降價樓盤探底

經濟觀察報 記者 胡芳潔 3月底，侯霞終于擁有了自己的第一套房子，這讓她很興奮?！拔矣袀€朋友不久前就是在這里買的，人非常多?！焙钕颊f，朋友描述的“狂熱”開盤場面以及目前的價格，進一步促進了侯霞出手購房。

侯霞如愿買到了一套一居室的小戶型，價格為11000元/平方米。在等待簽合同的空隙，她告訴記者，因為買的人多，為了得到這套房源，她給了銷售人員8000元的“辛苦費”。

9500元/平方米起價，這句口號讓東四環的美利山項目又一次成為各方關注的焦點。有人用 “血流成河”來形容2009年左右，廣渠門到西大望路一帶諸多樓盤的降價促銷，其中就包括美利山、金都心語、冠城名敦道等項目。這一探底行為還在繼續。

相對低點

目前美利山兩居室均價12500元/平方米，較低的均價，出現在面積較大的三居室戶型上，約為11000元/平方米；而2008年以來，美利山住宅項目均價都在14000元/平方米左右，目前價格已經明顯調低。

個別成交價格更低。美利山論壇的一位業主表示，他不久前購買一套140多平方米的三居室，成交價格即為9700元/平方米。

是否觸底不能妄下定論，不過在東四環的位置，9700元/平方米的價格，已經具備較大沖擊力。

記者在美利山售樓處看到，盡管是工作日的上午，大廳里已經坐滿了購房人以及一些打探行情的人，難尋一位空閑的銷售人員；簽合同的窗口，有近10個人在排隊。

“一居室已經沒有了，資料也已經發完了?！币晃讳N售人員對詢問的購房者說完匆匆而去。

購房者侯霞表示，銷售人員手上有房源，有不少人是通過“賄賂”銷售人員才得到的。這與2008年下半年以來售樓處門可羅雀、購房者挑三揀四的情況反差強烈。

“價格已經比周邊項目低很多了?！焙钕颊f，這也是她決定購買的主要原因。據了解，在美利山周邊，金都杭城130平方米以上三居室特價13000元/平方米起價；而精裝修的珠江帝景目前均價2萬元/平方米，最低價為19000元/平方米。

位于東四環大望路以北的金地名京和東恒時代，銷售價格也遠高于美利山。金地名京精裝修均價18000元/平方米，東恒時代兩居室起價15700元/平方米。

盡管目前售價高達18000元/平方米，金地名京售樓處依然有20多位購房者在與銷售人員洽談或看房?！叭绻鷽Q定不了，可以選擇繼續觀望。接下來我們這里只可能漲價不會降價?！币晃讳N售人員對記者表示。

與緊鄰地鐵線的金地名京相比，東恒時代位置相對較偏，毛坯房起價15700元/平方米，售樓處看房人雖然不多，但依然不乏出手者。毛先生就購買了一套140多平方米的三居室，總價200多萬?！凹依锶耸窍朐俚鹊?，但如果真等的話，說不定就等到300萬了?！泵壬腴_玩笑地說。

就此可見，美利山的價格低位已經非常明顯。我愛我家市場部提供的資料顯示，美利山的降價，導致周邊不少二手次新房的成交價從11000-13000元/平方米下降到了10000-11500元/平方米。

探底

該區域有影響的低價銷售，并不是第一次。

2008年9月，美利山推出精裝LOFT，均價12500元/平方米，低于當時該項目的住宅銷售價格，該產品以低總價、精裝修送家電的方式，為沿海地產回籠資金，功不可沒。

隨后，2008年11月，金都心語以更低價格推出同類型的精裝小戶型，均價10000元/平方米，一次性付款8800元/平方米。北京房地產交易管理網數據顯示，該項目700多套房屋，目前已經售完絕大部分。金都心語的這一行為，被認為是與美利山LOFT的直接對抗，事實上也更為成功。

隨著這一競爭對手的出現，美利山LOFT陷入困局，在產品幾乎完全同質的情況下，美利山LOFT后期目前依然沒有開盤。

金都心語的銷售行為一定程度上證明：該位置酒店式精裝小戶型的底價就在8800元-10000元/平方米。

“酒店立項還10000元，不合算，還不如加一點買一個住宅類產權的?！庇匈彿空哌@樣說。

而美利山的大戶型售價，目前在11000元/平方米左右，已經較為接近該價格區間。不過購買力最為集中的90平方米以內戶型，均價仍為12500元/平方米。

美利山的頻繁降價，與回籠資金必然脫不開干系。根據沿海家園2008年底公布的半年報，截至2008年9月30日，沿海家園一年內到期的銀行貸款和其他借款共13億元，兩年內到期的貸款和借款總額約28億元，而其持有現金約7億元；其資產負債率也上升至約70%，而2004至2006年其資產負債率基本穩定在60%以內。

2月底，標準普爾評級服務公司調低沿海家園長期企業信用評級，標準普爾信用分析師曾表示，原因之一是沿海家園不斷惡化的財務狀況不足以支撐其原有評級。加快銷售回款正是改善財務指標的有力手段。

“這個區域10000元/平方米的價格，如果是現房，已經基本調整到位?！辨溂沂袌霾勘硎?，目前該區域二手房價格在12000元-13000元/平方米。

“如果是1萬元/平方米的價格，這個項目應該已經到底了?！蔽覑畚壹腋笨偛煤皶煴硎?，該區域交通、配套還有待改進，整個區域還有降價的空間。

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