廣渠路15號地增高記

經濟觀察報 記者 陳文雅 北京市規劃委網站一則看似并非特別重大的消息，在“國十一條”出爐后宏觀調控風聲漸緊的當口，引起了人們的高度關注。

該消息為“廣渠路15號項目調整公示”，公示信息顯示，位于朝陽區大郊亭橋西北角的廣渠路15號項目，規劃用地性質為居住、體育和住宅混合公建用地，地上建筑控制規模為280118平方米，綜合容積率2.25，建設單位為中化方興投資管理有限公司，向北規委申請控規調整，申請調整內容為“在建筑規模不變的前提下，將A4-1地塊建筑控制高度由60調整為80米，A4-10地塊建筑控制高度由80米調整為100米；在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進行調整”。

一位經常幫助房地產項目做規劃設計方案的建筑師為該規劃調整的內容做了詳細解讀。

“如果是在建筑規模不變的前提下提高層高，基本上就是做成LOFT，裝修時由房屋使用者自己加層。從60米變成80米，從80米變成100米，一般來說可以增加10—12層面積，假設它每層增加2米，那就是增加了10層面積?！贝致怨浪?，可增加的實際建筑面積約為8萬平方米，相當于每平方米售價可以提高約30%，原來售價為2萬元/平方米的房屋可以以2.6萬元/平方米出售。

這位建筑師解釋說，基本上LOFT戶型的層高在4.5米以上時，隔成兩層住著會顯得不是那么壓抑。但是如果層高超過4.9米，一般情況下是要按照兩層面積計算的，那就違背了“建筑規模不變”的前提，因此，最大的可能性是建層高不超過4.9米的LOFT，但也不排除層高在4.9米以上的可能，因為開發商可以采取多種方式打擦邊球，比如說加一個層高在2.2米以下的閣樓，按照規定，2.2米以下的閣樓可以不算建筑面積?！皩嵲诓恍芯徒涣P款，罰款的地價標準都是根據幾年前基準地價標準制定的，每平方米多交幾百塊錢也是劃得來的?！?/P>

“總之在實踐中開發商有各種和政府斗智斗勇的辦法?！彼嘎?，包括容積率這樣的指標，只要在小數點后面多加1個數，比如從2.0變成2.1，那就可能是增加了幾萬平方米的銷售面積，涉及的資金就可達幾千萬。

這位建筑師還表示，重慶規劃局長蔣勇落馬，主要就是因為幫大量房地產商修改容積率，從中謀取了大量私利，主要的做法是設立一家公司，專門給開發商修改容積率，每平方米收幾百塊。

一些網友在網上征集 “萬人大簽名”，反對該規劃調整公示方案，表示“修改層高會對周邊的小區造成遮擋等十分不利于周邊小區住戶的損害，我作為將來要入住15號地旁邊小區的住戶，極其反對這個規劃的修改”。

“其實，開發商一直以來或多或少都這么干（修改規劃），這不是什么新鮮事?！鄙鲜鼋ㄖ煴硎?，“原來都是暗箱操作，現在管得嚴了，要求公示，必須走這個程序，所以才被人拿出來說?！?/P>

事實上，以增加高度的方式來調整規劃亦并非中化方興首創，2007年以5000元/平方米左右平均樓面地價出讓的北京朝陽區來廣營鄉清河營1、2、3、4號地塊，建設的四個房地產項目均有這樣的調整。該四個項目也是2007年北京房地產市場引人注目的地王項目。

“說他要拱規，可怎么拱都是傳言，我們也不好說什么，看規委最后是不是允許這么操作了?！币晃粎⑴c廣渠路15號地拍賣的房地產公司人士表示。

在爭奪北京廣渠路15號地的拿地競爭中，保利、遠洋、金融街、華潤等地產大鱷全部敗下陣來。

為了拿下這塊地，SOHO中國董事長潘石屹狠狠地把自己原來測算的極限接受單價從1.4萬元/平方米上調至1.5萬元/平方米，總價大約為38億元。潘石屹說，他和同事一邊吃飯，一邊開會，緊張地兩次咬破了嘴唇。拍賣當中，潘石屹發現坐在他后面的有幾張新面孔，他上前問好，問他們是代表哪家公司的，對方只答“小公司”。但是在舉牌的過程中，這個號稱“小公司”的代表，不管誰舉牌，他們都毫不猶豫地跟上舉牌。當“小公司”叫價40億，一旁觀戰的萬科北京公司總經理毛大慶不停地搖頭，“瘋了”，“這已經不是‘面粉’了”。潘石屹甚至站起來對“小公司”代表激動地喊了聲：“你牛！”

最后，“小公司”代表——央企中化集團旗下房地產上市公司中化方興地產以40.6億元的總價獲得了這塊土地。

潘石屹還提醒說：“一般出讓合同時，付款期都是半年以上，這次是一次性付款，一次性支付40多億元的確不是一個小數字?！?/P>

當時潘石屹認為，現在一些開發商對土地市場的追捧已經是非理性，“他們為了拿到地塊，已經不計算成本了”。

由此也更容易理解，一個規劃修改的公示緣何引發了如此大的異議。

“這一事件也顯示了央企的博弈能力和議價能力。為什么反響這么強烈，主要還是體現了不公平的市場競爭。本來央企和我們中小企業就不在一個平臺上競爭，而且央企大手筆資金的來源、對地價和房價立竿見影的定價作用等等，這些都已經在市場上引發了很多爭議。我們現在越來越深地感到個人和企業的力量不可能和國家的力量相抗衡，而現在這種不規范手段又會進一步加劇市場的不平衡。這個頭一開，對未來房地產市場將會有很大沖擊，游戲規則可能會重新制定?！币晃幻駹I房地產公司老板表示。

清華大學建筑學院教授周榕則表示，此事已經引起公眾關注，北京市規劃委對該規劃調整方案可能會慎重審批，不一定會在風口浪尖冒這個風險，因此開發商最后不一定能調整成功。

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