卓越地產：以“持有商業”圈定財務收益

經濟觀察報 記者 王凱 在土地增值稅的清算風中，一直走“商住并舉”的開發模式很可能為深圳二線知名地產品牌卓越地產帶來不小的財務收益。

2007年年初，國家稅務總局發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算。

今年上半年，深圳多家開發商表示已經收到深圳稅務部門對土地增值稅項目進行清算的要求。

但是每個企業的開發模式以及外圍產業鏈的長短顯然是合理節免土地增值稅的關鍵。

商業地產大于住宅規模

為避免開發商以分期開發為由拒絕清算土地增值稅，《通知》要求，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

“從征收的規則來看，商業和住宅并沒有什么區別，只是商業的利潤高，稅負也就因此重一些?！狈康禺a稅務師李明俊說。

因此，在商用物業開發領域浸淫多年的開發商，如卓越、萬達、寶龍等將是外界關注的焦點。

以2008年卓越開發的所有項目為例：除了深圳的高端住宅卓越維港和商用物業卓越時代廣場二期、卓越世紀中心外，還有位于上海、廣州、青島、杭州、長沙等部分存量項目?？偟谋容^，商用物業所占比例大于住宅比例。

因此，在土地增值稅的清算問題中，把住宅開發的利潤滾入吸金猛烈的商用物業，然后用于出租。如此一來，就可以合理地節免土地增值稅。另外，卓越自身的產業鏈本就相當豐富，涵蓋了物業管理、中介、開發、設計、施工等，這也可以把住宅和商用物業的開發成本相應攤大，為其合理沖抵土地增值稅提供先天的自然條件。

公開資料顯示，今年卓越的銷售額將達百億，其毛利率長期高于4成，估算下來，利潤將達40億。

“40億中，如果商業部分產生的回報全部是通過資產買賣、產權變更得來，那么所要交的土地增值稅就會很高?！蹦硺I內人士告訴記者。

事實上，卓越近半年，出售商業物業，主要用意還在于為赴港上市造勢。此前，卓越大廈、卓越時代廣場一期、怡景中心城等多個商務綜合體，卓越均以出租的形式持有。

這表明，在土地增值稅的清繳面前，卓越地產商住并舉的開發模式，仍具備合理節稅的空間和基礎，可進可退。也就是說，商業物業像一個龐大的“吸金池”，可以成為沉淀利潤的有力工具，而因持有帶來的回收緩慢則是必須付出的代價。

“只租不售”是關鍵

在商用物業領域的開發，卓越已經耕耘多年，在國家稅務總局沒有明確清繳土地增值稅的條文之前，或售或租，開發商會根據自己的情況做出選擇。

卓越地產早前介入的深圳怡景商業中心城、重慶萬州光彩大市場、廣州地王商業廣場等商業物業都是證明。

但是近期義無反顧地向中信證券出售旗下時代廣場二期總計面積為3萬平方米（4到22層）的行為，從土地增值稅的定義上講，增值稅即產權發生變動的流轉過程中增值量應當繳納的稅費?！叭绻羌兇獾馁Y產買賣，產權有變更，粗算估計，這個交易總額的近30%將會作為土地增值稅被收取?！崩蠲骺「嬖V記者。

“如果經過籌劃，通過賣公司股權等方式，就可以把其中高昂的土地增值稅合理節掉?！崩蠲骺≌f。

“卓越最近為了上市，忙著賣樓做業績。估計沒有考慮那么多?！辟Y深地產評論人戴欣明告訴記者。

顯然，問題的關鍵在于，不管是此次出售的卓越時代廣場二期，還是以前出售的物業，是以什么樣的方式進行。

“如果商業地產以出租形式經營，產權不發生變動，因此也就無所謂增值的概念了?！崩蠲骺∫徽Z道破。

在2007年年初，國家稅務總局發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》之時，華遠總裁任志強曾寫過一篇博客，中心思想即為商業地產將進入“只租不售時代”。

“如果是集合多種業態的大型商業綜合體，通常的做法是，把住宅賣掉回籠資金，其他商業持有，以租金的形式作為利潤的另一種補充，平衡下來，可以節稅。如果是單純的寫字樓物業，那么，若要合理節稅，買賣方式就要通過籌劃?！崩蠲骺≌f。

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