任志強：北京真實房價絕不會超過7000元/平米

經濟觀察網   記者   廖穎   北京的房價到底應該多少錢一平才是它真正的價值？北京的房價到底有多高是個無法猜到的謎！華遠集團總裁任志強日前為我們道出了他認為北京房價的真實價格。任志強表示一個國家的首都、政治、文化、經濟的中心，毫無疑問的會集中全國和世界的購買力，讓首都或經濟中心地區的房價升高，并可能超越當地居民中位收入的消費能力，讓房價成為與人均GDP不成比例的地步。

如果這個首都，如北京，還是全國教育、科研、醫療及審批、文化、體育的中心區域，其公共財政的補貼又是高水平的，那么這個城市的房價就會更高。因為公共財政會補貼雖然房價高但其他費用的降低，如教育、醫療以及公共交通等。北京的辦公、商業會因交易的活躍而價高，住宅同樣會因城市人的匯聚和家庭的自然分裂而價格節節攀升。

但北京的住宅房價到底有多高呢？北京的房價分許多種，如商品房、兩限房、經濟適用住房、享受經濟適用住房政策的住房、合建房、自建房、市政拆遷房、特困房、平房、四合院、央產房、單位產房、公產房、房改房、拆遷加回購房，這些住房都在按不同的政策條件在不同的對象與場所進行各種交易，因此很難計算出北京的房價到底有多高，或者說多低。

至少北京市有人在根據網上銷售的登記情況計算出了市場的平均商品房銷售價格以及網上登記的二手房交易價格。統計部門也公布了二環、三環、四環、五環以內或五環以外的市場銷售平均價格，可以統計或有參照的市場公開交易的價格大約萬元/平方米左右。

按照國家統計局公布的1—9月份的商品房銷售金額和銷售面積計算，全國銷售58371萬平方米，銷售金額27531.89億元，商品房平均售價單價為4716元/平方米，扣除辦公外，商品用房約30%的面積比重的差價，住宅商品房平均銷售價格不到4000元/平方米。

東部地區商品房平均單價為6141.9元/平方米，住宅約為4890元/平方米；中部地區商品房平均單價為3009元/平方米，住宅約為2300元/平方米；西部地區商品房平均單價為3171.15元/平方米，住宅約為2500元/平方米。如果按1998年全國平均住房1854元/平方米計算，2008年全國平均住房價格3655元/平方米，約增長了97%。但全國職工月工資從623元/月增長為2078元/月(2007年)，則增長了334%，遠遠超過了房價的增長比例。

北京的商品房住房價格如果與全國的平均房價比確實是高出了許多，但如果將北京的非商品房的交易價格計算進去，這個價格也許就完全不同了。全國的房價如果計算上那些享受了各種優惠政策的住房價格，大約就不到2700元/平方米了。

我查不出全國各城市的土地供給情況，無法計算出在所有住宅建設用地之中非商品住宅的用地總量，也就無法計算出這種低于市場銷售價格的住房所占的比重，因此也無法準確的計算出所有住宅混合之后的平均房價或房價的中位數，但我大約可以計算出北京的情況。

北京2005—2009年政府公布的商品房住宅建設用地計劃供給指標為7130公頃，非商品住房建設用地指標為1320公頃，兩者的比重為5.4:1。而實際供給的情況則是，商品房住宅用地(招拍掛)2394公頃，完成計劃數的33.6%，供地差額為4736公頃，非商品住宅供地1283公頃，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率為103%。

4736公頃的供地差額在政府工作報告中為100%完成了土地的供給量，這些土地為享受經濟適用住房政策的用地，由特定單位使用了。這些用地約為商品房用地的2倍。加上非商品房住宅用地的面積，可以計算出商品房住房用地在全部住宅建設用地中的比重僅為28.3%，或者說市場中計算出的商品房住房平均銷售價格僅為這28.3%的住房銷售價格而并非北京市的住宅實際價格。

如果用地中的平均容積率相等，且大部分經濟適用住房和享受經濟適用住房政策的住房價格為4500元/平方米，則北京市的一手房銷售價格則約僅為6200元/平方米，這就變成了一個令人驚訝的數字了。如果按這個數字計算房價收入比，還有誰會認為北京的房價價格太高嗎？

雖然那些低價的定向住房沒有向社會公開銷售，比如分給了國務院事務管理局，再分配給中央或國務院的各機關、管理機構以解決公務員的住房、進京干部的住房、老干部的住房等，但這些家庭難道不是北京市的戶籍人口嗎？不是北京市的市民嗎？他們沒有北京市戶籍人口的親屬嗎？難道不是在解決北京市的城市人口住房問題嗎？這些住房面積不計算在北京的人均居住面積中嗎？

如果這些住房同樣在解決北京市的人口居住問題，那么不管這些政策是否合理，這些享受了低價住房的家庭是否有利用權利或腐敗的可能，這些住房都應計算在房價的基數中?？偛荒芤幻嬖诎词袌鰞r格計算國際標準的房價收入比，另一方面又將中國特色的政策性住房的銷售價格排除在外不計算在房價之中，那無疑會造成極大的誤導作用。如果全部的商品房住房的消費者只能在全部住宅建設用地的28%之中競爭，那么本就會高漲的房價就必然的畸形暴漲。如果許多的家庭能額外的享受大量的建設用地中的低價住房，又何必關心暴漲的房價呢？

土地供給的傾斜，毫無疑問的會影響到市場中的商品住宅房價。政府的保障早已超出了計劃的合理性，也遠遠的超出了市場的合理性，那么商品房住宅的房價就一定會扭曲，但并不因此而說明北京的房價過高。大量價格的住房比商品房供給量更大的支撐著北京人均住房面積的增加，也解決著多數家庭的住房問題。

雖然我的計算中還有許多不確定因素，但毫無疑問的是巨大的非市場化的住房價格會讓真實的北京住房價格遠遠低于現有的水平，無論如何絕不會超過6500--7000元/平方米之間的價格。如果按這個價格計算，北京的人均GDP和人均收入情況，這個價格豈不是太低了，也與中國首都的形象和地位、與北京的公共補貼支出太不相稱了。這也難怪北京實行了最嚴格的戶籍管理制度，但人口的增長與膨脹都遠遠超過了城市規劃的指標。

任何城市的真實房價都必然的會受到政策性優惠價格的影響，而不將這些住房價格計算在內的價格都是非經濟因素的偽價格。

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