北京千億尋地：到農村去！

經濟觀察報 記者 陳文雅 手握千億重金，“土地爺”正在四處出擊。

“這兩年，北京供地是越來越難了?！币晃涣私獗本┩恋毓闆r的知情人士表示。

從2004年實施土地招拍掛以后，北京年度土地實際供應量未能完成計劃指標成了家常便飯。2006年完成了54%，2007年僅完成了20.20%，2008年完成76%。

為了改變這種局面，這一次北京的官員們決定親自動手。

6月19日在北京市順義區召開的北京市拆遷現場工作會議上，副市長陳剛表示：“拆遷工作不能完全依賴于市場，要以政府為主導?！?

這意味著，北京實施多年的政府委托開發商出資開發的土地收儲開發模式，正在迎來一個大的方向性轉變。由于土地供應不足而造成五環內商品房供應瓶頸日趨明顯，而讓土地供應到位，成為緩解高房價的必由之路。

朝陽區承擔了扛鼎重任，要找到可供開發的大量土地?！斑@次拆遷涉及的資金特別大。國務院開會討論上千億項目，不多；我們朝陽區研究上千億資金問題，我有點怕?！?月18日，北京市朝陽區區委書記陳剛在朝陽區推進城鄉一體化暨土地儲備工作動員大會上說。朝陽區為此將在年內全面啟動7個鄉26.2平方公里農村用地的土地儲備工作，后續10個鄉8.5平方公里的儲備工作也將陸續展開，共計35平方公里。

借城鄉統籌大舉儲地

“以前做房地產開發，產業開發項目，都是由開發商介入，要兼顧到開發商利益，我們也勉為其難，這次不同，政府搞土地儲備，必須把農民利益放在首位，政策要敢于向農民傾斜?！背枀^區委書記陳剛說。

在北京城鄉統籌一體化的試點村之一大望京村，鄉里 “按照市場化原則”給了農民更多的拆遷補償后，農民在不到20天的時間里全部拆遷完畢，并且沒有一例強拆。這一“事跡”讓北京市委書記劉淇頗為滿意，因此在其后的數次會議上，該案例得到一再的提及和表揚。

據了解，按照這一試點的做法經驗，北京市朝陽區將借城鄉統籌一體化之機，開展約35平方公里農村地區的儲備開發工作。其中，年內將全面啟動金盞、孫河、崔各莊、豆各莊、東壩、三間房、將臺7個鄉26．2平方公里農村地區的拆遷和土地儲備工作，占朝陽全部農村地區的近1/3，涉及10余萬農民，將全部轉居轉工（即轉為非農戶口）。

“下半年要把土地儲備工作作為重中之重，今后兩三個月重點是完善方案，制定計劃，年末全面啟動拆遷，兩年內完成?！背枀^區委書記陳剛表示。

35平方公里，相當于3500公頃。2009年北京的計劃年度供應土地為5700公頃，為此需要新增建設用地總量4000公頃。在5700公頃的用地計劃中，住宅用地1300公頃。

35平方公里如最終能全部進入土地公開市場，幾乎接近北京三年的住宅用地供應量之和。而這還只是朝陽一個區的土地儲備計劃。

錢從哪里來？

為了縮短形成有效土地供應的周期，千億資金項目全部被列入綠色審批通道。截至6月中旬，千億資金項目的規劃、土地預審已完成70%以上，千億土地儲備資金基本到位。據了解，近幾個月以來，北京完成的土地一級開發投資額每個月都在100億元以上。

目前，朝陽區已納入政府土地儲備的項目有崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目、金盞金融園區、豆各莊鄉土地儲備項目等，預計總投資約400億元。

同時，北京正進入新一輪的拆遷高速期。2009年1-5月，北京已啟動拆遷住宅1.7萬戶，是去年同期的10倍。

2009年北京將進行棚戶區和城鄉接合部改造，計劃拆遷涉及14萬戶家庭。對拆遷家庭的安置、補償主要通過三種途徑：部分城鄉接合部村民“就地上樓”，部分居民可獲得經適房、限價房，部分居民將獲貨幣補償。

“這次城鄉統籌一體化的政策非常好，一鄉一策，老百姓利益得到了保護，這次給的機會，可以說比2000年啟動綠隔地區建設的機會還要大還要好?！背枀^區委書記陳剛說。

上半年，北京的拆遷價格大幅提高?！芭f城區基本上達到3.5萬多元/平方米，平房四合院的拆遷標準最高達到了20萬元/平方米。甚至南鑼鼓巷有一個24平方米的小院子，拆遷價達到2400萬元，折合一平方米達到100萬元?！币晃恢槿耸客嘎?。

巨大的資金需求，還要由銀行的土地抵押貸款作后盾。工行北京分行是首家簽署土地一級開發金融合作協議的金融機構，與北京市土地儲備中心開展了全方位合作，不斷加大對北京市土地收儲和開發的支持力度。截至目前，該行已為中心及其分中心累計發放土地儲備貸款近45億元。

工行北京分行還為土地儲備中心制定了專門的服務方案，給的政策相當優惠。融資額度最高可提供土地收儲或一級開發投資金額70%的貸款額度支持；在具備“規劃意見書”的情況下，部分“綠色通道”項目直接進入綠色審批通道，先行審批發放貸款；靈活處理擔保方式，對市中心及各區縣的現有土地資源、資產打包，由銀行根據貸款項目分配抵押物等。

千億資金投進去，并非肉包子打狗，北京是指著它“錢生錢”的。

以大望京村的試點為例，通過北京土地整理儲備朝陽分中心對大望京村征地進行一級開發，征地所需要的資金全部由北京土地整理儲備朝陽分中心籌措，分期付款，主要用于征地補償、騰退村民補償安置和農民轉工轉居。

拆遷騰退后，大望京村可以得到大約40公頃的土地儲備，分成A、B、C三塊，規劃總建筑面積約為103．79萬平方米。目前，三塊地分別抵押給北京銀行股份有限公司酒仙橋支行、中國民生銀行股份有限公司總行營業部、中國建設銀行股份有限公司北京朝陽支行，土地抵押面積分別約為20萬平方米、42．3萬平方米和32．2萬平方米，抵押金額分別是10億元、20億元、15億元，共籌得45億元。而其土地評估價值則達到18．9、30．2、32．8億元，共計84億元。

不過，把這些儲備地塊變成實際供應量，至少要等到明年?！艾F在土地市場還不穩定?！币晃幌嚓P人士表示，“我們的計劃是明年年底完成26．2平方公里，但是要視拆遷進展而定，能不能完成不好說?！?

（實習生段雯對本文亦有貢獻）

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