樓盤打折回籠資金 地王恒大解套術

經濟觀察報 記者 陳文雅 魏黎明 江蘇啟東，位于長江入?？诘囊蛔h級城市，與上海崇明島隔江相望，距浦東直線距離50多公里。由于此前崇明島成為上海迪斯尼項目落戶的熱門地區，因此連接啟東與崇明島的“崇啟大橋”，也就成了這里最為引人矚目的工程。這座大橋建成后，啟東到上海的車程從4小時縮短到1小時。

幾年前，恒大地產老板許家印看中了啟東海岸線上的6平方公里荒灘， 在這里進行萬畝圍海造田，建設一個總體量約1700萬平方米、投資額達75億元的“北上海威尼斯水城”，定名為“金碧天下”。

據悉，啟東項目地塊于2007年5月底掛牌，但并未成功出讓，因此其地價成本仍是個謎。

在恒大的計劃表中，這一項目將于2010年崇啟大橋貫通時推向市場。最后，迪斯尼項目并沒有落戶崇明，而是選擇了浦東川沙鎮。許家印想借迪斯尼造勢的想法并未完全實現，不過，公眾心目中“啟東”和“崇啟大橋”與上海的心理距離確實得以大大縮短。

如果能成功拿到這片土地，該地塊未來無疑將是恒大的重點項目之一——恒大地產第一次香港IPO招股說明書中，世邦魏理仕為其提供的估值報告顯示，啟東項目土地總面積近600萬平方米，可供出售面積為1150萬平方米，土地總估值高達344億元，測算平均樓面地價約3000元/平方米，占恒大總土地儲備估值的30%左右，甚至超過了啟東市2008年全年全市地區生產總值（GDP）327億元。而目前，啟東在售樓盤價格僅為3000-4000元/平方米。

在恒大資金最緊張的2008年，許家印轉而向香港富豪鄭裕彤以及美林、德意志銀行等投行機構進行數次私募融資，而承擔2009年重啟IPO保薦人之一的美林中國業務主管蓬鋼表示，在2008年，同許家印一起看地成為他的工作事項之一，等許家印拍板拿地，他就負責交錢。 

許家印頗為自豪的一點是恒大的平均地價只有445元/平方米，即便恒大的各地項目平均售價只有5000元上下，遠低于萬科等標桿房企，但其低廉的土地成本仍使其在售價上具有非常突出的優勢。在今年7月，廣州御景半島項目的一次開盤儀式，請來了成龍、范冰冰等明星助陣。儀式后的席間，許家印告訴記者，該項目單價1.5萬元，樓面地價600多元。而恒大在全國各地的項目中有半數左右都低于這一成本。 

“恒大的模式和碧桂園類似，以土地儲備量為其最突出的特點。不過，內地房地產公司最近幾年大量趕赴香港上市后，香港人對于采用凈資產價值法（NAV估值法）而非市盈率來衡量房地產公司的市值，其優點和缺陷有了更全面的了解?！鄙赉y萬國一位分析師表示。 

而正略鈞策合伙人、副總裁郝炬亦表示，“恒大的土地儲備規模很大，不過三四線城市都有?？偟膩碚f，土地儲備結構中一線城市和核心區域占的比例高，相對來說升值空間會比較大，風險也相對較低。最近幾年這類土地和三四線城市、非核心區域地塊的房價增長差距越來越大?！?nbsp;

不過，第一輪IPO失敗后的許家印并沒有最終陷入孫宏斌領導下的順馳的尷尬處境。其中的救命稻草，除了開啟私募融資，還有恒大“開盤必特價，特價必升值”的口號。 

特價是恒大迅速回籠資金，實現規模開發的重要法寶。2008年首輪IPO推遲后最困難的時期，恒大僅靠3個項目的銷售量支撐著全國33個項目的開發。號稱豪宅的廣州御景半島以七折促銷，甚至全國近20盤同時八折開盤。不過這種傾銷式的促銷讓恒大回籠了20多億現金，當年銷售額高達100億元。 

以恒大在安徽合肥的一個項目恒大華府為例，爆出了3850元/平方米的單價，而該盤的樓面地價為1881元/平方米，總成本在4000元/平方米左右。當時合肥的全市均價大約4100元/平方米，恒大華府周邊項目，宋都西湖花苑5500元/平方米，藍蝶苑5200元/平方米，融科九重錦均價4600，發能太陽海岸4100元/平方米……接連遭遇了恒大的價格屠刀，甚至出現了客戶上其他樓盤的售樓處買房，售樓小姐竟向其推薦恒大華府的現象。在這樣的特價銷售策略下，該項目開盤首日銷售1.8億。而如此場景紛紛出現在恒大在全國各地的項目，短短數月內迅速回籠了127億元銷售資金。 

即使在恒大上市之后，短期不再缺錢的恒大仍然堅持這樣的銷售策略。就在上市第二天，恒大廣州的金碧天下項目推出了“別墅69萬元/套起”的特價。售樓人員解釋說，“從10月到現在已經漲了10%，這次是公司為慶祝上市而讓利客戶?！?/P>

• · 房市泡沫越吹越大？ 　|　 2009-12-04
• · 地王恒大解套術 　|　 2009-11-30
• · 央行調整流動性 兩月凈回籠4420億 　|　 2009-11-27
• · 廣州“缺貨” 萬科加速“儲糧” 　|　 2009-11-27
• · 左曉蕾：嚴防銀行資金在房地產與股市間流動 　|　 2009-11-25