國務院出臺房市“11條” 二套房首付不得低于40%

經濟觀察網 記者 鄧美玲 國務院辦公廳1月10日發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，出臺11條措施，明確規定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%。

這11條措施是：加快中低價位、中小套型普通商品住房建設；增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率；加大差別化信貸政策執行力度；繼續實施差別化的住房稅收政策；加強房地產信貸風險管理；繼續整頓房地產市場秩序；進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理；加強市場監測；力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高對中西部地區廉租住房建設的補助標準；進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。

其中重要的一點就是，國務院此次明確地提出了“二套房貸首付四成”的政策，讓之前流傳的“首付五成”、“提高利率”等一系列傳言一一破滅。

通知明確稱，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。并要求加大差別化信貸政策執行力度，規定金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。

但是對于二套房貸的政策，也有不少的規避手段：比如說，先賣房后買房，還算是第一套。因為如果先賣房后買房的話，在銀行的貸款記錄上，還是首次置業者，并不會因此受到約束。

分析認為，二套房貸首付四成并不是新政策，去年6月銀監會就下發通知強調，二套房貸必須首付四成、利率1.1倍的放貸標準，并重申“二套房貸”標準不得擅自放寬，但市場上確實存在商業銀行對執行二套房利率標準上的放松，以及部分銀行將二套房按同首套房執行優惠利率的做法。但是，與此前的文件相比，本次通知的措辭發生變化，沒有提及“改善型”二套房可以享受首套房貸的優惠。社科院金融所金融市場室副主任尹中立指出，這意味著，去年底出臺的這一政策“口子”可能被封上。

此外，通知同時規定，金融機構要進一步完善房地產信貸風險管理制度，嚴格執行信貸標準。嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。

而在房地產企業方面，通知則要求進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理，從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。

宏源證券宏觀分析師杜征征表示，這體現了國家對樓盤具體銷售事項的關注，有利于房地產銷售過程的透明化，消除某些開發商的自我炒作欺騙行為。

二套房貸首付不得低于40%的規定，對投機購房會起到一定的抑制作用？SOHO中國董事長潘石屹認為，“國十一條”中二套房貸款首付款比例不得低于40%，調控意圖明顯。據他幾年的觀察，按揭的成數和利率對房地產的需求影響最大?！笆赘丁币呀洺蔀榱肆餍姓Z了，常在電視劇中出現。大家都在湊“首付”，如果提高首付比例。大家又要多湊幾年了，購房的需求自然就降下來了。潘石屹還稱，只要政府增加土地的供應，囤地、惜售的房地產商會虧上血本的。

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