中國土地泡沫即將破裂？

經濟觀察網 張雅楠/文 “地王”翻飛，在2007年還是頗刺激神經的事情，但到了2009年，更大的“地王”雪球滾滾而來，“地王”的量級和生產方式不斷升級，人們便不再和自己的想象力較勁了。

不過，2007年的“地王”狂潮之后，2008年的萎靡接踵而來。渣打銀行大中華區研究主管王志浩表示：2009 年底平均土地價格從上一年的933 元/平方米升至1923 元/平方米，漲幅達106%。我們有理由質疑，2009年的更生和激進會不會即時償付更大的代價？抑或者會有更大的雪球來將它掩埋？

2009年，地王的大門由杭州拉開。產權40年的南山路勾山里B地塊出讓，杭州上城區投資控股集團有限公司以樓面地價4.6萬元/平方米、230%的高溢價競得該地塊。2009年一季度，杭州市出讓的15個地塊中的大部分為各區縣國企獲得，在2009年經濟刺激計劃下，通過土地這一載體，地方國企將銀行的信貸資金轉化為地方財政資金，大大緩解了地方財政壓力。而杭州也因2009年1054億元土地收入冠蓋全國地王之首。

從公司層面看，由此拉開的地王大戰越戰越酣，地產大鱷紛紛上陣。2009年，保利地產土地儲備擴張超過千萬平方米，需要支付的地價款總額近500億元，北京、廣州、重慶等城市均有其地王蹤跡。2009年12月，經過120輪競拍，保利以30.4億元拍下北京東風鄉高井村地塊，溢價130%，樓面地價達23506元/平方米，與周邊商品房售價已相差無幾。保利2009年全年的銷售收入為430億元，與其新增土地儲備價格相當。保利地產年報顯示：2009年度，保利地產存貨600億、經營活動中的現金流存量為-11億元，這也引來了保利地產現金流吃緊的質疑。

2009年地王的尷尬不斷出現生動的注腳，大龍首當其沖。

北京雙料地王大龍地產以總價50.5億元、樓面地價2.9859萬元/平方米競得的順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地被北京市國土資源局收回，并2億元競買保證金被罰沒。大龍地產年報顯示，2009年期末大龍地產現金類價物余額2.55億元，與應支付的48億元剩余土地出讓金額相去甚遠，捉襟見肘的支付能力幾乎成為一樁笑話。

被潘石屹曾戲稱“拍地不算賬”的中化方興，算的可能是另一筆賬。中化方興在2009年6月以40億元拍得的廣渠路15號地，于2009年底向北京市規委提出修改規劃的申請，專家粗略估算，規劃調整后可增加的實際建筑面積約為8萬平方米。鑒于2009年6月30日參與廣渠路15號地競拍活動的12個競買人（含競買聯合體）中，有3個競買人對中化方興公司修改規劃條件的申請持有異議，北京市規委認為中化方興公司修改規劃條件的申請沒有得到所有其他競買人的同意，因此，決定終止修改廣渠路15號地控制性詳細規劃的法定程序。

與此同時，國土部門對閑置土地的處罰也前所未有地嚴格起來，廣州、上海、南京相繼收回大量閑置土地，其中滿是2007年地王的身影。少數過氣地王也在積極謀求解套方式例如修改規劃，這其中包括萬科的位于廣州的紡織路1號、江灣大橋以東地塊、雅居樂的同福中路市紅十字會醫院東側地塊等；更多的還是不具備開發能力，閑置未動。

不僅是地方政府在收緊出口，金融政策同樣停止向地產輸氧。通過增發、信托等方式融資在2009年日益受到地產企業青睞，但是銀監會日前發布《加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，規定信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款?！锻ㄖ穼π磐泄痉康禺a業務嚴格管理的態度也為2010年的地產融資環境帶來了一絲涼意。在2010年政策尚不完全明朗的情況下，地王將是地產企業最大的不穩定因素。一旦出現2007年信貸緊縮情況，不斷滾大的土地成本，如果再次遭遇房價下行，毛利率下降，降價空間被壓縮，企業的融資困境可能會比2007年的寒冬來得更冷。

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