“雞犬升天”時日過去 一線城市土地優勢凸顯

不過，與2007年不同，拿塊地蓋上房子就能掙錢的時代已經過去，土地將被更為謹慎地挑選，而經受考驗的一線城市中心區域，正在顯示前所未有的魅力。

一線魅力

“二、三線城市的利潤水平，與一線城市相比，整體來說差很多。一線城市的銷售價格預期會更高一些?！笔讋摰禺a一位負責人表示。

而保利、招商地產在經歷過一、二線之間的對比之后，同樣得出了這樣的結論。

利潤水平并不容易說清楚，地產項目的利潤水平難以測算，地區、項目之間的差異也巨大。一位有十幾年房地產開發和銷售經驗的業內人士告訴記者，以廣州和東莞為例，2007年，廣州和東莞的房地產開發毛利率約為40%、40%-50%；而經歷過調整，到了2009年，按目前的市場報價廣州已經高于東莞，約為35%-40%、20%-25%。

“有的項目很賺錢，有的沒有賺到錢。但總體來說，二、三線城市的價格浮動要少一些?！币晃辉谌珖鴶凳畟€二、三線城市有項目的地產公司負責人告訴記者，由于地區差異和公司運營的情況，各地項目的利潤差異很大。以該公司項目為例，其在二、三線城市的銷售均價約4000元/平方米。

而據統計局數據，今年一季度，北京五環內商品住宅期房銷售均價超過1.47萬元/平方米；今年5月上海、深圳新房住宅成交均價約為1.39萬元/平方米、1.3萬元/平方米，遠高于該公司二、三線城市4000元/平方米的均價。

“我們做的比較辛苦?？绲赜蜷_發，需要集團的支撐系統，管理成本很高?！边@位負責人表示。

而一些專注于一線城市開發的企業，在此方面的成本則要小得多。以SOHO中國為例，目前該公司經營范圍只在北京一市，并都處于城市中心區，運作模式主要是一個項目接著一個項目做。有業內人士認為，這類開發模式，只需要一個團隊、一個項目公司就能做，運作成本遠低于需要對數十個二、三線城市項目公司進行系統管理的公司。

實際上，由于區域擴張給房地產公司帶來的系統管理的困擾，早在幾年前房地產業高速發展的時期就已經顯現出來。這一問題對于許多跨地域的地產公司而言，依然處于摸索的過程中。大型地產公司一般早已進入一線城市，在整體經濟并沒有恢復的大背景下，增加這些一線城市的土地項目，可以繼續利用本來已有的項目團隊和資源，與開拓新區域相比，顯然是一種更為保險的方式。

而另一種情況，也在增加二、三線城市的開發風險。與一線城市相比，二、三線城市地方政府對土地財政的依賴度更高，這導致這類城市的土地供應相對充足。

“政府批地多、土地供應太大，導致當地的房地產競爭非常激烈、房價上不去?！币晃辉诒本┘耙恍┦》萦虚_發項目的專業人士稱，這種情況在二、三線城市相當普遍，包括重慶、沈陽、長沙在內，地方政府顯然是財務壓力太大了，不停地在推地，那房價事實上是被平抑了。

據統計，北京市2007年土地出讓金約438億元，地方財政收入為1492.6億元，土地出讓金占財政收入29.3%；而重慶市2007年土地出讓金約370億元，地方財政收入為788.6億元，土地出讓金約占47%。

“現在開發商拿地比較謹慎，希望拿地段好的土地，保值、抗風險能力高。房價下跌的時候，是從郊區開始下跌，而上升的時候，是從城區開始的?！北本┱遭x策企業管理有限責任公司副總裁郝炬說，以前開發商愿意在郊區、城鄉結合處拿地開發，現在的情況可能在發生變化。

從購買力上看，多數業內人士表示，大部分二、三線城市的房屋購買者，都為本地、周邊的居民。而一線城市的購買力則廣泛得多，不僅僅是本地的，還有來自全國、國外的，投資性購買力也高于二、三線城市。

“中心土地”新標桿

“5月份繼續加大供應力度，6月底前完成全年經營性用地供應計劃的60%，到第三季度末基本完成全年任務?！北本┦姓硗恋貎渲行母敝魅稳~向東表示。由于幾個熱點地塊的火熱成交，土地中心對于完成今年的商品用地供應充滿信心。

富力地產以10億高價獲得廣渠路10號地之后，廣渠門15號地也于6月16日正式掛牌。

第一太平戴維斯評估部董事胡建明看好該地產的競爭力，“這塊地后來調整了住宅和商業的比重，將商業比重增加存在有利因素，該區域沒有大型的商場，有商業需求的空間；目前起價的樓面地價約6000元/平方米，利潤空間很大，它的位置沒有10號地好，樓面地價不會達到10號地的1.5萬，即使最終成交超過1萬元/平方米，盈利空間依然較大?！?

胡建明表示，沒有商業團隊的企業對該地塊態度會比較保守，但作為中心城區的住宅為主的地塊，依然具備強大吸引力，SOHO中國會是有力的競爭者，“富力可能還會有興趣?！?

除此之外，即將入市的11個地塊中，有8塊地位于東城區、朝陽區和海淀區，政府推地的策略可見一斑。

其中，占據絕對黃金位置的，莫過于位于國貿橋附近的商業金融地塊——北京商務中心區核心區一期NE19-1a地塊，地處CBD核心區，規劃建筑面積32.7萬平方米。該地塊擬入市時間為今年第二季度，葉向東表示，這塊地本來計劃6月份推出，最終時間還沒定，但肯定會于近期推出。

胡建明表示，從用途規劃到區域位置，這塊地都符合SOHO中國的發展需求，SOHO中國會成為競爭者。該地塊一級開發商遠洋地產，也明顯成為可能的競爭者。胡表示，這塊地樓面地價應該能到1萬元/平方米。

上述兩地塊，以1萬元/平方米的樓面地價計算，總價都高達近30億元。

此外，位于奧體中心附近的奧運南區地塊，擬于今年二季度入市，包括商業、辦公、酒店、住宅用途的該地塊規劃建筑面積達到68萬平方米。胡建明并不看好該地塊。他認為，總價壓力很大，而且投資回報的周期長，屬于中長期的投資，地產公司短期內不能得到什么好處。

城市中心土地，也成為政府手中促成交易的法寶。伴隨著供需市場的里應外合，對中心區域地塊的爭奪已不可避免。

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