流動性泛濫房地產泡沫難免

2009-06-12

賀軍

賀軍/文 在當前中國經濟回暖的諸多跡象中，房地產正在迅速躥升為一個新的熱點。然而，從統計數據看，這又是一個充滿矛盾和爭議的熱點。

根據國家統計局6月10日公布的房地產市場運行數據，今年1-5月，全國商品房銷售面積同比增長25.5%，銷售金額同比增長高達45.3%。5月份商品房銷售均價比4月份上漲了3.9%。但同樣是國家統計局的數據，5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%，降幅比4月份縮小0.5個百分點；環比上漲0.6%，漲幅比4月份擴大0.2個百分點。共中的分歧顯而易見。

中央數據與地方數據也有很大差異。如國家統計局的數據顯示，5月份深圳新建住宅銷售價格同比下降6.9%，居70個大中城市降幅之首；環比則上漲了1.7%。但深圳市國土房產部門的統計數據則顯示，今年5月，深圳市新建商品住宅銷售均價為12949元/平方米，同比上漲17.6%，環比則上漲6.1%。中央與地方數據的價格變化差異高達24.5個百分點。

在筆者看來，房地產市場有明顯的區域性，全國平均的統計數據實際上參考意義不大。如果從房地產市場的規模、資產價格等指標來比較，一、二線中心城市，東部沿海地區的房地產市場，顯然更能代表國內房地產市場真實的回暖熱度。據筆者對北京市場的了解，近期北京房價的漲幅可觀，而且開發商下一步的漲價“野心”不小。

從投資來看，房地產業艱難地保持了增長。國家統計局最新數據顯示，今年1-5月，全國完成房地產開發投資10165億元人民幣，同比增長6.8%，增幅比1-4月提高1.9個百分點，但比去年同期回落25.1個百分點。其中，商品住宅完成投資7105億元，同比增長4.4%，比1-4月提高1.0個百分點，但同比回落30.6個百分點。顯然，與5月份可能高達32.9%的固定資產投資同比增速相比，房地產投資仍顯出寒意。

但從近期土地市場的轉暖來看，房地產商正在為下一步的投資秣馬厲兵。中國指數研究院數據信息中心的監測顯示，6月1日至7日，全國20個重點城市共推出土地124宗，推出土地面積608萬平方米，環比增加24%；成交土地面積173萬平方米，環比增加14%。電梯銷售情況是監控房地產市場的一個可靠指標。據筆者掌握的可靠信息，今年1-5月，國內電梯行業前14位廠家的銷售，同比上漲3.4%，環比增長1.4%?？紤]到今年前兩個月的銷售很差，近幾個月電梯銷售的增速實際上在加快。

從多方情況來看，房地產市場的回暖確定無疑，且有加速的趨勢。而房地產投資增長與銷售增長的差距，則清晰地顯示了房地產市場的去庫存化在加速。這可以看作4萬億經濟刺激計劃的一個直接效果。

房地產市場雖然復雜，但判斷未來的趨勢，最好是依據簡單有效的分析框架和邏輯。在筆者看來，有兩個因素非常關鍵，一是市場信心，二是流動性，而這兩個因素國內市場都已具備。在當前市場信心已經逐步回暖的情況下，國內市場充足甚至有些泛濫的流動性，將會對房地產市場形成有效的推動，甚至有可能以較快的速度，再度催生出一個房地產資產泡沫。

為了保增長，中國政府推出了4萬億和十大產業振興規劃，同時，寬松的貨幣政策向市場注入了大量的資金。初步估計，前5個月國內新增信貸規?？赡芨哌_5.8萬億元，而全年新增信貸可能達到8萬億到10萬億的規模！國內流動性寬松的局面已經形成，如果說此前有相當的信貸資金因為企業預期不好而趴在賬戶上，那么這種格局在下一階段將會有顯著改觀。從國際市場看，在各國央行大開貨幣水龍頭的情況下，全球流動性也極為充裕。在實體經濟仍未實質恢復之時，資金將會流向大宗商品、股市以及新興經濟體的資產市場?？梢钥隙ǖ卣f，中國是最受青睞的新興市場之一，香港市場近期涌入的國際資金就是最好的證明。

關鍵在于市場信心的改變。一旦市場信心確信了經濟回暖的態勢，那些“靜態”的資金會很快活躍起來，社會資金也會被調動起來，尋找能獲得較高收益的去處。在國內，首先是股市，其次是樓市，將會是資金偏好的兩個選擇。股市實際上可看成國內宏觀經濟的先行指標，回顧2007年的國內股市大熱到2008年的股市大跌，不難看出它對國內外經濟的提前反映。從年初至今，上證指數已上漲了1000多點，這同樣也可以看成是資金對未來經濟的預期。資金流入樓市要比股市慢一些，但趨勢是一致的。在流動性大潮推動之下，國內房地產市場很可能在不長的時間內變熱，再度成為一個涌動著泡沫的資產市場。
（作者為安邦咨詢高級分析師）

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