萬科或將剝離物業公司

經濟觀察報 記者 周濤　萬科物業將可能從萬科上市公司中分離出來。

就此消息，萬科公司表示：目前集團正在嘗試對物業進行組織變革，由原來分散在各城市隸屬地產公司管理的運作模式，調整為成立獨立的物業事業部統籌管理。物業事業部將作為萬科集團一個獨立的事業單元。

據了解，萬科物業的組織變革將可能是兩種方向，一是將物業管理作業單元不斷拆分外包，壓縮物業系統人員規模，形成鏤空的物業管理服務平臺；其二是從上市公司中剝離并獨立運營發展。

物業公司地位變遷

無論是將萬科物業整編成為物業服務管控平臺，還是管控平臺之下獨立物業服務提供商，萬科物業的變革勢在必行。

據了解，萬科物業將與外部的其他物業公司一起平等競爭，獲取為萬科所開發物業提供物業管理服務的機會。同時，萬科物業將獨立發展，并可爭取為非萬科所開發物業提供服務，萬科物業亦將引入更多新的合作伙伴尋求在物業管理服務領域的進一步發展。

萬科的物業管理曾經是萬科品牌建立的重要基石之一，多年以來萬科物業為萬科品牌加分良多。一開始萬科就將物業管理作為房地產開發的一項售后服務保障措施，并提出了在管理服務上一定要超前的理念。

發展至今，萬科已在全國20多個城市設立物業公司，至2008年底，萬科在冊員工16515人，萬科物業系統的員工數達到13173人，占萬科總員工數的約80%。

萬科物業的員工數量結構比例與其對萬科的銷售、利潤貢獻嚴重不對稱。2008年萬科物業管理總收入約2.53億元，僅占萬科全年營收的0.6%，2008年萬科物業實現的毛利僅851萬元，與萬科全年凈利潤40.3億元相比，幾乎可以忽略不計。

萬科物業2008年幾乎未能對萬科利潤產生貢獻，而且物業自身盈利能力亦在下降，2008年萬科物業營業利潤率較上年下降14.2%。有萬科內部人士認為，物業公司應是可獨立運作并自我發展、盈利的單位，萬科物業在萬科集團之下，萬科住宅基本由萬科物業承接物業管理服務，沒有外部競爭壓力，生存無憂，在一定程度上反而限制了萬科物業的自我發展。

由于萬科物業員工數量龐大，分布地域廣泛，管理難度較大，近年來，萬科物業也偶爾出現事故，有如南京萬科金色家園小區兒童溺水、深圳萬科物業公司員工因被要求轉崗而縱火等事件，進而影響到萬科公司的整體形象。

尤其是萬科物業目前的現狀與萬科堅持各種業務單元外包的長期戰略方向不符。

近年來，萬科一直致力于將項目規劃、設計、建筑施工、裝修、大宗材料采購、銷售以至物業管理等業務單元，尋求戰略合作者外包，而萬科將專注于融資、拿地，以及對房地產各個業務單元的管控。近期，王石對外表示，萬科的財務也將尋求外包。

萬科物業發展方向也需要與萬科的業務單元外包的戰略相匹配，而現行的萬科住宅由萬科物業大包大攬無論從效益、管理以及長遠發展方向都與萬科中長期目標不符。

剝離條件漸趨成熟

萬科物業的現狀與萬科長期戰略方向不符，是萬科物業將迎來重大變革的關鍵原因。

據了解，萬科物業正在醞釀的變革有兩個方向，一是將物業管理服務的作業單元拆解并實施外包，進一步壓縮萬科物業自身人員的規模，最終形成一個物業服務管控平臺。

近兩年，萬科物業在深圳等幾個城市也在試點推進作業單元的外包，但是進展并不順利。

第二個方向是將萬科物業從萬科集團中剝離，萬科物業將獨立發展，不僅可以承接萬科旗下的物業管理，而且可以對外擴張承接其他房地產項目的物業管理。這一方向，在萬科內部實施的條件已經逐步成熟。

如上所述，萬科物業剝離，對萬科整體營業收入、利潤不會產生任何影響。而且萬科精減大量人員之后，更有利于萬科集中精力于開發業務，提升管理效率。

發展至今，萬科品牌已然當之無愧成為國內房地產第一品牌，萬科物業管理好的口碑僅僅是萬科品牌元素的一個組成部分，國內物業管理行業經過20年的發展，已經形成了大量獨立運作、管理服務品質優異的專業物業公司，萬科已不再如上世紀90年代那么倚重于萬科物業對其品牌、銷售的加分。而萬科物業也形成了獨立的物業管理行業知名品牌。

尤其重要的是，剛剛結束的萬科2006年-2008年股權激勵計劃，已經使萬科內部從事物業的元老人物兌現了相應的激勵，萬科物業即便獨立發展，亦不會有利益之爭。

至2008年底，萬科物業管理系統員工13173人，較上年減少1.66%，平均在萬科工作時間2.6年。員工平均在萬科工作時間較短，是萬科物業可能得以剝離的有利條件。

深圳一位在萬科旗下樓盤擁有多套住宅的萬科老業主表示，從去年以來，萬科多個樓盤在出售小區停車位，意在清理開發部門與物業部門之間的物業產權關系。

去年6月，萬科與全球最大的地產服務提供商世邦魏理仕組建合資公司，合資公司將為萬科集團及其控股公司及聯營公司在全國開發的高端住宅提供物業管理服務。這些物業包括獨棟、聯排別墅、酒店式服務式公寓和豪華式公寓等。

萬科物業最終會將物業管理作業單元不斷拆分外包，形成鏤空的物業管理服務平臺，還是從上市公司中剝離并獨立運營發展，仍然需要拭目以待。

• · 2009房地產銷冠之謎 　|　 2009-11-20
• · 鄧婕買萬科掙6倍 　|　 2009-11-06
• · 金地集團1-9月銷售增長超萬科 　|　 2009-10-14
• · 萬科9月銷售額達54.6億元 　|　 2009-10-13
• · 萬科增發獲股東大會高票通過 　|　 2009-09-15