保利地王項目不得不漲

經濟觀察報 記者 周亞玲 王凱 僅僅一個月，保利在北京的項目西山林語就漲了4000塊錢。6月14日，二期公寓開盤，均價12000多元，7月底就提到了均價16000元。

2005年的北京地王項目，成為2009年漲價的排頭兵。

地王的誘惑

2008年，保利選擇了低價入市。保利方面認為，去年的入市價格是一種“低開高走”的價格策略。一位了解西山林語的營銷高管告訴記者：去年的環境下，保利只能選擇低開，當時周圍還有大量低于保利成本價的房子。

更直接的原因是，在2009年保利的增發未落實前，保利和絕大部分的地產公司一樣，資金也未見得寬松。保利一期開盤時間是2008年中，當時保利的高負債一直飽受關注。保利地產2008年的凈負債率為0.82，在保招萬金四家中處于最高，和行業的均值0.46相比，也高出甚多，當然這和保利地產“高負債、高杠桿、高成長”的戰略有關。

保利的全國化擴張過快一直是保利高負債的成因。即使不算2009年以來保利拍地王用的55億元，保利在各地“地王”上就耗費了百億元。而保利2008年整年的營業收入是155.2億元，凈利潤22.39億元。高速成長的保利，2008年的營業收入和凈利潤已經是歷年最高。

而過去3年中，保利單宗購買地王耗資最大的一次，42億元的廣州金沙洲項目進展也并不順利。2007年9月11日，保利地產以21.2億元和20.8億元奪得廣州金沙洲B3701A02和B3701A04兩幅地塊，樓面地價分別高達8769元/平方米和8112元/平方米,直到2009年初都未有動工。這2塊地王后期因為新購置土地降低了平均成本，才于新近有了開工跡象。顯然，沖高的“地王”在交付高額的土地出讓金后，轉身成為商品房建設用地時，“開工”投資的消耗更為浩大，對于強勢集權的公司而言，“全國一盤棋”成為資金平衡的日常行為，而保利的高杠桿要求的資金高速度運轉，使“現金池”把全國各地的項目連接在了一起。

6月14日，西山林語二期開盤，單價約12000元，數千人在售樓處等待500套房子搖號，多數人無功而返，當天保利又拿出300套房子搖號。但在樓盤漲到16000元/平方米之后，西山林語一次放了200套房子出來，開盤當天賣了120套。雖然戰果依然豐碩，但沒有了往昔的輝煌。這個百萬平方米的大盤未來命運會是如何，誰也無法預測。

拆遷“暗阱”

西山林語的土地成本和2005年的一樁內部拍賣有著密切的關系。

西山林語的土地由保利通過海開房地產集團公司（以下簡稱“海開地產”）內部以招標方式獲得。隸屬于海淀區政府旗下的“土地”門戶公司北京海開地產，推出一塊了生地，2000多戶拆遷毫厘未動。如果按照廣州、深圳等一般約定，政府推出的地塊均應為拆遷完畢的熟地。

保利地產最終以12.1億元取得了這幅地塊。海開地產獲得這塊土地的成本僅僅是3億元，僅靠早在2004年8月31日之前的政府批復將該土地開發權轉讓，就獲得了9億元的轉讓費。而保利吞進這塊土地之后，因為拆遷、三通一平等各種原因，保利又為這個地塊的最終的地價付出了20多億元的成本?！吧亍弊兪斓木薮蟪杀?，使得保利西山林語的后期成本頓然變得沉重。單是當地農民的青苗補償費一項就付出了8億的代價，因為當時12.1億的拍賣價一出，拆遷補償立刻超過了居民之前和海開談好的價格。保利高管告訴記者，這個樓盤最后的成本有點高，單是拆遷成本每平方米就多了1000多元。顯然南北方不同的拆遷成本，成為跨地域開發難以逾越的門檻，“高成本”代價成為必付的學費。

如果以6月份的開盤價結算，西山林語毛利率只有20%多。樓盤樓面地價3746元/平方米，加上建安成本，預計單位成本約7000元/平方米，但是最終結算成本卻是9000多元/平方米。這些記者從可靠渠道獲得的數據表明，除了今年的時機催動，成本也是房價上漲的誘因之一。而這一切，是保利北上擴張過程中“急就章”付出的代價。

（實習記者段雯對本文亦有貢獻）

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