濟職能，臨潼區政府僅僅負責其中極小部分集體土地的征收、拆遷、安置、補償、上訪工作，及部分社會行政和事務工作。本報獲悉，西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區管理委員會（以下簡稱 “曲江臨潼度假區管委會”）為曲江新區管委會派出機構，將承擔度假區內政府經濟職能，管委會主任由曲江新區管委會副主任李元兼任。

3月31日，李元在電話中對本報表示，由于臨潼和曲江的合作協議還沒有簽署，因此目前不便接受采訪。

但是，合作內容已經得到了西安市委、市政府層面的認可。其規劃建設實施方案的報呈西安市委送審稿稱，“曲江新區管委會對臨潼度假區的管理年限自雙方簽訂協議日起計為13年，13年后，曲江新區管委會從臨潼度假區退出，并將臨潼度假區的所有管理職權全面交付臨潼區人民政府，臨潼區政府不承擔曲江管委會在對臨潼度假區實施13年管理權限期間內的建設經營所產生的債權和債務?！?

這期間，所有征地、拆遷、安置、補償費用，由曲江新區管委會全部承擔，“土地出讓金收入全部留歸曲江新區管委會，用于臨潼度假區的征地拆遷、基礎設施建設。具體土地管理和土地開發業務，由市國土局曲江新區分局負責?！?

接近曲江新區人士對本報說，曲江已經開始了前期的規劃和準備工作，“包括一些容易啟動的項目，比如度假區內的溫泉酒店改造，都已經在尋求合適的合作方開始商談”。

一份曲江新區的工作計劃稱，2010年臨潼度假區將“全面展開區內道路、溫泉采供中心、生態水系等城市基礎設施建設，確保完成6平方公里的征地拆遷，完成華清池—烽火臺景區、溫泉療養教育區建設，全年計劃完成投資60億元”。

分成

一份投資平衡分析顯示，臨潼度假區開發總成本約182億元，預期土地開發收入約180億元，基本可以實現投資平衡。

其中，基礎設施投資約67億元，包括道路、共建設施，觀光纜車、輕軌建設，城市廣場、溫泉集中供給等工程；征地拆遷安置費用約66億元。其他的費用還包括生態水系、湖面工程、生態涵養帶建設、文化、教育、體育、衛生設施投資和財務費用等。

而預計可供開發土地面積共約1.5萬畝，可實現土地開發收入150億元；市政配套設施收入9億元；稅收收入8億元。

按照曲江新區與臨潼的財稅征收與投資分成，9億元的市政配套設施收入和150億元的土地開發收入將由曲江新區管委會收取，但必須用于臨潼度假區征地、拆遷費用、區域基礎設施、公共設施的建設。

也就是說，在180億元的土地開發收入中，只有部分工商稅收是作為對曲江新區管委會的回報。雙方約定，開發的前3年，這部分收入必須全額返還臨潼區政府，自第4年起至第13年，曲江新區管委會和臨潼區政府雙方按5∶5的比例，而按照預計的8億元稅收計算，這也意味著，13年里曲江新區從臨潼度假區獲得的回報將不足4億元。

規劃顯示，整個臨潼度假區分為5個區域，其中華清池—烽火臺景區占地約1.18平方公里，其余超過20平方公里的土地被規劃為溫泉療養基地、商業地產、運動公園、星級酒店群、商務會所、商業配套以及居住社區。

據稱，臨潼度假區將借鑒蒙特卡洛等國際旅游城市先進的開發模式，對規劃區域內的山地、坡地、半山地、溝壑、荒地等進行綠化美化，把山形水系作為重要的資源來運營開發。在區內西部區域建設高密度度假公寓和居住社區；在淺山區和丘陵地帶，建設景觀社區和度假產品；對現有溫泉療養院等，進行整體改造提升，將傳統的溫泉療養改造為國際性的溫泉療養區。

回報

如此龐大的計劃，曲江新區從中獲得的回報可能不只4億元的工商稅收那么簡單。

擔當臨潼度假區投融資平臺和開發建設機構的公司實體——西安曲江臨潼旅游投資（集團）公司（以下簡稱“臨潼投資”）已經組建設立，按照初步計劃，臨潼投資注冊資本20億元，其中陜西文化產業投資控股有限公司（以下簡稱“陜文投”）出資10億元，西安曲江文化產業投資（集團）公司（以下簡稱“曲江文投”）出資5億元，西安曲江大明宮投資（集團）公司（以下簡稱“大明宮投資”）出資5億元。

本報獲悉，曲江文投是曲江新區管委會的下屬公司，在過去擔任了曲江新區投融資平臺的角色，目前已經形成約170億元的總資產規模；大明宮投資是曲江文投的獨資子公司，而曲江文投同時亦持有陜文投51%的股份。

這也意味著，臨潼投資實際上也是完全掌控在曲江新區手中的，一位當地政府官員對本報說：“臨潼投資和臨潼度假區管委會，實際上是兩塊牌子，一套人馬。做開發區，一定要有商人的思維，實際上是個土地總開發商的角色?！?

這也意味著，盡管在13年后，曲江新區所掌控的臨潼度假區內政府管理權限需要向臨潼區政府移交，但是，臨潼投資在此間所獲得的資產收益和積累，仍將牢牢掌握在曲江新區手中。

目前，尚無從得知臨潼投資到底將從土地開發中獲得多少收益，多大程度地直接參與開發經營具體項目，但參照此前曲江文投在曲江新區開發中扮演的角色，其核心地段的景點資產和部分地塊，仍然是掌握在下屬公司手中的。

公開資料顯示，曲江文投從2002年至今，總資產已由600萬元增加到現在的170億元，成為“我國西部最大的文化產業集團”，下轄旅游、影視、會展、大唐不夜城、建設、演出、傳媒、酒店等多個業務板塊。

上述官員稱，曲江文投的多個文化產業業務，都是由賣地的收入“反哺”建立的。不過，這也同時意味著，由于臨潼度假區內的土地出讓收入必須用于拆遷、安置和基礎設施建設，曲江文投的成長模式可能無法被臨潼投資復制。

今年2月，曲江模式的締造者，曲江新區管委會主任段先念在接受當地媒體采訪時曾表示，“在我們最初的發展過程中，同樣也遇到過很多的誘惑。比如，有人認為做房地產掙錢快、風險低、利潤高。而且對我個人來說，有做房地產的經驗，再加上曲江本身就有著作為政府的開發職能，我們比其他房地產商更有優勢。但是，我沒有動心?！?

但實際上，曲江文投仍然擁有一定程度上的自持景點資產和地產業務——其下屬的曲江文化旅游集團擁有曲江新區的核心景點大唐芙蓉園，而位于曲江極佳位置的占地約400畝的高端定位永和坊項目，曲江文旅則是以土地出資合作的，享有大部分權益；其下屬會展集團亦擁有大量自持性物業。

這也意味著，臨潼投資仍然有可能利用管委會所享有的土地管理和開發權力，通過下屬公司獲得臨潼度假區內的部分核心土地資源進行運作。

當地人士稱，陜西省、西安市政府已經明確，“要以曲江模式為藍本，以曲江文化產業板塊為核心，整合省市優勢資源，促進陜西文化產業實現跨越式發展”，這也意味著，“以文化之名炒熱地產，開發商和地方政府共同獲益”的曲江模式已經得到當地認可，而行政區劃的概念已經開始逐漸淡化，誰能實現土地價值的最大化，就讓誰來干。