調控加碼 樓市低頭

這就意味著，房貸政策已接近2007年9月以后的緊縮程度，只是沒再強調二套以上房貸實行1.1倍利率，從而為商業銀行的操作留下了一個差別化對待的空間。筆者更傾向于認為，銀監會更容易管控首付比例，而房貸利率即便規定了也無法阻止商業銀行各種借口的優惠行為。

另外，“國十一條”還強調：“防止境外‘熱錢’沖擊我國市場”。意在重申近兩年被各地放松或廢棄的限外政策（“171號文”）；“國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為”劍指去年狂熱當地王的央企；“探索土地出讓綜合評標方法”，將對“價高者得之”的土地掛牌和拍賣制度進行調整；“已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售”，這條重在打擊開發商捂盤惜售、坐地漲價。

房地產開發、銷售的每個環節，基本上都有緊縮措施嚴陣以待。不禁讓人發問：房地產調控緣何如此重拳出擊？筆者認為，經濟“保八”成功之后，國家對房地產業的依賴度略有降低，轉而治理樓市身上的“毛病”：投資投機性購房比重偏大、房價上漲速度太快、部分企業拿地喪失理性。尤其是房價飆升，不僅百姓叫苦連天，而且也助推了資產價格，增加了信貸風險。

再說，即便今年樓市明顯降溫，其對GDP的貢獻也不一定比去年小。2009年全國商品房成交量和價格皆大幅攀升，但開發投資和新開工面積增幅仍明顯低于近十年的平均水平，而土地購置面積依然還是負增長。2010年這一形勢將倒過來，商品房成交量將調頭向下，而投資和建設面積將依然延續去年的升勢。

另外，需要關注的是貨幣政策動向。近日央行突然宣布于1月18日提高存款準備金率，這是2008年6月以來首次提高，意味著貨幣政策出現拐點，開始進入緊縮通道。雖然尚不確定今年會否加息（極有可能），這得看美聯儲的加息與否，但貨幣政策的轉向對房地產市場屬于利空。從政策面上分析，宏觀政策對于房地產屬中性略偏空，房地產政策已屬利空性質。

新近公布的數據表明：2009年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比上月擴大2.1個百分點；環比上漲1.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。從很大程度上可以說，這是2009年中國樓市最后的瘋狂，2010年一季度，房價環比漲幅將快速收窄，二季度就有可能出現環比負增長，全年房價依然會實現同比正增長，但整體已步入盤整格局。至于成交量，一季度必須“速凍”，當然這也有淡季因素，全年將比2009年明顯下滑。
 （作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長）