2010年最理想的上市時間？中駿沖刺IPO

經濟觀察報 記者 周亞玲  福建民營地產公司中駿置業，很可能成為今年第一家在香港順利IPO的房地產企業。按照中駿置業公布的消息，其將在1月25日至28日在香港公開招股，2月5日掛牌。自2009年四季度以來，福建籍地產公司頻頻閃現于IPO舞臺之下，且屢獲成功，成為內地中小公司競相研磨的對象。

滿街都是“便宜貨”

中駿置業的融資規模在2億美元左右，招商證券（香港）投行部董事總經理溫天納表示：“有的地產項目一次投2億美元都不止，這家公司的融資規模實在太小?！?/P>

根據記者獲得的消息，目前中駿置業上市的股價定在2.7元—3.4元之間，每股凈資產是6.5元，這意味著最低股價的凈資產折讓有58%。因為投行沒有透露出獲得每股盈利，所以無法測算目前發行股價的PE區間。但上述分析師認為，以不久前禹洲地產的上市股價是4倍PE為參考，中駿置業股價的PE很大可能還是單位數。深諳中駿公司情況的人士認為，中駿的規模和產品定位略高于禹洲，但和在福建有大項目的一線公司相比，規模還是偏小。

目前中駿置業已經獲得的投資有：西京2000萬美元，這也是劉央執掌的西京投資首次擔任內房股的基石投資者；華潤1000萬美元；福建國企象嶼集團1000萬美元；安踏集團總裁丁世忠個人1500萬美元；麥格理1000萬美元；李嘉誠個人投資了1億港元左右。

而據不確定的消息，平安保險可能也投入了1.6億港元，這是繼中國人壽成為遠洋地產第一大股東之后，保險資金又一次投資房地產公司。

另據香港投行人士透露，FullPreciseInvestments，HongKongTop－wayTrading，HCPGallopLimited等公司也是其基石投資人。正因為融資規模偏小，而股價折讓較高，對要揀便宜貨的大佬和機構來說，或許中駿置業是個合適的目標。

中駿置業的承銷商是德意志銀行，前不久主陣融創中國上市業務曾鎩羽而歸。這一次中駿置業上市的成敗，對于德意志銀行而言，不止關系顏面那么簡單。據傳，中駿置業在2009年10月已經通過了港交所的聆訊，遲遲未招股就是擔心當時的大環境不佳。

當然，投行人士對其能成功上市的判斷僅基于當下。溫天納接受采訪時說，2009年內地樓市熱銷帶來的2010年業績保證，是目前投行重新提起對內房股興趣的直接原因。同時“隨著對地產行業的調控以及加息預期等利空消息不斷傳來，內地地產行業存在可以預見的風險。所以或許現在就是2010年最理想的上市時間。未來可能更糟糕”。

民營地產壯大典型模式——傍大款

中駿置業表示，在預路演階段，許多國際投資人對中駿置業 “總部主導型”的管理模式和精細化的管理體系很感興趣。中駿置業在各個環節中的標準化文件共有170多份，正是這一完善的標準化管理體系有效提升了該公司的產品品質，控制了建筑成本并確保了開發速度。

上述了解公司情況的人士評價：“中駿置業管理上是家規范的公司，也曾經到外地找大公司學習過管理?！?/P>

這家大部分項目在泉州、廈門，具有一定知名度的公司，獲得當地商業大鱷的捧場并不奇怪。在泉州和廈門，據說其“具有非常龐大的資源優勢”。

福建省海峽西岸投資有限公司是海西時代中心的開發商，這家公司宣稱，該項目投資100億元，是政府組織牽頭的一個大項目。后來這個海西時代中心改名為中駿財富中心，中駿置業已成為福建省海峽西岸投資有限公司的大股東。

據透露，這家公司的土地成本非常低廉，很多項目的土地成本不到售價的10%，最貴的項目土地成本大約是售價的48%。

德意志銀行測算中駿置業2009年的毛利潤是48%，凈利潤是25%。顯然，中駿位于利潤率最高的地產行業公司序列，這也同時體現了這家公司確實有一定的產品能力和定價權。在其招股階段，便宜獲得土地可能成為投行大肆宣傳的一大賣點。在去年底到今年初的內地房地產公司IPO中，除了龍湖，地價低廉無一例外地成為了內地房地產公司的大賣點。

上述了解公司情況的人士說，中駿置業之所以能以如此低廉的價格拿到土地，是因為其在10多年前就和當地有土地的國營企業合作，這些公司主業不是地產，所以沒有心思和能力去做，而中駿置業創始人黃朝陽資源整合的能力很強。

中駿置業成立于1995年，2006年開始全國化，在北京開發了一個商業項目世界城，當時該公司就將世界城作為全國化戰略的一個里程碑，福建的很多開發商還曾到北京參觀這一項目。

和絕大部分民營地產公司一樣，該公司上市之前一直是快速擴張的狀態。2008年，該公司的凈負債比率達到210%。當時的負債有14個億，短期負債有4億多元，但當時現金只有1.42億元，其中8300萬元還是抵押現金，這意味著可以使用的現金僅僅為5900萬元。

與高負債對應的則是2007年到2009年的大舉拿地。這家公司土地儲備不算很大，約690萬平方米，其中150萬平方米是有簽約意向的，還有20萬平方米剛競拍到，還未獲得土地確權。

2009年8月，這個公司引進10位財務投資人。但記者沒有獲得這10家財務投資人的名字。

但從承銷商的預測中看，2009年，這家公司的凈負債比率降到了74%。這和2009年房子價量齊旺的背景貼合。到了2010年，承銷商預計這家公司交房面積就要達到46.7萬平米。而有意思的是，2009年，該數據僅是2.4萬平米。

分析人士認為，無論從財務指標體現的高速擴張，還是交房速度快速提高體現的高效率，都可謂是近年來迅速發展的民營地產公司的典型模式之縮影。

• · 北京9家違法違規房企被處罰 　|　 2010-02-23
• · 葉檀：國企如何應對不確定的經濟前景 　|　 2010-02-23
• · 到二、三線城市買房 　|　 2010-02-12
• · 新億萬富翁哪里來？ 　|　 2010-02-12
• · 市況慘淡打新熱不再 華泰證券發行破數記錄 　|　 2010-02-11