經濟觀察報 記者 鄔瓊 16家主業為地產的央企到底有多大勢力？國資委的回答是，16家央企的地產收入，占全部中央企業地產總收入的85%。顯然，這個數字表明，其他78家地產為非主業央企的土地生意不足多慮。

自2009年以來，國企地王引發了房地產行業“國進民退”的爭議。民營企業或許認為，各種類型國企的強勢介入，導致了非公平性的市場競爭，國企不計成本的高價拿地將為整個市場帶來更大的風險。   

強勢國進

自1998年房地產市場化改革以來，房地產行業一度被認為是中國支柱產業中最為市場化的行業。

華遠地產董事長任志強在2009年4月接受本報記者采訪時稱，自房地產市場化改革以來，國企在全國房地產市場份額最低時僅有8%，但此后有所回漲，至2009年，其市場份額大約在20%左右。

其時，任志強擔憂，2008年下半年開始，由政府帶動的投資將使更多的央企不計成本地進入土地市場。

已公布2009年業績的國企房地產上市公司中，保利和中海全年的銷售雙雙突破400億元。保利地產銷售額433億元，超過中海地產，成為國內銷售亞軍。保利的迅速壯大被認為是央企通過資本擴張實現成長的典型。

保利地產自2002年完成股份制改造，成為保利集團下屬專注房地產發展的地產企業。2003年保利房地產銷售僅為6億元；隨后兩年實現了高速增長，2004年實現房地產銷售15.3億元，2005年則達到23.1億元；2006年7月，保利地產在上海證券交易所掛牌上市，當年銷售收入達到83億元；2007年，銷售收入突破百億，達到170億元；2008年，國內房地產市場調整，但保利銷售依然突破200億元，達到205.11億元；2009年，保利的銷售金額上升至433億元。

伴隨保利銷售增長的，是不斷地再融資、不斷拿下地王的消息。

2007年8月，保利地產公開增發募集68億元，2009年7月，通過定向增發募集資金達78億元，2008年與2009年更分別發行43億元與13億元的公司債。2009年3月，保利96億元定向增發獲得證監會通過。據統計，保利地產上市不足4年，再融資金額接近300億元。

2009年，保利在土地市場上花費的投資亦高達469億元，其中包含其拍下的多個地王。

“銷售433億，但僅當年的土地花費就高達469億，銷售與土地市場的投資差異性顯示了保利這樣的央企的融資能力?！庇蟹康禺a業內人士對本報表示。

資本效應下的市場份額的分化顯而易見。資料顯示，保利近年來主營收入近50%來自北京、上海、廣州三個一線城市。與之類比的，房企龍頭萬科一線城市收入的比重下降至35%，且失去了多個一線城市銷售冠軍的頭銜。 

民退

各大民營房地產上市公司已經將土地儲備的重點調整至二、三線城市。

萬科2009年年報顯示，上海為萬科貢獻的凈利潤最高，占凈利潤的13.16%，四個一線城市的銷售占比為34.07%，利潤占比為37.21%。但萬科2009年僅在京滬廣深進行了6個項目的土地儲備，總占地面積70.4萬平方米，占萬科去年全面購入土地的9.2%。

“對于任何開發商而言，一線城市都是具有吸引力的。尤其是北京、上海兩個城市在中國具有不可替代性。但是萬科對土地的估值是建立在當前該區域房價的基礎上的?！比f科董事會秘書譚華杰對此解釋。

“招拍掛的方式決定了在這個行業中生存企業策略的復雜性。沒有民營企業在可選擇的情況之下愿意硬碰硬地就單塊地塊與央企競爭?！币晃环康禺a業內人士說。

在當前的土地市場環境下，類似于萬科這樣的房地產企業在資本上很難與央企競爭，因為其融資能力與保利等央企不在同一水平線上。

2009年，萬科曾向證監會提交了一份百億的公開增發方案，但此份方案遲遲未獲批準。與之相反，2009年中建股份400億IPO完成，中海地產分得近百億資金；保利地產的增發方案在近日獲得通過。非國有企業面對的往往是融資、市場的壓力以及央企資本大鱷的土地競爭。

事實上，更多的房地產業內人士對北京地王的擔心在于其對市場的沖擊。一方面高地價再次拉動的房價可能突破開發商們的價格底線，另一方面，高地價可能導致調控。