股權轉讓：華潤中國“合理避稅”法門(1)

經濟觀察報 記者 陳文雅、張雅楠 2009年9月初，由華潤中國注資的一家國際地產基金公司“華潤中國地產成長基金”，收購了位于北京東城區東四危改小區沿街公建北區D5區“第五廣場”項目開發公司——北京第五廣場置業有限公司中方全部權益。

該項目是北京市東四十條橋西南角的三棟5A級寫字樓及地下商業等，位于東二環內商務核心區，總建筑規模約為12.43萬平方米，由易達國際投資有限公司與北京中鐵泰博房地產開發有限公司合資，雙方權益分別為61.22%和38.78%，評估的所有者權益為317835.12萬元。項目地上部分為3座中等體量的甲級寫字樓及精品臨街商業構成，建筑面積為78470平方米，地下部分四層，建筑面積約為45862平方米。

中鐵泰博公司曾于6月在北京市產權交易所掛牌轉讓該宗交易的合作權益。其涉及的合作權益為：第五廣場項目地下一層設備用房40%的物業面積和相應產權；該項目地下一層（除設備用房部分）物業面積和相應產權；該項目（除地下一層部分）地下部分40%的物業面積和相應產權（其中地下二層車庫部分已設置抵押權）；該項目地上部分40%的物業面積（主要在A座）和相應產權。在上述物業中，有部分面積已出租。

該宗交易金額超過人民幣12億元，為北京房地產市場經歷金融危機以來少見的大單交易。

華潤中國為一家大型港資房地產公司，華潤中國地產成長基金自2007年開始，先收購項目開發公司中的外資部分——香港易達國際投資有限公司權益，隨后展開其中中方部分——北京中鐵泰博房地產開發有限公司權益的收購。由于中鐵泰博為央企身份，以及受到金融危機的影響，談判持續了兩年。

按照北京岳華德威資產評估有限公司的評估結果，標的企業所有者權益每平方米約合25570元（含地下部分）。2006年，項目地上寫字樓部分開盤銷售價格為3000美元/平方米，目前評估市價約為人民幣3萬元/平方米。

華潤中國地產成長基金在收購該項目后，部分開始出租。記者通過該項目的租賃部門了解到，該項目最小的物業單元約為230平方米，租金報價達到260元/平方米/月。物業服務公司為世邦魏理仕，物業費也達到令人乍舌的30元/平方米/月。