漲價樓盤調查

經濟觀察報 記者 陳文雅 地處北京四環以內中心地段的商品房，開始感受到濃濃的回暖之意。

軌道交通成為北京商品房回暖最明顯的觸媒，地處長安街西端，緊鄰地鐵的中國遠洋地產的樓盤遠洋·沁山水終于在蜂擁而至的購房者面前，把房價從11000元/平方米提至13000元/平方米，即便如此，來看房者仍絡繹不絕。

地產大佬任志強在談到這個現象時稱：“遠洋·沁山水的均價之所以能再一次提價，是因為那個地段的價值是15000元/平方米，它漲到13000元/平方米還是被低估了?！?

迅速回暖引發的擔憂

位于雙井的首城國際中心項目的銷售人員也承認自己漲價，其此前推出的A區對外報均價13500元/平方米，記者在北京市房地產交易管理網查詢到的實際均價為13100元/平方米，而即將推出的D區均價則漲到了14500元/平方米?！皟蓷潣堑奈恢寐?，反正都在同一個小區里面?！币皇蹣侨藛T很坦率地說，兩樓品質和條件基本上差別不大。

兩個項目的營銷人員均認為，其項目先期在交易量低迷的市場環境下低價入市，是為了加快銷售，占領先機，但事實上樓盤價值被低估了，因此在銷售出現回暖的形勢下，均投石問路選擇了適當漲價，試探市場承受力。

“這個價格還是偏低，以后還有漲價空間?！币晃徊辉竿嘎缎彰臓I銷人員表示，如果時機合適，會再度推出優惠計劃。

與部分漲價樓盤拿 “地理位置”、“裝修程度”、“塔樓變板樓”等說事相比，還有部分樓盤則是坐地漲價。以北京中關村區域的龍湖·唐寧one為例，該項目去年11月開始排號，而今年春節后已經針對未出售的部分高層房源進行了三次調價，“每次調價每平方米漲個幾百塊吧，現在低層都賣出去了，只剩高層，均價是27000元/平方米左右?！币晃皇蹣侨藛T表示，三次調價至今，單價已經漲了兩三千元。

與此同時，開發商迫不及待的漲價行為，引起了不少業內人士的憂慮。數據顯示，北京樓市成交量連續七周同比上升，但環比數據已連續兩周下降。

“本來市場已經有所好轉了，別一漲又回到高房價怪圈了?，F在這個回暖的機會應該把握好，制定合理的價格，使樓市重新駛入正軌?！北本┦蟹繀f副秘書長陳志說。

價格沖刺之后

“3月8日開盤的，總共200多套，現在賣了十多套?！蔽挥诒本┦胸S臺區成壽寺附近某樓盤的銷售人員劉先生搖搖頭說。

該項目近期開盤的2、3號樓，兩居均價14000-15000元/平方米，全款9.8折，按揭9.9折。而之前在2月份推出促銷的1號樓，同樣兩居的戶型，均價為10000-11000元/平方米。在2月14日某房地產門戶網站發起的團購活動中，該樓盤當日開出的136套房源一個上午全部售罄，令人嘆為觀止。

劉先生說，現在的這批房源位置能好一點，但記者看到，幾棟樓的條件相差無幾。

“現在這個價格不低?！眲⑾壬f。

記者發現，京城的部分漲價樓盤，往日的銷售盛景不再。去年下半年賣出過17000-18000元/平方米均價，遭到購房者瘋搶并榮登北京2008樓市銷售排行榜的中信城，從3月15日起推出的2號樓選擇了高開的價格，均價21800元/平方米，比此前開盤的1號樓貴出4000元/平方米。中信城的銷售人員表示：“2號樓的地理位置比1號樓好?！钡驗閮H僅地理位置的差異，似不足以開出4000元/平方米的價差。

對其銷售情況，售樓人員說：“賣得非常好，開盤當日就賣出了80多套?！辈贿^記者隨后從房地產交易管理網上查到，截至3月26日，其住宅簽約套數為79套，成交均價為20083元/平方米?！耙黄诘娘L頭不再了?！币晃磺皝硎蹣翘幙捶康南M者張小姐說。

漲價只是局部？

樓市的漲價現象引起了市場的分歧。春節后，尤其是3月份的住宅成交量情況顯示，牛年樓市的頭開得“很?！?。京滬穗深等一線城市均有部分樓盤出現價格回升跡象。北京市房地產交易管理網數據顯示，2009年3月上半月二手住房網簽量8173套，比2月上半月的3911套翻了一倍。

“樓市是否已經起底”的討論變得沸沸揚揚。

“漲價是個別項目，而且部分漲價也是噱頭，有些是此前二期尾房甩賣，現在開三期新房，產品沒可比性，而且真的現場討價還價還是有很多暗折，很難說真正漲價。當然也有去年資金緊張時把幾百套房子低價甩掉，現在資金寬松一點就漲一點的?！蔽覑畚壹腋笨偛煤皶熣f，春節后尤其3月份，交易量恢復是真實的，而且二手房更多，價格下降幅度有所趨緩，但“至少上半年還是會在下降通道，不存在全面的、根本的漲價?，F在銀根是放松了，但資金沒有得到根本解決”。

科爾瑞中國的總裁丁祖昱也表示，要謹防出現去年3月后的低迷現象，“去年3月份的數據也是不錯的，是去年上半年最好的月份。個別企業在2月份的時候進行促銷、價格下調，3月份的時候又漲價了，結果4月份整個市場一下子差距很大了。我覺得目前大家要珍惜來之不易的相對正?；蛘咂椒€的市場情況，價格的上升我認為是一個非常大的風險，有可能會使得目前市場的成交量回落下去，假設很多企業都要搞漲價的話?！?

從2008年下半年至今，關注樓市銷售排行榜的人們可能會發現一條規律：賣得好的都是小戶型、低總價項目。

“這一段釋放的主要還是受國務院13條影響的首套房需求，但這部分購房者大部分是二十多歲的年輕人，購買能力有限。這一層次的需求頂多支撐到5月，如果改善性需求消費者四五月不能進場，就會出現青黃不接局面?！焙皶熣f，樓市復蘇，主要取決于改善性自住房的情況。國務院13號文規定，“人均居住面積沒有達到當地標準”的居民買第二套房才算“改善性自住房”需求。

北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至3月23日，北京樓市期房可售房屋套數為16.86萬套，其中住宅9.45萬套；未簽約現房18.52萬套，其中住宅4.03萬套。按照最近一周的銷售速度，住宅存量消化周期達54周。

任志強表示，近段時間房價上漲，主要還是由于政策刺激，并非見底標志?！昂暧^經濟沒有見底，房價還在振動，土地、在建、現房，開發商有三個庫存量，要去掉還需要時間，投資量低迷，我們目前還沒有看到大量的開發商敢于或者認清形勢大膽出手，這個在下半年會反映得更加明顯，另外，商業地產回暖大概需要比較長的時間?！?

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