深圳土地出讓速度驟減

經濟觀察報 記者 王凱 在6月5日原深圳市市長許宗衡被雙規之后，本已啟動的土地出讓計劃再次擱置。
    深圳市國土資源和房產管理局（下稱國土局）網站信息顯示，6月5日后，成交的3宗土地中，僅有一宗是居住用地，于6月10日成功拍賣。
    不僅如此，在國土局網站上，顯示的7、8兩月即將拍賣的11塊土地中，沒有一宗居住用地，全部為工業用地和倉儲用地。
    而在4、5月份，龍崗、寶安兩地，相繼出現開發商以高溢價拍得居住用地的火爆景象，前后對比，落差甚大。
    “許宗衡出事后，沒有人敢管這事?！苯咏鼑辆值娜耸扛嬖V本報記者。
土地出讓速度驟減
    6月5日前，沉寂了近一年的深圳土地拍賣市場終于啟動。
    4月29日，深圳市龍崗區龍城街道回龍埔社區兩塊舊改項目土地以8億元的高價被深圳市尚模發展有限公司拍得，這是自2008年6月以來深圳市政府首次出讓真正意義上的居住用地。
    而醞釀中更大的土地推出計劃，深圳市政府在5月初宣布將在6月集中推出。
    5月底，深圳市國土局網站顯示，將分別于6月2日、6月5日、6月10日掛牌出讓共計5塊位于福田、寶安兩區的居住土地。一反去年畏首畏尾的推地狀態，有人甚至斷言，隨著土地市場的回暖，深圳樓市又將有一輪新的飆升。開發商在期待樓市反轉，政府也在期待通過土地出讓賺取高收益。
    資深的地產評論人張輝告訴記者，“在房價節節高和成交量不斷攀升的情況下，政府才會積極推地。2007年的地王頻現就是證明?！?BR>    深圳市國土局數據顯示，3月深圳新房成交總量為8509套，日均300套；4月的成交量較3月略低，降幅不到10%，但整體銷售趨勢仍沒改變；5月全市新建商品房成交8479套，日均成交274套，環比上漲7%，價格也在不斷上揚。
    顯然，年初的銷售旺勢在客觀條件上，為政府推地營造了一個良好的市場環境和心里預期。
    “如果不是許宗衡被雙規，下半年的土地市場也許會火起來?！鄙鲜鼋咏鼑辆秩耸扛嬖V記者。
    出乎意料，許宗衡被雙規，此后，坊間即流傳，其與本地多家開發商關系密切，曾為開發商拿地提供便利。更有媒體報道，多家開發商老板甚至已經出逃。
    截至目前，許宗衡一案仍沒有定論，但在其雙規后，深圳土地出讓市場即由熱轉冷，不知是偶然還是必然。
    在深圳出讓土地的兩種方式中，“實際上，過去幾年，通過拍賣方式出讓的土地比例非常小，絕大部分都是協議轉讓的”，深圳蘭江房地產開發有限公司副總裁楊大谷告訴記者。
    至于為何通過協議出讓方式轉讓大比例土地，曾有媒體報道：2004年8月31之后，經營性用地肯定是招拍掛的。那之后的協議出讓土地，一般解決的是歷史遺留問題。
    即便是協議出讓的土地占據大比例，但是記者根據公開數據比較，在許宗衡出事后，僅有4宗土地協議成交，比去年同期減少近半，而去年又是業內公認的開發商經營狀況最糟的一年。
    轉冷的土地出讓市場到底會對今后幾年的深圳樓市產生什么樣的影響？

房價會因此走高？

    在國土局網站上，標出了深圳土地的出讓狀況。記者根據其網站公布的招拍掛和協議兩種方式出讓土地的明細粗算，截至目前，已出讓土地在60萬平米左右（其中通過招拍掛方式出讓的土地近25萬平米），距離80公頃的計劃目標仍有近20萬平方米缺口。   
    “很難說下半年政府會不會推地，雖然房價很高，成交量也不錯，但的確有些高得不正常，政府雖然想把土地賣出好價錢，但是也得考慮真實狀況和參考07年的土地拍賣狀況?！?BR>    在張輝看來，2007年拍出的多個地王至今仍沒有解決，給了政府很大壓力。
    “07年深圳拍出的很多高價地，有的至今還沒動工，有的雖然動工，那么大一塊地，只有兩臺挖掘機在工作，這明顯是佯裝開工?！?BR>    除此之外，2008年頻頻流拍的景象，也給市政府推地敲響了警鐘。
    據統計，2008年前８月，深圳一共出讓了２８塊用地，其中，成功拍賣了２０塊，１２塊商業辦公用地全部成功出讓，流標的８塊用地全部為居住和商住綜合用地。
    在張輝看來，從土地價格的制定，到土地的頻頻流拍，可以看出，政府不是以滿足市場需要為出發點，而是以滿足自己的收益為出發點。
    顯然，這些因素都在左右著市政府在下半年乃至明年的推地速度，繼而會影響今后幾年的房價。
    記者在國土局網站上看到，目前，列出的推地計劃止于8月7日，且沒有一宗居住用地。政府下半年會不會推地？推多少地？這些問題現在仍是謎團。
    “估計還需要一段時間，這些事才能定下來，”知情人士告訴記者。
    而在張輝看來，除了許宗衡被抓的因素外，市場的瞬息變化也將是影響政府下半年推地的主要因素。
    “就算深圳市政府有了一份計劃，他也會隨著市場的變化而改變。首先，從前期準備到招拍掛，這個過程，需要時間準備，而同時市場也在變化。政府要根據市場來制定價格?！?BR>    世聯地產提供的第27周（6月29日-7月5日）和第28周（7月6日-7月12日）的數據也顯示，市場變化起伏較大。第27周，深圳一手房市場共成交1395套，與前周相比有較大幅度回落，環比下降15.7%。而第28周，深圳一手房市場共成交1635套，又大幅度回升，環比上升17.2%。
    一方面，土地推出計劃不明朗，一方面，開發商面臨土地儲備不足的問題。
    招商地產董秘劉寧告訴記者，“深圳今年推地的速度確實慢了很多，但對于招商來說，影響不大，因為我們有一個區域配比，在深圳，僅蛇口的土地儲備已經足夠我們開發了?！?BR>    但是萬科、金地等其他開發商，在深圳都面臨資源短缺的問題。
    楊大谷認為，現在所有開發商在深圳的儲備用地兩年之內估計不會有問題，但是三年后，就會面臨缺地問題。
    “深圳不缺地，但是如果以這樣緩慢的速度出讓土地，也帶來供給減少的問題，明年，后年的房價的確不好說。

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