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恒大地產上市最后一搏
經濟觀察網 記者 王凱 作為下半年第一個赴港交所IPO的房地產企業，恒大地產集團有限公司（以下簡稱“恒大”）一直備受關注。
等待了長達一年之久，市場各方對恒大10月份的上市前景幾乎都表示了看好。
“為了‘保8’，今年對地產商的限制比較寬松，整體狀況還不錯?！焙细惠x煌首席市場分析師黎文江認為今年上市環境已經比去年轉暖了很多。
對恒大來說，其上市成功與否，意義非同小可。一方面，涉及到公司控股權易主，接近恒大的人士告訴記者，“對賭協議在今年10月份到期，如果不能還錢，私募就要求增加一倍股權，之前是百分之十幾，如果增加一倍的話，前后兩次私募股權比例加起來，大概能占到恒大股權的2/3了?！?/FONT>
另外，對整個市場而言，如果恒大上市失敗，排在后面的龍湖、陽光100、花樣年等多家房企將會受到打擊，恒大上市成功與否將起到風向標的作用。
請郎平 抓管理
種種跡象表明，恒大正在為10月份的上市做最后一搏。
近期最引人注目的，莫過于高薪聘請郎平出任恒大女排的主教練。
在市場人士眼中，請郎平屬于“火箭式”營銷。黎文江認為，欲在香港上市的恒大現處在靜默期，與郎平的合作贏得了國內外媒體的關注，為恒大品牌帶來了不小的宣傳力度。
上述接近恒大人士告訴記者，“恒大去年上市失敗，除了市場環境的原因，香港人對恒大品牌不了解也是很大的原因?！?/FONT>
去年上市前后，盡管恒大花費巨資在香港各大媒體刊登廣告，但由于時間較短，收效甚微。
而同是廣東房企的碧桂園，2007年上市之前，已在香港打了近十年的品牌廣告，對碧桂園，港人已熟知。
對香港資本市場比較了解的黎文江說：“香港投資人都堅持長線投資理念，對地產商來說，一方面，他們看重土地儲備；另一方面，他們看商業配比有多大，回報是否穩定?！?/FONT>
顯然，對恒大來說，其商業配比很小，旗下除了一些星級酒店之外，寫字樓、商場幾乎沒有。因此，恒大主打的就是土地牌。
“這是對的，不管是去年，還是今年，土地儲備仍然是香港投資人著重評估的，土地儲備多，無疑代表發展潛力的深厚?！崩栉慕f。
盡管去年上市時，恒大的土地儲備已達4500萬平方米，堪比碧桂園和萬科，“但是展示給香港投資人的就是廣州和上海的幾塊地王圖片，雜草叢生，荒蕪一片，雖然恒大這幾塊地花了很多錢，但人家對你的價值仍然不了解?！鄙鲜鼋咏愦笕耸扛嬖V記者。
“但是通過郎平這個事件，的確讓很多香港人對恒大有所了解，印象已經大大加深。這對他即將開始的路演將會很有利?！痹撊耸空f。
在品牌宣傳上有所改觀的同時，恒大也在狠抓人力資源建設和管理。
在其網站上，15名地區公司董事長兼總經理（集團副總裁級）的招聘啟事極其醒目。
招聘條件顯示：38-46歲，本科及以上學歷，第一學歷本科畢業15年以上，12年以上大型房地產企業工作經驗，6年以上大型房地產企業董事長或總經理工作經驗，有5個以上大型房地產開發項目運作成功案例。
據了解，恒大現在高層領導管理團隊有15人，平均年齡42歲，平均房地產開發管理經驗16年，其中教授1人、博士4人、碩士5人。
“恒大的管理仍然過度集權，很多事都是許家印敲定。從拿地、開盤等看來，其模式基本已經固定，相對規范，但是現行的管理制度線條仍顯粗放，比如每次開盤，都請很多明星來，這需要很高的費用，最終還是會體現在房價上?！绷私夂愦蟮娜耸扛嬖V記者，恒大此次大規模的人事招聘也顯示了恒大在為上市做努力。
堅持低價銷售策略
除了以上所述，讓恒大經營狀況好轉的直接原因就是去年下半年開始的低價銷售策略，在這個問題上，恒大付出頗多。
拿成都恒大城舉例。光華大道是連接著成都市溫江區和主城區的一條有名的主干道。恒大城即位于干道靠近溫江區的一端。站在光華大道看來，恒大城面積很大，頗具東南亞的園林式建筑風格。
在成都，熟悉恒大樓盤的人幾乎都用“傾銷”這個詞來評價恒大的銷售策略。
家住溫江區的李小姐幾乎每隔幾天就會在成都商報看到恒大整版的樓盤廣告。
“持續一年多了，4000多元每平方米的價格，還送1500元/平方米的裝修，在本地價格已經很低了?！崩钚〗阏f。
記者拿到的8月28日和9月2日的成都商報顯示，恒大城以恒大瀾湖、恒大湖山名居和恒大熙郡三個不同的項目名稱在廣告中出現，其中，“最后一周再讓利三億”、“優惠高達10萬，送1500豪裝”等廣告詞頗為顯眼。
成都商報內部人士告訴記者：“從去年開始，恒大就已取代了其他廣告商，成為我們最大的客戶?！?/FONT>
位于成都郊區彭山縣境內的另一項目“金碧天下”，在6月底開盤后，據成都商報內部人士介紹，還沒有完工，路磚還在鋪，裝修的味道還沒有散去，就著急開盤了。
據記者了解，恒大各地分公司在6月都有一波銷售攻勢，成都金碧天下僅用6月的最后兩天，便為集團貢獻了5個多億。
顯然，恒大的低價策略還是取得了一定的效果。
資料顯示，恒大在廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥等全國23個主要城市擁有恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、恒大金碧天下等系列項目51個。
有中介機構統計，2009年上半年全國房企銷售排名中，恒大以238.78萬平方米的銷售面積位列第三，僅次于萬科和保利，銷售金額也達到了189.78億元。
顯然，為了成功上市，恒大在很多方面都表現出了其要成功IPO的決心。但是結局仍需在未來揭曉。
據悉，恒大已經向港交所遞交了上市申請，初步計劃募集資金10億-15億美元。
去年，河南建業成功在港交所上市，但也付出相當大的代價，其融資額由最初的80億港元，縮水到13.7億港元，股價較每股資產凈值折讓高達56%。
業內人士認為，雖然今年行情有所好轉，但是經濟仍處在復蘇階段，此高融資目標難以達到，不會比河南建業多很多。
市場數據也顯示，8月份深圳市一手房成交總量為4170套，比7月的5501套少1331套，跌幅24%；成交總面積約為39.5萬平方米，比7月的54.8萬平方米少15.3萬平方米，跌幅為27.9%。
黎文江認為，今年能上還是要趕緊上，明年的情況更不好說?，F在已經看到收緊的信號。
此前，香港中文大學財務學系教授蘇偉文在接受本報記者采訪時也認為，今年是上市時機，明年市場不確定。
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