萬科08年凈利下降 份額上升
經濟觀察網 記者 陳文雅 王凱 3月9日晚間，萬科企業股份有限公司公布的2008年度財報顯示，公司08年實現營業收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤40.3億元，同比下降16.7%。實現結算面積451.4萬平方米，結算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。根據同日公布的董事會決議，公司2008年度利潤分配方案為每10股派息0.5元。
2008年，萬科銷售業績同比2007年的高位有所下降，全年銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比07年減少9.2%和8.6%。但萬科的市場占有率繼續提升，占全國住宅市場的份額提高到2.34%。由于08年東部地區和重點城市的住宅市場調整幅度更大，萬科在其進入的主要城市，市場份額提升更為明顯，在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山等九個城市，萬科的市場占有率排名首位。
凈利下降 份額上升
和2007年相比，萬科2008年的營業收入有所上升，但凈利潤出現下降。萬科有關負責人表示，主要原因之一是公司對13個可能存在風險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準備，考慮到遞延所得稅因素后，這部分存貨跌價準備對萬科稅后凈利潤的影響為9.2億元，對歸屬于母公司所有者的凈利潤的影響為8.9億元。而公司08年的凈利潤較2007年減少8.1億元，因此如果不考慮存貨跌價準備的影響，公司08年的凈利潤實際比07年略有增長。
在資金使用和存貨上，萬科2008年的年報反映出了“量入為出”的原則，全年經營性現金流基本持平。截至2008年底，萬科凈負債率為33.1%，較中期進一步下降4.1個百分點，遠低于行業普遍狀況；公司持有貨幣資金199.8億元，較年初時增加17.2%，足以覆蓋全部短期借款與一年內到期的長期負債（此兩類負債年底合計178.7億元）。
同時，08年中期和三季度時萬科根據市場情況，兩次下調項目開發面積，全年的新開工面積由年初計劃的848萬平方米調整為570萬平方米左右，竣工面積由年初計劃的689萬平方米調整為586萬平方米。公司實際完成新開工面積523.3萬平方米，完成竣工面積529.4萬平方米，全年的開發面積與銷售面積基本匹配，存貨規?？刂七_到了預期的目標。
2008年年末萬科的各類存貨中，現房庫存78.9億元，占比9.2%，僅相當于萬科兩個月的銷售量，其中80％庫存時間尚不足一年；再建開發產品438.3億元，占比51.0%，其中346.4萬平方米已經售出，合同金額為273.4億元；此外即為341.3億元的擬開發產品，占比39.7%。
率先調價，占領先機
2007年底，萬科董事會主席王石在一次公開場合談及市場存在過熱，行業將理性回歸。這一觀點被渲染為“拐點論”，引發了業內的輿論風暴。與此同時，從珠三角開始，萬科開始著手在多個城市的項目對其價格策略做出調整。 2008年的房地產業形勢證明，萬科的調整策略贏得了市場先機。而萬科從2007年四季度開始，銷售明顯跑贏大市；在進入的主要城市，市場份額都出現了較大幅度的增長。2008年，萬科的市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鞍山和鎮江等9個城市排名首位。在杭州、蘇州、無錫、東莞、珠海等5個城市排名第2位；在中山、成都兩個城市排名第三位。房地產市場進入調整期，這是一個2008年行業逐漸達成的共識。而萬科早在2007年10月就開始做出了反應。但略顯尷尬的是，或許正是這個顯得有些超前的決定，導致了萬科2008年銷售額同比出現下降。
2007年萬科銷售金額523.6億元，比2006年增長了146.6%，遠遠超過市場年初的預期，甚至也超過了萬科原定2006－2008三年快速增長計劃設定的2008年銷售目標。尤其在市場總體已經出現交易縮量的2007年四季度，萬科銷售金額高達155.6億元，這顯然與萬科率先調整定價策略存在一定關系。但這也使得萬科在計算2008年銷售同比增長率時，必須面對一個龐大的上年基數。
如果萬科的調價策略推遲兩個月實施， 2007年的一些銷售很可能推遲到2008年實現，這樣萬科2008年銷售額將仍能體現增長。但對于企業而言時機是寶貴的，早一天做出正確的決定，可能遠比一個平滑的年度增長曲線更為重要。
郁亮表示，09年萬科將堅持開發節奏和銷售節奏相匹配、產品類型與市場需求相匹配的原則，加強對項目新開工、新開盤的管理，確保產品適銷對路。預計09年開工面積計劃約403萬平方米，竣工面積619萬平方米。當然，一旦市場銷售呈現好轉跡象，公司可以隨時增加新的開工面積。
郁亮表示，2009年萬科將從“規模速度型”的增長轉向“質量效益型”的增長，更為關注經營質量，更重視為股東創造收益的能力。
郁亮補充說，2009年，行業資金整體緊張的局面不會改變，市場調整在帶來挑戰的同時，也為企業以相對較優的價格獲取未來發展所需的資源創造了有利的條件。公司于09年將進一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進行一次股權融資。不過他同時也強調，在此問題上公司將高度謹慎，只有在獲得廣大股東認同的前提下，股權融資才能提上議事日程。
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