土地增值稅“瘦身”記 中江地產“操作”成本調查

經濟觀察報 記者 胡芳潔 張雅楠  “僅今年1月到4月就出臺了約135份新文件?！敝袊康禺a稅務策劃網總裁李明俊每天都在注視著財稅政策的變化，稅收政策的密集程度前所未見，李明俊認為最近出臺的《關于加強稅收征管促進堵漏增收的若干意見》中，最為強調的一點是對土地增值稅清算的關注，在這種情形下，土地增值稅放松的說法不可取。

在土地增值稅的征收中，成本計算是該稅種最終“肥瘦”的關鍵，成本過高，會大幅減免增值稅。這個環節背后隱藏著巨大的“操作”空間，在最近江西省商品房成本公開的舉動中，房地產企業公布的成本與房價比令人瞠目。

如此公示？

江西江中藥業旗下房地產企業中江地產，在南昌坐擁百萬大盤“紫金城”項目，在公示表中，成本已然超過其成交均價。在南昌房地產信息網中該項目公示平均成本為6200元/平方米，而在此網中的該項目累計住宅成交均價為5566元/平方米。同一貨架上的面粉，已然高于面包。

但是，在中江的2008年年報“營業稅金及附加”一項中卻顯示，中江地產2008年營業收入為3.14億元，土地增值稅一項計提5032.5萬元。但這只是在項目銷售尚未完成時的預先提存，并不是最終清算，這就表明，中江地產對于項目的成本與利潤之比，已有交納增值稅的規劃。據中江地產財務部的財務人員表示，2008年年報中的土地增值稅一項，這是一個計提金額，最終上繳了多少土地增值稅，年報是沒有顯示的，現在也并不知道。因為這需要等到項目清算的時候才知道，而且一個項目可能分幾期開發，土地增值稅清算時按每一期分開來算的，每一期的數據也可能不一樣。

但問題在于，無論何時清算，依照本次江西省商品房成本公示舉措中的公示結果，土地增值稅都無法清算，盡管土地增值稅是分期計算，但在成本比平均房價還高的情形下，夠得上清算標準的面積已然不知還有多少。

公示成本為何高于房價？“我們負責人不在，沒法回答這個問題?，F在公示成本的企業那么多，你完全可以去調查其他企業?！敝薪禺a成本控制部的一員工說。

在得到這一答復之前，記者詢問的中江地產財務、銷售等部門都表示對公示成本一事不了解。

“紫金城”項目的成本公示文件顯示，其商品住宅平均成本為6200元/平方米，其累積住宅成交均價為5566元/平方米，低于成本價；另外，“紫金城”目前在售的住宅，銷售報價毛坯房均價約為5400元/平方米，同樣低于公示成本價。

脫韁的“成本”

成本既然已公示，企業顯然需要對自己提供的數據負責，但記者采訪的企業對此態度模糊，中江地產以外，南昌市保利國際高爾夫花園也是如此。

成本的公示內容，也在引起廣泛的質疑。

以中江地產的“紫金城”項目為例，項目占地575畝，2004年，中江地產的前身中江置業，通過招拍掛獲得這一地塊，總價13.6億元。

實際上，中江地產正是在2006年底，通過母公司江中集團重組SST江紙，由此借殼SST江紙成為上市公司。根據2006年重組的公告中關于“紫金城”項目的詳細數據，該項目占地面積39.9萬平方米，容積率不超過2.7，由此計算，建筑面積為107.7萬平方米，樓面地價1263元/平方米。

而據公告內容，該項目地上地下總建筑面積更是高達134.5萬平方米。

由此推論，“紫金城”平均樓面地價不會超過當初的1263元/平方米。而在此次的成本公示中，樓面地價為1693元/平方米，超過成交價400多元/平方米。

建筑成本也屬于可估算范圍。

建筑成本相對可控，在一個城市區域，有一定的參照標準。

紫金城項目的“建筑工程安裝費”為2826元/平方米，而綠地中央廣場的“建筑工程安裝費”則高達6700元/平方米。

由南昌市建委主管的南昌市工程造價管理站，一直承擔全市建設工程造價管理工作，該管理站對本報表示：不考慮具體項目做工、材料的差異，一般情況下，南昌市房屋的建筑安裝工程費，多層建筑為850元/平方米，小高層為1100元/平方米，高層為1300元/平方米。

而在地產商的成本公示中所看到的數據，則與此差距甚大。

• · 成本收益1：3 彭小軍細述深發展信用卡盈利秘訣 　|　 2009-12-02
• · 周其仁：中國經濟增長的基礎 　|　 2009-11-25
• · 航美傳媒：營收增長 高成本反虧 　|　 2009-11-11
• · 降成本提質量 沃爾瑪啟動北京首家農超對接基地 　|　 2009-09-11
• · 彭小峰：光伏產業成本下降空間巨大 　|　 2009-09-03