黃光?！斑z產”動向：國美商都60億脫離鵬潤地產

經濟觀察報 記者 周亞玲 實習記者 段雯 2009年8月11日，北京豐臺區西南四環，“備戰90天”的條幅斜斜掛上一座龐大的建筑物，機械、建材雜散其中。黃光裕最大的“地盤”——國美商都，至今已經原地踟躕了4年。

本報獨家獲悉，8月底，國美商都將以60億元的身價迎來新東家。建筑商中建八局已經在意向初定后，第二次進入這座爛尾許久的建筑，繼續施工。此外，鵬潤地產還以溢價50%轉讓了北京昌平一塊一級開發土地。

這更像是斷臂求生，而非國美系地產業務的終結。鵬潤地產高層肯定地說：“除了你說的這幾個，我們沒再做別的轉讓。

別了！國美商都

“這是中國房地產資本運作最大單子之一?！冰i潤地產高層說，國美系旗下最大房地產項目國美商都的轉讓本月將落定，轉讓價格可能在60億元左右。

兩家大型投行和鵬潤地產的談判到了最激烈階段?！皟杉一ハ嗖恢缹Ψ绞钦l，我真的不能告訴你他們的名字?！庇浾叨啻螠贤ê?，鵬潤地產高層最終只肯透露國美商都的成交意向價格和落定時間。此次交易顯得甚為神秘，豐臺區商務局局長表示毫不知情。

除了國美商都，鵬潤地產還將位于北京昌平在做一級開發的土地轉讓給了大連的一家開發商，“對方想做住宅開發，是以溢價50%轉讓的?！彼硎緦@個價格還是比較滿意的。

今年初，“國美系”位于北京蓮花池的鵬潤建國大酒店也已轉讓。

同時，該高層否認了會轉讓北京宋莊等其他地塊，“我們不會再做轉讓了”。

此前，國美商都的轉讓談判對象是中鐵置業，現在該談判已經告停?！拔覀儾淮蛩闶召弴郎潭剂??！敝需F置業一位參與談判的人員告訴記者，“就是這幾天突然決定的，本來談了大半年了?！闭劶胺艞壍脑?，該人士表示：“價格上談不攏?！敝需F置業今年在北京只有中鐵瀚庭一個項目開盤，對土地十分渴求。

對于中鐵置業人士的說法，鵬潤地產高層并不認可：“不是中鐵置業放棄，他們一直想和我們談，是我們不樂意?！睋?，雙方沒有達成合議的原因還有，中鐵置業希望采用項目整體收購的方式，但鵬潤地產則希望采取股權合作的方式?！半p方的理念不一樣?！痹摳邔幼詈髲娬{。據了解，鵬潤地產可能不會放棄對項目的全部權益。

昔日的寵兒

與相鄰的總部基地相比，國美商都這棟“爛尾樓”顯得格外醒目。在現場，記者發現，大廈的外部有九成新，但是內部雜亂不堪，工人不斷地往工地里搬運電機等裝修用具。大廈的背面掛著“備戰90天確保國美商都A區工程按期備案驗收”的鮮紅條幅。

中建八局的工作人員表示，這個條幅是8月11日掛上去的，中建八局的施工隊也是在最近兩天進入大樓的。新裝好的大樓下面幾層會是國美的賣場，上面的樓層將作為寫字樓出租，相鄰的國美商都B區也將擇日開工。年初，國美商都還因拖欠中建八局的工程款，陷入糾紛。

國美商都曾是國美系地產版圖中最重要的一角，它是鵬潤投資集團迄今為止投資規模最大的商業地產項目。55萬平方米的建筑面積，在當今亞洲商業地產項目中，依然位居前列。

按照公開披露的消息，國美商都地上規劃建筑面積35萬平方米、地下4層面積20多萬平方米，當年的總地價為8億元，建安成本約為2000元/平方米，加上營銷推廣費用，總投入大概在24億元左右。?

2005年，國美置業競得這一北京市當年最大的招拍掛項目，命名為“國美商都”。最初禹晉永提出了科技地產的定位，8個月后，禹晉永以泄露公司機密之名被黃光裕請走。繼任者童淵又提出了服裝時尚中心的概念，一年多后也是無果。黃光裕選中禹晉永和童淵的原因之一是兩人對資本市場的非常偏好。禹晉永在2002年爭奪寧城老窖殼資源時和黃光裕相識，在和黃認識之前就是一個資本運作老手。而童淵曾經說過“我們用最爛的房子，賣最高的價錢——3萬元/平方米，憑的就是黃光裕的金字招牌”。

有人曾對國美商都做過如此評價，“如果當時定成公寓、酒店和配套商業的城市廣場，早成功了。禹晉永和童淵滿腦子是信托和上市，想在二級市場套現百億元回來，從一開始就沒打算做成一個真實的東西”。

2007年，外部結構和框架基本建成的國美商都請來了曾盤活中友百貨的臺灣人周東權。據稱，黃光裕一開始就希望一個遠高于市場行情的價格，繼而在一年多的時間里都未對國美商都的定位和租金價格拍板，雙方對定價的預期完全偏離，不歡而散。

三年的“野蠻生長”和資本運作

除了商業地產的開發，國美系曾號稱在一級土地市場上擁有驚人的數量。從當時公布的信息看，黃光裕已經遠遠超過楊國強和許家印，成為中國“第一大地主”。

按照2008年中關村建設的增發方案，單在北京，黃光裕就在崔各莊、宋莊、張家灣等地擁有建筑面積為1億平方米的一級土地開發項目。

如今昌平沙河的一級開發項目已經轉讓，該高層同時否認了轉讓宋莊等項目的傳言。

按照業內普遍的提法，這些一級開發項目中的一部分并未真正落入國美系掌控之下，譬如張家灣的土地。公告稱，擬開發范圍包括“通州新城區域３０平方公里內的５０００畝土地的一級開發和整理，及張家灣全鎮域范圍內（約１０５平方公里）除市、區兩級政府和國家確定征收外的全部土地的一級開發”。但實際上，張家灣土地一級開發會面臨很多法律上和程序的障礙——大批農民的補償、超大面積的耕地征用須通過國務院批準等。

該高層確認，目前土地一級開發的項目還在做，他以西壩河長途汽車保養廠土地一級開發項目金尊為例做了解釋。

一些土地只是“擬”開發，就寫入了增發方案中的注入資產部分。1億平方米的土地儲備，如此的“野蠻生長”源于黃光裕多年前的地產夢。

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