最小開發商誕生記

在拍下武漢市一塊2.85畝的住宅用地之后，李家喜，這個武漢市一個偏遠鄉鎮的“小人物”，一夜之間聲名鵲起。

現在，他已經辦好了建設用地規劃許可證，接下來要辦建設工程規劃許可證?！艾F在已經把平面布局圖送到規劃局去了，還在等?！崩罴蚁舱f。

“規劃院做一個平面布局圖，明明政務公開牌上標明的價格是600元/畝，但是他們告訴我要交6000元。我這塊地還不到3畝，怎么要6000元呢？他們告訴我，6000元是起價，以前他們從來沒有低于這個價格?！崩罴蚁舱f。

為了這個超小地塊，李家喜和之前所有的環節一樣，需要較勁和變通。

土地淵源

李家喜，農民出身，曾參軍入伍，后傷殘退伍回家。拍得該地塊后，他成為該鄉鎮唯一的一位“正牌”開發商。

2.85畝的國有住宅用地，是李家喜的房地產公司全部的土地儲備，這塊土地成就了他國內最小房地產開發商的地位。

在武漢市區邊緣乘車，經過90多公里的路程，途經木蘭山和大片農田，記者來到武漢市黃陂區蔡店鄉。這里正是李家喜和他的公司所在地。

夜幕降臨，小鎮上已經沒有幾家餐館在營業，李家喜拍得的這塊地，與鄉政府相隔不遠，旁邊是鄉糧管所的老房子，另一邊則是農田。

個子瘦小的李家喜，話不多，但很有主見。在成為開發商之前，他在當地一直很“前衛”，養過海貍鼠、辦過養豬場?！艾F在周邊農家有飼養海貍鼠的，還是我給的種鼠和技術?！彼f。

這塊2.85畝的超小地塊，和李家喜早有淵源。之前這里是蔡店鄉糧管所的養豬場，早在1999年，糧管所進行改制，將養豬場作價5萬元，賣給了李家喜。

“當時土地所有者是我個人，性質是國有工業、商業綜合用地，期限是50年?！崩罴蚁舱f。

2005年，李家喜的養豬場成立，效益好的時候，這里養到100多頭豬。不過好景不長，“2006年底，養豬的行情很不好，我也撐不下去了?！崩罴蚁舱f。

李家喜的養豬場最后還是關閉了。正是在同一時期，一個行業正在進入極度繁榮時期，這就是房地產業。

養豬場關閉后，一門新的生意，吸引了李家喜的注意力：2007年初，李家喜所在的武漢市黃陂區蔡店鄉，有村民做起了蓋房子銷售的生意。他們在自家的土地上蓋樓房，按套銷售。

蔡店鄉位于武漢市行政區最邊緣，長期以來是省、市重點扶持的貧困鄉，以農業為主。李家喜所在的蔡店鄉集鎮，并沒有任何商品房出售，上述村民所售房屋，也由購房者與建房者之間簽訂簡單的買賣協議，售價800元/平方米左右，居然賣得很不錯。

通過對當地居民的了解，蔡店鄉房屋的購買者主要來自以下人群：一是政府部門、企事業單位的員工；二是鎮上中、小學校的老師和家長；另外是一些在外地做生意賺了錢的人，他們會給留在家里的老人買套房子。

李家喜看到了新的機會，2007年底，他決定將這塊養豬場的土地蓋房出售，但一個問題，將李家喜引上了一條完全不同的道路：當地村民所蓋房屋的銷售，都是簽訂私人協議，沒有房產證，在法律上存在風險，通過咨詢，李家喜發現在自己這塊地建房子，也辦不了房產證。

“別人建的房子，多的十來套，少的四五套，我這塊地大，能建20多套，比他們都多，如果以后出問題，就更難處理?！崩罴蚁舱f，“我想幫購房人辦到房產證?！?

