國資地產逆流

4月中旬，中化集團旗下方興地產獲中國銀行北京分行200億元貸款授信；隨后，重組之后的中信地產高調亮相，聲稱將通過IPO達成A股上市，中信地產2009年銷售目標為100億元，第一季度已完成50%。

擁有國資背景的地產公司，在近期北京樓市格外活躍。

年初以來，華潤置地、遠洋地產等地產巨頭，銷售業績一路領先。除去商業因素，背后大股東的孵化成為這些國資地產逆勢風光的重要支撐。

背靠大股東融資

中化集團公司也有房地產？這是多數人在看到方興地產獲中國銀行200億貸款時的疑問。這家歸屬于中化集團旗下的公司，2007年8月在港上市前很少有媒體能窺得其面貌。目前，這家公司在全國已擁有包括北京王府井大飯店，上海金茂君悅在內的6家超豪華酒店。2008年，它一舉并購了中國金茂（集團）有限公司。目前，還在崇明島和上海市政府合作開發新項目，在云南麗江開發2個豪華酒店。這家公司的核心策略是“一線城市”、“黃金地段”和“高端商業地產”。

不久之前，方興地產與中國銀行北京市分行簽署 《全面戰略合作協議》，中行北京分行為方興地產提供授信和融資服務方面的意向授信金額達200億元人民幣。200億，意味著中國地產龍頭公司近2年的收入。記者查閱了一些上市公司銀行授信的公開信息，單家銀行的授信一般在數億到數十億的額度。

另外一家國資背景的公司招商地產也在銀行融資方面頗有能量。僅2008年一整年，招商地產獲得銀行授信就有316億，比2007年增加了174億。

據了解，方興地產和中國銀行一直有合作關系，在先前方興地產收購北京凱晨世貿中心、金茂北京威斯汀大飯店時，合作銀行伙伴就是中國銀行。

集團各種業務上下游的資源關系會在關鍵時刻提供極大的能量。方興地產正在國內開發建筑面積約百萬平方米的高檔商用物業，其中的代表作是上海港國際客運中心與上海國際航運服務中心。方興地產致力于打造一個在上海黃浦江綿延2公里的核心商業區。據方興內部人士介紹，中化集團因為長期要運輸貨品，與上港集團（上海港務局）有多年的合作關系。這兩個中心也是方興地產與上港集團合作的，獲得這樣兩個上海市建設國際航運中心的重要項目，對于一家上市時間不長的地產公司來說意義非凡。

中原證券地產行業分析師魏博認為，國資背景的公司優勢在目前非常明顯，包括他在內的分析師普遍認為這種優勢會延續多年。

大股東拓展業務，地產公司跟進的方式也是屢見不鮮。招商局在福建漳州開拓“第二個蛇口”，招商地產尾隨而至，開發大量樓盤。

風險“防火墻”：大股東先行孵化

大股東的蔭涼，不僅僅是銀行的天然擔保優勢，土地資源整合、孵化也是民資地產無法比擬的。

目前陷入困境的房地產公司，大都是2007年踏中“地王”陷阱的淘金者。但對于國資地產而言，有大集團背景，就相對容易些。僅在2008年，華潤置地向華潤集團收購包括北京、武漢、重慶、沈陽及大連五個城市的六個地產項目。華潤置地也因此一舉新增415萬平方米的土地儲備。目前，華潤置地的土地儲備是2230萬平方米，在香港上市的內地地產公司中，僅次于中海地產。

依據從集團整合而來的 “兄弟土地”以及資金雄厚帶來招拍掛土地時的實力，華潤置地一路高歌。華潤置地在北京一度由于缺乏土地，而沒有聲音，但橡樹灣的成功以及2009年華潤置地西堤紅山的旺銷，引人注目，由于引進了北京小學，且性價比適中，使在北京沉默了一段時間的華潤置地重獲關注。

不僅是住宅開發的土地優勢，持有不動產的“大股東”孵化，其實才更顯出國資地產的與眾不同。

北京的華潤大廈在歸入上市公司旗下之前，屬于華潤集團先行孵化的項目。據華潤集團內部人士回憶，由于商業地產培育時間較長，即便是華潤置地這樣的大公司，這個項目從1996年落成到贏利也花費了一些時日。華潤集團一般對此類物業的操作模式都是，投資由集團來進行，但操作的班底都是華潤置地的員工。華潤置地在全國多個城市都獲得巨大成功的大型綜合體萬象城也采用集團孵化的方式。萬象城的成功還引起中糧集團董事長寧高寧的關注，寧高寧為中糧大悅城的開發，還專門去萬象城參觀學習。

華潤置地(北京)董事總經理陳鷹說，華潤的目標是持有型物業在華潤置地的收入中占三成以上。他認為，華潤在香港經營多年，希望借鑒香港地產商的做法，做綜合開發商，這樣便于穩健經營。陳鷹還提到，商業物業投入期很長，地價、建安都需要很大投入，且綜合性開發對人才的能力要高于只做住宅。集團對此都有財務、配比控制、人才等戰略安排。

酒店、寫字樓和商場的領域一直都有住宅開發商想進入，但很多都是徘徊不前。即便是經營商場已經如日中天的萬達地產，北京的利潤也是大部分來自于住宅銷售，而非其商場產生。事實上，一旦不慎，商場反而可能成為拖累。

曾大舉進軍酒店、寫字樓的富力地產，同樣在2008年資金緊張之時，考慮將其寫字樓予以轉賣，可見孵化“商業房地產”之難。

顯而易見，來自大股東的風險隔離，像一道強勁的防火墻，不僅可以規避前期的土地項目市場風險，還有助于資金周轉，降低擴張業務的資金需求。也正是這些其他公司難以望其項背的天然優勢，造就了房地產“冬天”中的國資地產熱流。

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