中國商業地產交易超過英美總量了嗎？

“中國商業地產是一個增量市場，處于上升期，平均每年保有70萬—80萬平方米的吸納量?！?第一太平戴維斯物業顧問（北京）有限公司董事紀剛說。

國家統計局8月中旬發布的1—7月房地產市場運行狀況報告顯示：1—7月，全國辦公樓銷售面積增長13.3%，辦公樓銷售額增長22.9%。紀剛表示，辦公樓銷售價格同比上漲3.5%，環比上漲1.0%，在統計局的公開數據中，公眾只能看增幅，而總量是多少則無從查知，這使得衡量“中國上半年的商業地產交易額總計達312億美元”難以從公開信息獲得有效坐標。

“目前，商業地產的租金在下降，但是資產價格還是上漲的?！奔o剛介紹，2009年1—7月，第一太平戴維斯紀錄的寫字樓大宗成交共8宗，只有1宗為國外資本投資，其余7宗都是國內資本，并且7家國內資本中有5家為銀行，其中不僅有國有商業銀行，還有以盛京銀行為代表的地方性銀行。作為沈陽的商業銀行，盛京銀行投資2.5億元，買下北京CBD東方梅地亞中心D座整棟樓。盛京銀行內部人士表示，著眼于在北京的長遠發展，買寫字樓比租樓更合算。業內人士介紹，地方銀行的全國化擴張需求非常旺盛，這一類剛性需求的釋放同樣是商業地產的動力之一。

內需是中國商業地產的主力。第一太平戴維斯的數據顯示，2003—2005年，商業地產投資領域主要以外資為主，2006年，內資和外資投資商業地產的比例分別是60%和40%。2006年7月，建設部聯合五部委下發《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(171號文件)，對外資進入中國房地產市場進行限制。2007年，商業地產投資領域內外資的比例變為80%和20%，到了2008年，內資基本上達到了100%。

外資投資商業地產主要依托信貸，肇始于美國的次貸危機以及蔓延全球的經濟危機使得外資在中國投資商業地產的動力不足。RCA報告指出，“美國經濟復蘇緩慢，要歸咎于它是2008年金融災難的中心”。

“毫無疑問，中國將會在商業地產的世界舞臺上扮演更加重要的角色?！盧CA董事總經理丹?法蘇洛說，“但是，中國的增長可能難以持續保持在這個水平上?！?/P>

瓶頸

同住宅房市場一樣，二手市場的活躍程度能夠顯示一個房地產市場的成熟度?！澳壳爸袊纳虡I地產成交基本上來自一手市場，還遠沒有美國那么成熟?！奔o剛說。缺乏長效融資機制的商業地產市場是不健全的。長期持有的投資管理方式能夠最大限度地保證物業的升值，但這對地產公司的資金要求非常高。

SOHO系列因為商鋪散賣長期飽受爭論，但潘石屹顯然在此方面獲得了不錯的收益。SOHO中國開發了北京CBD地區1/5的土地，卻基本不持有物業。8月，潘石屹以24.5億美元代價收購的上海東海廣場還將采取“開發——銷售，統一出租，統一管理”的模式。但是，作為在港交所上市的房地產企業，潘石屹是有著順暢的融資渠道的。

紀剛認為：解決中國商業地產融資瓶頸的主要渠道有兩種，一種是REITs，另一種是保險資金投資商業地產。美國在1960年代就有了REITs，通過發行收益憑證，匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行商業地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。但是，由于物業產權、租金政策等多方面的法律和技術原因，REITs在中國試行之路并不通暢。

保險資金投資商業地產有過“曲線”投資先例。2009年全國保險工作會議提出，2009年將加強保險資產監管，研究投資經營性物業政策；2008年，十一屆全國人大常委會第四次會議代表對保險法修訂草案增加的“保險資金可以投資不動產”已無異議；保監會官員也曾表示：通過商業性地產投資，之后通過租賃來獲取穩定的收入，這樣對壽險公司的資金回報會很有好處。