消化存貨房企2009難逃的課題

蘇晶/文  2009年初至今，房地產交易量持續回升，引發了土地市場火爆，帶動了地產投資的新一輪熱潮。近期各地開發商頻頻出手拿地，消費者紛紛出手購房，可以說，房地產行業去庫存化已取得一定成果。整體上看市場的趨勢，當前一、二線城市銷售良好，去庫存化比我們之前預計的都要快很多。同時，有數據顯示，消化庫存所需時間由年初時的22個月，大幅下降至17個月，反映出國內房地產銷售的火爆，像北京、上海、深圳等六城市的總庫存水平從6210萬平方米下降至5790萬平方米。

然而，在過去一年里，房地產開發企業的存貨量伴隨著行業的急速下滑而迅速增加。有機構的統計顯示，結合現在的市場集中度，保守估計全國房地產存貨量至少在28000億元以上。所謂房地產企業的“存貨”，一般是既包括超過一定期限的應售而未售出的空置房（也就是在建開發產品和現房庫存），還包括正在銷售的項目；既包括擬開發土地，也包括尚未完成規劃、尚未開工和尚未開盤銷售的項目，甚至還包括已經預售但尚未結算的房屋。另外，臨時出租房和周轉房也應該歸屬存貨之列。

從企業的角度來看，如何界定企業存貨量的高低呢？那么必須要引入的一個概念就是——存貨周轉率。存貨周轉率是指企業在一定時期內存貨占用資金可周轉的次數，或存貨每周轉一次所需要的天數。因此，存貨周轉率指標有存貨周轉次數和存貨周轉天數兩種形式。一般情況下，存貨周轉率越高、周轉天數越短，說明該指標越好，它表明企業存貨周轉速度快，經營效率高，庫存存貨適度；周轉率低或者下降，周轉天數長，這樣就會增大企業在存貨方面的投資，同時也增大了企業的經營風險。

事實上，在現有房地產市場形勢下，提高存貨周轉率比保持利潤率更重要，因為前者是生存問題，后者是發展問題。但這個指標并不被大多數人所知，也因此許多人忽略了它的重要性。我們都清楚，在銀行目前仍然對房地產開發貸款采取謹慎態度的情況下，要維持項目的進行，開發商必須 “自力更生”，通過銷售回籠資金。經過專業機構的統計顯示，在2008年，開發商的存貨周轉非常緩慢，存貨周轉天數呈直線上升態勢（存貨周轉天數表示在一個會計年度內，存貨從入賬到銷賬周轉一次的平均天數，存貨周轉天數越短越好。存貨周轉次數越多，則周轉天數越短；周轉次數越少,則周轉天數越長）。直到2009年一季度，盡管整體行業回暖，出現了房地產市場的 “小陽春”，不過這依然難改地產存貨龐大的局面。以招商地產的一季報為例，其存貨從2008年的239億元增加到254億元。因此我們要說，消化存貨仍然是今年大部分房地產開發企業最難攻堅的課題。

在2008年的年報中，多個公司都表示將加快對存貨的消化，以盤活資產，增強現金流。金地集團就表示，“2009年要盡可能地爭取發展資源，包括盡快消化存貨，提高現有項目去化率，改善資產質量，最大化的增強現金流?！泵鎸Υ蟮秸w經濟面的宏觀調控，細到企業債務風險和流動資金不足，企業必須依靠存貨周轉來支撐，作為衡量和評價企業購入存貨、投入生產、銷售收回等各環節管理狀況的綜合性指標，存貨周轉率在當下顯得尤為重要。在當今行業形勢發生轉機、企業發展方向存在調整的重要關頭，企業注重“開源”的同時，“節流”也應被提上日程，這樣才能將風險降到更低。

（作者為安邦咨詢公司分析師）

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