“怎樣才能讓自己建的房子能夠辦理房產證呢？”李家喜決定弄清楚。

一個人的戰斗

2008年初，李家喜開始尋找答案。

首先，李家喜在蔡店鄉進行咨詢，但沒有人能告訴他答案，于是他來到黃陂區國土局?！拔艺f我想蓋房子，應該怎么搞才能辦到房產證？”李家喜說。

后來通過各種努力，他一一咨詢了黃陂區國土局用地科、規劃科、土地交易中心、地籍科等部門，并找到了一個答案：他這塊地性質為國有綜合用地，可以蓋工業廠房或商業門店，如果要建商品住宅房，必須改變用地性質成為國有住宅用地；另外，個人無權建商品房，必須成立房地產開發公司。

這樣就得具備兩個條件，一是將土地性質轉為住宅，二是成立開發公司，并由公司擁有這塊土地。

將該地塊性質轉為住宅用地，首先需由政府回收，轉為住宅用地以后，再進行招拍掛出讓。

李家喜立即開始申請政府回購該地塊。這是一塊位處武漢市最偏遠地區、面積如此小的地塊，回購以后再出讓會有人要嗎？李家喜明確承諾，這塊地再出讓，他的公司一定會競標。于是黃陂區土地交易中心進行了實地勘測，確認該地塊沒有權屬爭議并同意收購。

按照收購程序，首先要寫出書面申請并附上原來的土地證。這時候問題來了：李家喜手中土地證上的地形四至圖是一個當年手工繪制的地圖，手工地圖現在已經不能得到認可，必須要有一個衛星定位儀繪制的電子圖。

2008年8月，李家喜聯系到區國土資源勘測隊，請他們用衛星定位儀繪制電子地圖。等待了兩個月，勘測隊終于來了，2畝8分地的測量工作很快就完成了。

2008年底，電子地圖終于到了李家喜手上，他拿著這份規范的地圖，到國土局蓋章確認，隨后連帶申請書、舊土地證，交到了黃陂區土地交易中心。

李家喜的武漢佳家喜房地產開發有限公司，也早在2008年8月就已成立。

從申請黃陂區土地交易中心收購到正式掛牌，其間經歷了一年多時間，這期間，心急的李家喜帶著“為什么要等這么長時間”的焦慮與不解，不知道跑了多少次國土局，當時，正好遇上武漢土地交易市場的“轉型”。之前，武漢市各邊遠城區的土地招拍掛交易，都由各地區自行組織，自2009年5月1日起，武漢市國土局要求將各邊遠城區的土地交易納入武漢市土地中心進行統一交易，這自然需要經過更多時間與程序。

2009年9月4日，這一地塊終于掛牌出讓。

這塊地底價是38萬元，李家喜詢問可不可以就填38萬元，得到的答復是可以。不過為了穩妥起見，思前想后，李家喜最后填了39萬元。

李家喜的開發公司，總經理是他，掃地的也是他。從頭至尾，所有的事情都是李家喜親力親為，包括領掛牌出讓文件、交書面申請、交保證金，以及最后的競拍。

掛牌那天，李家喜一個人到了拍賣現場，他如愿拍得這塊地。

“幸虧只有我一個人舉牌?！崩罴蚁矐c幸地說，因為一旦出現競爭對手，一切都將超出他的控制范圍。

2009年9月4日，李家喜如愿摘牌。他奇跡般地成長為一個真正的開發商。

10月份，李家喜繳清了39萬元的土地款。但該土地之前的所有者，也是李家喜，在拍賣之前，政府首先回購了地塊，回購價格為28.5萬元。

繳清地價款之前，李家喜一直跟相關部門表示，應該將回購金先支付給他，但一直沒有拿到。因為急于申請土地證，李家喜繳清了土地款，隨后他立刻要求黃陂區土地局返還回購金。支付土地回購金需要當地土地局局長簽字，為了早日拿到錢，李家喜早晨8點就等在局長辦公室門口，一直守到9點鐘局長來上班。這樣，土地回購款終于批下來了。

9月8日，《長江日報》最早報道此事，隨后是鋪天蓋地的報道和討論?！耙俏沂×四?，怎么交待、怎么收場呢？我現在只能前進，不能后退?！崩罴蚁舱f。

李家喜的故事還在繼續，如果發展順利，他的房子將成為這個偏遠鄉鎮唯一能拿到房產證的房子。

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