評判房價高低須以群分

經濟觀察報 楊紅旭/文 高房價問題，已成為當今中國社會的一大矛盾焦點。近幾年房地產調控的重要目標之一便是降房價、穩房價，去年底中央則在相關文件（“131號文”） 中更明確提出，開發商應認清形勢，合理定價。

然而，市場似乎并不買賬。2004-2007年，一邊調控，一邊漲價，好不容易盼至2008年8月，全國70個大中城市房價首次出現環比負增長，可好景不長，今年3月這一指數重新轉為正增長，4月增幅擴大，而同比跌幅不過區區1.1%。在樓市春季攻勢之下，地產商并不理會政府意愿，紛紛上調房價。

不妨看看大洋彼岸的美國，根據標普公司的房價指數，當前房價已比2006年高點大跌逾三成。中美兩國同樣經歷了2003年之后的房價快速上漲，而且我國房價上漲幅度遠超美國，如今美國房價已出現連續近三年的下跌，而我國房價下跌起來卻如此扭捏，蜻蜓點水般降了一點便重新拉起。到底是什么在支撐著中國的高房價？

話至此，不得不分析一下高房價的評判標準。房價高低，主要有三個衡量指數。房價收入比是從自住需求出發的，分析房價與居民收入的匹配度；住房空置率是從市場健康程度觀察的，論證存貨規模、供應壓力、企業經營風險、銀行信貸風險；租售比是從投資回報的角度考量的，租金水平體現住房使用價值，能真實反映房價是否脫離價值中軸。

那么，在目前我國特定的語境下，高房價是指房價收入比偏高，居民正常收入已很難支撐這樣的房價?？蛇@么說又失之含糊。居民是由各種收入階層的群體組成的，而各個階層的房價收入比情況千差萬別。

房價收入比道理簡單，可具體計算方式卻有多種。筆者以國家統計局數據為源，以城鎮人均可支配收入、新建商品住宅成交均價、城鎮人均住房建筑面積為準，計算全國房價收入的演變情況。1997-2003年間，全國房價收入比在6.2倍上下波動，處于合理范疇。2004年開始快速上升，2007年達到7.44倍的歷史高點，略有泡沫。

2008年房價收入比回落至6.78倍。無論與世界發展中國家的平均水平相比，還是與國內近十年來歷史均值相比，目前全國房價整體上基本還算合理。

既然如此，為何很多人覺得房價太高，買不起房？除了區域差別之外，問題的根結在于我國城鎮居民的收入差距很大，而且近些年呈持續拉大的趨勢。從反映貧富分化程度的基尼系數來看，目前已步步逼近0.5，明顯超過國際警戒線，而改革開放前只有不足0.2。

在國家統計局體系中，把城鎮家庭按收入水平劃分為七個檔次，分別為最高收入、高收入、中等偏上收入、中等收入、中等偏下收入、低收入戶、最低收入戶，所占全國家庭總數的比重分別約為10%、10%、20%、20%、20%、10%、10%。2008年，這七檔家庭的房價收入比分別為2.64倍、4.43倍、6.02倍、8.23倍、11.19倍、15.26倍、23.68倍。

顯而易見，同樣是購買一套近90平方米的中檔價位的房子，高收入家庭可謂輕而易舉，而低收入家庭則根本無力負擔，中等收入家庭基本上能夠買得起。最高收入戶的房價收入比只有2.64，而最低收入戶的這一指標卻達到23.68，相差了9倍，這一差距也明顯大于世界平均水平。

事實已經很清楚，目前的房價水平，在窮人看來高不可攀，而富人買個二三套純屬正常。針對這種情況，社會各界不能籠統地抱怨、指責房價過高，而應具體問題具體分析，并采取有針對性的解決之道，政府更應承擔起應有的職責，發揮應有的功能。

首先，對于占城鎮家庭總數約40%的最高收入、高收入、中等偏上收入等三類家庭，應通過大力發展商品住宅市場，充分發揮市場機制配置資源的優勢，不要動輒用行政手段干預市場。目前的房價水平對他們而言，并不算高。值得關注的是，部分參加工作時間不長的年輕白領，收入水平屬于此三類，卻無多少積蓄，急欲購房則難籌首付款，這與中國人的購房觀有關，而與房價收入比無涉。

其次，對于占城鎮家庭總數約20%的最低收入和低收入等兩類家庭，只能通過加強住房保障解決他們的居住問題，對此政府應負有不可推卸的責任，這才是我國當前最大的民生問題。去年年底國家出臺的“9000億安居工程投資計劃”，解決的正是這一難題。這其中還有一個結構問題，應集中財力和土地資源優先解決低收入家庭住的問題，即興建廉租房；其次，才是滿足部分家庭擁有產權房的欲望，因而經濟適用房不宜大規模盲目上馬。

最后，對于占城鎮家庭總數約40%的中等收入和中等偏下收入等兩類家庭，情況比較復雜。部分家庭有能力購房中低檔、中小戶型的商品住宅，如果賣掉手中的房改房，甚至還能購買更好的房子。還有部分家庭購買商品住宅暫時比較吃力，政府應該通過建立健全住房租賃體系，讓其租房住，或者通過補貼購房貸款利息、購房退個稅等多種方式支持其購房。

不難預測，房價問題還將困擾中國社會和中等收入以下家庭幾十年。除非，中國的貧富差距能夠盡快縮小，中國人的置業觀發生根本性的變化。

（作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長）

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