經濟觀察報 記者 陳文雅 周亞玲 李麗 李曉林，全國政協委員、林達集團董事長。在北京房地產圈干了20年的李曉林，對房地產業的政策頗有自己的見解，在“地價推動房價還是房價推動地價”、“招拍掛制度弊端”、“買不起房誰之責”等方面的觀點都有自己獨到意見。

經濟觀察報：你今年的提案和房地產業有關嗎？

李曉林：今年我總共交了四個提案，其中有兩個是和房地產業有關的，其中一個是關于土地財政，還有一個是關于商業地產。

經濟觀察報：你對今年和長期的房價走勢怎么看？

李曉林：今年應該會比較平穩，要大幅降價也是不太可能，但也不會暴漲，應該會維持在一個水平上。

經濟觀察報：你認為高房價是如何造成的？

李曉林：現在房價那么高，我不說地價推動房價，但至少是影響了房價。大家都說房價漲得太快，其實地價漲幅比房價更快，房價很少翻一倍甚至翻好幾倍的，但地價做到了。我們可以看看從2004年全面推行招拍掛以后漲了多少。

另外，投資類或投機類的資金，本來是應該流入商業地產領域的，商業地產的價格應該比住宅價格要高，一鋪可以養三代，但現在情況正好相反，投資和投機的錢都流入了住宅市場，住宅價格漲得很高，商業地產一直沒起來，導致價格倒掛，住宅價格比商業地產高。為什么呢？因為住宅產品短缺，而且買住宅可以有很多政策優惠，比如首付、稅費等各方面，而商業地產一直在收緊，放款條件是要竣工驗收后，首付五成以上，按揭年數最多10年，租賃稅費也比較高，這些條件都比住宅苛刻。從長期來看商業地產的投資回報率應該高于住宅，能不能把擁擠的住宅市場投資轉移到商業地產上來？我認為如果對商業地產實行政策優惠，把投資資金吸引一部分到商業地產上來，就會使住宅寬松。

經濟觀察報：政府是否需要出手平抑房價？

李曉林：我的兩個提案都是和如何穩定房價有關。

一個是解決土地財政的。地方政府現在對賣地有強烈的沖動，賣地越多政績越突出。那么我就想到如何能使地方政府的賣地降溫，那就是把一次性收入的土地出讓金收歸中央管理，再按照出讓期限逐年返還給地方。你比如說我這塊地賣了10個億，出讓了50年，那你先把10個億上交給中央財政，中央再每年返給你2000萬。一屆政府五年，那么你就頂多拿回五年的收入，其他的要交給下面幾屆政府，這樣賣地的沖動就不是那么強烈了，而且也可持續和科學發展。

還有一個是建議針對商業地產制定更多的政策優惠，將投資和投機類資金引入商業地產市場。2009年房價一路高漲，但主要是住宅在漲，商業其實沒怎么漲。宏觀調控應該有保有壓，主要調控的應該是關系到老百姓居住問題的住宅房價，保商業地產，壓住宅地產。

經濟觀察報：如果地方政府沒有積極性賣地，土地供應量少了，是不是也會造成供求緊缺？

李曉林：個人認為招拍掛制度本身也是容易推高地價和房價的。他是一塊地一塊地地賣，大家就一哄而上搶一塊地，一方賣地，八方搶地，而且現場競拍更加容易造成抬高價格的氣氛。另外，現在大的國企紛紛設立房地產公司，而且國企在融資方面還有優勢，土地價格抬得很高，拿地門檻也提得很高，中小房地產企業生存的空間受到挑戰。最近幾年民企退出房地產領域的很多，拿不到地做不下去了。民企在融資方面比較弱，我們也一直在呼吁國家給予一定優惠政策，另外民企也可以多聯合，捆綁在一起大家湊份子拿地。但你不讓國企來做對國企來說也是不公平的，主要還是土地招拍掛制度本身的問題。

經濟觀察報：那土地供應方式應該怎么解決這個問題？

李曉林：如果像收藏品拍賣那樣搞個春拍秋拍，一次拍賣好多件藏品，我拿不到這塊地還可以拿那塊地，那樣的話大家就會理性多了。此外，也不一定全是招拍掛，可以適當搞一點協議出讓，當然這個協議和以前的協議出讓方式不一樣，是由政府土地部門來管理。你比如說農村一塊地，我來做土地一級開發，可以和農民協商，我該補給他多少錢補多少錢，該給政府多少出讓金由政府定價。由政府主導一級開發的成本會比較高一些。

經濟觀察報：但協議方式是不是比較容易帶來不公平競爭，給相關部門制造腐敗和尋租的空間？

李曉林：這是一個說辭，為什么現在地價這么高，就是和單一的供地方式有關。

經濟觀察報：協議出讓地塊是不是應該規定最高房價？

李曉林：如果是限價房等有一定社會保障功能的住房，那么可以規定最高房價，如果是商品房，不應該規定最高房價。

經濟觀察報：如果地方政府的土地收益要逐年返還，是否會對地方財力影響很大？土地出讓金收益如果要按比例提取用于廉租房等社會保障性住房建設，在這種模式下如何操作？

李曉林：按照規定土地出讓金收益本來就是要用于民生，但現在落實得也不好。如果統一收歸中央管理，該有多少用于保障性住房建設，就撥給你多少。

經濟觀察報：那么你認為物業稅如果出臺，會對房價起到穩定作用嗎？能在一定程度上增加地方收入，緩解賣地沖動嗎？

李曉林：物業稅有些人建議從別墅開始征，有些人建議從商業地產開始征，如果是先從這兩種物業形態開始收起，那么和老百姓比較關心的普通住宅價格沒有任何關系，對穩定房價起不到實質作用。

經濟觀察報：你認為開發商對買不起房的群體是否負有責任？

李曉林：把低收入住房困難家庭推向市場是不可能的，把房價降到土地價格他也不一定買得起，現在地價就要1.5萬元一平，就是按照這個價格賣給他也很困難。所以說這部分人群的住房問題不應該由市場來解決，跟開發商沒關系。

經濟觀察報：保障性住房落實不力，你覺得是否有辦法解決？

李曉林：每個地區都有比例，你這個地區要建設多少保障性住房，現在就是這個比例太低。這筆資金如果完全由中央財政解決是不切實際的，中央拿不出那么一大筆錢來?？梢詫ㄔO保障房的開發商給予市場準入等方面的優惠政策，誰愿意蓋，政府就可以給他相應的資源，否則保障房利潤3%-4%，開發商也沒有那么多積極性去做。