二手房大賣背后
經濟觀察報 記者 胡芳潔 “新年后有一個月左右的時間，來我們店里的客戶多的都沒有地方坐。需求量增加不是一星半點的，我做二手房5年了，沒怎么見過這陣勢?！北本┖５韰^一家二手經紀店店長這樣說。
今年一季度，北京二手住宅成交約3.7萬套；3月，二手住宅成交19973套，創北京市二手房單月成交最高記錄。這一史無前例的大賣，發生在經濟蕭條的今天，多少有些讓人費解。二手房市場到底在發生什么？
集中釋放
“年后成交的，基本上都是新來的客戶，而不是去年一直在看房的老客戶?！辨溂业禺a清河小營店經理楊先生說，他所在區域，2月份以后交易量就有明顯上升，3月份該店的成交量是2月份的兩倍。伴隨著成交量上升同時出現的變化，是成交周期的縮短。
“七成以上的成交，周期都在一個月左右?！睏钕壬f。
新來客源成交，正是這一輪交易中二手房購買者的主流。21世紀不動產蓋全（北京）房地產經紀有限公司經理劉曉東也表示，他所在店的成交情況也是如此。
而這些購房者的快速成交，正是建立在2008年大量需求積累的基礎上。上述兩位店經理都表示，這些快速成交的新來客源，大部分都不是現在才準備買房的，而是在2008年就開始觀望、收集二手房信息的人群。
劉曉東的客戶中就有一個這樣的例子：一位購房者在2007年11月就有買房的打算，并看過幾套二手房?！爱敃r她覺得價格高了，沒有買，而且當時房價走低的趨勢已經出來了?！眲詵|說。之后，盡管經紀公司會將房源信息告知這位購房者，但她再也沒有出來看過房，直到今年3月。
“她3月份開始來看房，過了不到半個月就買了?！眲詵|說。
經過2008年一整年的調整，此時的二手房價格已經比2007年底有明顯的下降，而二手房營業稅的減免也出現在2009年1月以后，加上貸款利率折扣因素，這些刺激因素的集中發力，不難理解成交高峰出現在2009年年初；而目前出現的交易量上漲、賣家上調價格的可能，又成為成交量上升的直接刺激。
鏈家地產清河小營店3月成交的一套房子，周期只有兩天。這是一對剛從上海調來北京工作的年輕夫妻，首次購房的他們預算150萬以內買一套二手房，位于清河的這套房子110多平方米，總價120多萬，遠低于他們的預算；而該區域離他們工作的中關村距離并不遠。
“他們上午看的房，晚上就交了訂金?！辨溂业禺a清河小營店經理楊先生說。此時，經紀公司對這一迅速的購買決定不無擔憂：這套房源剛剛出現，如此快速的成交可能促使房主提價。
不過，買賣雙方都遵守了契約，這套房子順利成交了?！斑@對夫妻的一個同事剛剛在清河買了房子，這對他們是很大的刺激?！睏钕壬f。成交量的上升，正在刺激更多的觀望者入市。而對于這類觀望者而言，入市是遲早的事。
“一是結婚，二是居住升級賣了小房買大房。我們店成交的基本上全是這樣的情況?！睏钕壬f。身為一家經紀公司的店經理，楊先生在2008年5月出手買房?！爱敃r價格并不低，要結婚，還是得買。很多人都和我情況差不多?！?
目前二手房的大量成交，正在刺激賣家提價?！靶路吭磮髢r顯然感覺有上升”，楊先生舉了一個例子，在該店所在區域的同一個小區，同樣是74平方米相同戶型的兩套房，只是裝修程度有差異，3月初成交價88萬；而3月28日，成交價為97萬。劉曉東也表示，目前該店新房源報價，普遍有5%以內的提價。
這些急切要求住房的需求者，他們的等待期限有限，而何時入市，更多的是需要一個看起來過得去的理由。哪怕是暫時的止跌，也明顯會刺激這類人入市。
新舊反轉
從2008年初開始，劉先生看房已經一年多了，至今依然沒有購房。一是沒有看到合適的房子，最重要的是覺得價格不合適?！巴┖捅痹返姆孔佑譂q了?！彼f，最近他看的二手房，價格比以前上升了約1000元/平方米。之前他沒有買，現在他更不愿意買了。
不過他依然把目標鎖定在二手房上。交通方便、社區比較成熟、能盡快入住，是他看重的房屋條件。像劉先生這樣對地理位置、社區成熟度比較敏感的人，二手房成為他們的首選。而二手房的現房優勢，也在這一輪金融危機中顯現出來：目前北京大量樓盤延遲交房，更有地產商傳出破產的消息，出于對開發商財務情況、價格變動等風險的考慮，購房者在購買期房上已經變得尤為警惕。
在2007年及之前，北京房地產業高速發展，大量的新建商品房成交，為目前市場提供了大量的優質二手房源。
盡管在銷售量下降的2008年，北京市一手住宅總成交量超過二手房，但全年中有7個月的時間，二手房成交狀況好于新房交易。依據北京市房地產交易管理網數據統計，今年1季度，二手房住宅交易量約3.7萬套，新房住宅交易量剛超過3萬套，二手房交易量已經趕上新房。
不過二手房似乎難以延續3月份的繁榮景象。
“整體新增房源并沒有大幅上升，而是持平的狀態?！辨溂沂袌霾勘硎?。
而劉曉東表示，就該店的實際情況來看，3月的大量成交局面難以延續。
“以我們店的情況來看，有效房源的補充并不夠?！眲詵|說，之前，從一居室到三居室，按普通住宅和公寓來組合，不同類型房屋的購買者，都有3-5套房屋可供選擇，而現在大量成交后，各類房屋可供選擇的平均只有1套或沒有。依據他的判斷，接下來，房源的減少、業主提價等原因會影響到二手房的交易?！捌鋵嵎吭匆灿?，但不是市場價的房子，難以成交?！眲詵|說。
矛盾還是歸結到價格上。雖然在1季度，買賣雙方暫時達到了一個均衡點，但這一博弈還會繼續。
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