“爛尾樓”專業戶成功訣竅：從商業角度去運營

經濟觀察報 記者 胡芳潔 “我們已經收購了海天廣場，總共需要投入20多個億?！惫庖珫|方集團董事長李貴斌近日對本報表示。

2009年上半年，光耀東方已默默掌控了北京新中關購物中心47%的股份，成為新中關第一大股東；下半年，又將這個位于北京西客站附近因資金鏈斷裂而爛尾多年的商業項目收入囊中。

就在各大地產商為了在北京拿地擠破頭的時候，這家名不見經傳、2003年從山東起家的爛尾樓專業戶，短短幾年的積累，馬上就要在北京核心商圈開始賣樓了。

商業功底

李貴斌的爛尾樓生意始于2003年。當年他成功運作了爛尾商業項目山東聊城新東方廣場，并將公司的發展方向定位為爛尾商業項目的收購和運營。在來到北京之前，其已經在聊城、大同、邯鄲、石家莊收購、盤活多個商業爛尾項目。

在李貴斌看來，產權、資金的糾紛只是一個方面，商業項目“爛尾”最大的問題是沒有從商業的角度去考慮和運營。房屋本身的建設是一個方面，資金運作、商業運營的軟環境出現問題，是導致商業項目“爛尾”的關鍵因素。例如其大同項目、石家莊項目，都是運營出了問題，才導致“爛尾”。

據本報多方了解，光耀東方在商業運營方面的理念，顯然是超前的。

光耀東方在其所有的商業運營中，都做到了對項目進行統一定位、統一運營，并持有一定比例的商業物業。從2003年的山東聊城項目，到2008年的石家莊項目，以及今年收購的海天廣場項目都是如此。

將商鋪分割產權出售，能短期內獲得大量的現金流，但由于難以統一定位、招商，對后期商業運營將會帶來致命的傷害。這一點，在北京的眾多商業項目中都得到了證明。但是，在多年前的四線城市，光耀東方卻準確的規避了這一盲點。

2005年，光耀東方收購河北邯鄲市中心一個2.4萬平方米的商場。光耀東方將其收購以后，迅速做出了判斷：該項目位處當地兩個商圈的交界處，體量較小，無法定位為百貨等業態。而當時邯鄲有一個女人街，采取店中店的形式，生意非常好。光耀東方受到啟發，將這個項目定位為時尚女性商場，采用店中店的形式，包裝以后重新推出?！罢猩虝r，只需要招800家商戶，參與報名的商戶一共有三四千家?！崩钯F斌說，這也在控制商戶質量上有了余地。

2008年，光耀東方收購石家莊項目。這是一個2002年開業不久就關張的城市綜合體。與這個項目相鄰的是該市最大的百貨商場，項目北側，是華北一個大型的服裝批發市場，匯集了大批來自各地的服裝供應商?！爱敃r我們做了分析，將它定位為一個品牌服裝展貿中心?！崩钯F斌說，這一因地制宜的做法，很快吸引了眾多來自全國的服裝代理商家入駐。

在商業運作上的敏感力，讓光耀東方模式，在其所到的三、四線城市屢試不爽。

“即使是中途停建的爛尾樓，爛尾只是表面現象，最終的原因還是商業運作上出了問題?！崩钯F斌說。

運作能力

“無論項目大小，我們進行改造裝修基本上是1—2個月。項目小，投入人力少；項目大，投入的人力就多?！崩钯F斌說，光耀東方完成重整關停項目的時間一般是4-6個月，爛尾項目則更短，只需2-3個月。以其起家項目—山東聊城新東方廣場為例，10萬平方米的建筑面積，停工后各類糾紛紛繁復雜，當年4月光耀東方正式接手，12月就開業了。這是李貴斌的第一個項目。

這只是表面現象，工業化的、極為迅速的改建能力，最終影射的還是光耀東方超前的資金敏感度。從收購到推出時間的縮短，能夠用最快的速度保證銷售現金的流入。

而資金運作能力，對于一家以收購爛尾樓為主業、并持有大量商業面積的企業而言，顯然是生存的關鍵。
在2003年接手山東聊城項目之前，李貴斌供職于山東聊城某國有商業銀行。這一經歷，顯然讓李貴斌具備兩點天然的優勢，一是對資本運作的敏感性，二是其項目可以較好地獲得當地金融機構的支持。據了解，就在不久前，光耀東方的山東項目，獲得建設銀行接近5億的授信。

據本報了解，爛尾樓被收購后，一般情況下，收購資金都不是一次性付清，而是多次付清。這顯然為爛尾樓收購企業贏得了資金周轉的空間。

光耀東方在收購完爛尾項目之后，除商場、酒店等物業外，公寓、寫字樓等物業都用于出售。李貴斌表示，有的項目，單銷售收入就能收回成本，而其持有物業已經能獲得穩定的租金收益。

光耀東方的資本之路還在繼續。2007年，投資基金藍山中國資本為其提供了9億元的融資。光耀東方表示，其與藍山資本的合作還在繼續。

“做商業，我肯定比不上SOHO中國、萬達這樣的公司。但是，跟SOHO中國比，我的商鋪都是滿的；跟萬達比，他沒有投資并購業務這一塊?！崩钯F斌說。由于商業租賃方面的穩定收入，光耀東方很容易靠手中持有的物業來獲得金融機構的支持。

不過隨著房地產市場的回暖，爛尾樓收購生意正在受到挑戰。海天廣場的收購洽談始于今年初，當時惡劣的經濟境況顯然讓光耀東方節省了不少成本。李貴斌也坦言，北京還有另外兩個項目的收購正在洽談中，目前的收購價格，至少比年初提高了20%。

而從2001年就開始提供爛尾樓收購服務的上海信誠律師事務所趙建高律師表示，爛尾樓資源越來越少，而有意向的收購者則越來越多?！艾F在房價在上漲，有不少出讓方即使資金短缺也不愿意出售，只愿意讓出部分股權?！壁w建高說。

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