土地回暖將緩慢推動市場進入活躍期

經濟觀察報 李明旭/文　伴隨著房屋成交量的不斷攀升，近期，國內土地出讓市場也開始呈現出從冷清轉為活躍的跡象。根據中原地產研究中心數據，4月份全國居住用地成交面積比前12個月的均值上升38%；中國指數研究院的最新監測報告顯示，“五一”后的第一周，20個重點城市成交土地宗數環比增加13%，成交面積環比增加34%。是哪些因素促成了土地出讓市場的回暖？這種回暖又是否可持續下去呢？

地方“促銷”是土地成交回暖的重要原因

從根本上說，近期土地出讓面積的明顯增長，是土地出讓市場上供需雙方共同作用的結果。其中，作為土地供應方的地方政府，其供地的意愿在明顯增強，而且通過多種優惠手段來“促銷”，這是近期土地成交放量增的一個重要原因。

地方政府近期供地積極的原因主要在于，一方面經濟的放緩和各領域減稅的增加，使得地方的財政收入增長大為放緩；另一方面，中央推出的巨額投資計劃也需要地方政府通過財政資金來配套，地方財政支出的壓力大幅增加——近期國家審計署的公告顯示，2008年第四季度下達的中央投資和今年第一和第二批中央投資項目中，有些項目地方配套資金到位率僅為48%。在這種情況下，地方政府就迫切需要“土地財政”為其排憂解難。為了降低土地的流拍率并充實地方財政，目前一些地方政府的土地出讓條件十分優越。這些優惠條件不僅包括大幅放松土地交易條件，而且還調低了土地招牌掛的底價，一些地方甚至承諾，開發商可先進行開發，再分期繳納土地出讓金，或暫不開發，即可暫不繳納土地出讓金。

樓市回暖促使地產商以更大的動機拿地

無可否認，地方政府的優惠政策是目前土地成交回暖的一個重要因素。不過，“一個巴掌拍不響”，如果世道不好，地方政府出臺再多的優惠政策也沒有用，這正是2008年國內土地出讓市場的狀況。土地成交量的上升，其根本原因是目前國內樓市轉暖的趨勢已經出現，因而作為土地需求方的房地產開發商開始加大力度以低價購置土地，以備今后獲取高額收益。

今年以來，國內房屋成交量處于持續攀升的過程，目前持續的時間已超過一個季度，而且4月份成交量的規模甚至達到了2007年樓市調整前成交量的最高水平。即使按照今年以來月均銷量來計算“去庫存化”的時間，房地產庫存可能已不能支持1年?？紤]到近期房地產新增投資的停滯，年內新增的房屋規模并不會很大，那么國內樓市在明后年有可能會遭遇供給不足的情況。樓市的回暖趨勢，自然給了房地產開發商充足的理由去拿地，尤其是目前的土地出讓價格已經很低。

另一個不容忽視的因素是，目前房地產開發商的財務狀況，已出現整體上的好轉，這也使得一些地產商能夠有充足的資金實力重新進入土地出讓市場。在去年年末和今年年初的時候，有數個地方政府出臺了延遲房地產商繳納土地出讓金的措施，而與房地產商利益緊密捆綁在一起的商業銀行，也多已對出現現金流緊張的房企的開發貸款進行了展期，連同目前房地產銷量上升促使回款增加的情況，很多地產商最困難的日子已經過去。最典型如綠城，在去年年末已走到了破產的邊緣，但在銀行、地方政府的支持下，在回購美元債券之后，綠城中國即將“度劫”。

房地產商之間的整合或將出現

由于目前國內房地產的庫存水平仍然比較高，短期內土地成交量能否持續回升還需進一步觀察。但如果放在一年的時間跨度內討論，土地出讓市場的回暖變數不大。房地產業的狀況已經好轉，對于那些財務狀況良好的大型房地產商來講，土地儲備已不再是負擔而更是一種財富，在目前這個階段，通過低價獲取土地不僅能夠獲取超額收益，還能夠成功搶占今后的市場份額。對于那些財務狀況持續惡化的小地產商，現在可能正處于一個無法度過的黑夜，而地產商之間的整合有可能會促進國內房地產業集中度的有限提高。從這個意義上說，目前地方政府對土地進行促銷，只是促成目前土地成交量回暖的催化劑，而更為根本的，則在于樓市轉暖的大趨勢為大型地產商帶來了擴張的機會。

（作者為安邦咨詢公司分析師）

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