戴德梁行:城市存量房消化平均需9個月

經濟觀察網 記者 張婷 戴德梁行最新發布的研究報告表明，目前上海、北京、廣州等全國9大城市積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3800萬平方米，消化這些市場存量平均要9個月。其中上海壓力最輕，目前市場存量僅需4個月消化。而廈門、武漢、成都等地壓力較大,需要一年以上的時間方能消化目前存量的新建商品住宅。

土地、住宅市場都有積壓

數據顯示,1998-2008年的十年間,全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積達31.3億平方米,而截至2008年底全國土地開發量則僅為19.4億平方米,占購置總量的62%,仍有近40%的土地滯壓于發展商手中,土地市場“主動性積壓”現象嚴重。

而在住宅市場卻顯現“被動性積壓”。2007年為了抑制日趨嚴重的囤積土地、捂盤惜售及不斷涌現的投機行為,政府在規范土地市場的同時,出臺了第二套房貸政策,市場成交隨即出現萎縮。進入2008年,DTZ戴德梁行所監測的全國重點城市的商品住宅市場調整也較為明顯,成交量同比下滑46%,萎縮程度遠遠高于全國平均水平。這些城市商品住宅價格整體回落幅度達到13%。

DTZ戴德梁行發布的監測數據顯示,這些重點城市過去三年內存量商品住宅約3800萬平方米,如果按現有成交速度來測算,預計至少要9個月的時間才能基本消化。

消化庫存一線城市尚樂觀

據DTZ戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮介紹,以北京、廣州、上海三大一線城市為例,由于自2007年10月較早步入調整,價格回落相對較為充分,近期市場運行得到了成交量的有力支撐,較好地消化了部分庫存。以上海為例,存量商品住宅約302萬平方米,目前每月成交量約79萬平方米,消化這些市場存量需要4個月時間。北京、廣州兩地,預計未來消化存量的時間都在5個月左右。

由于成都、廈門、長沙、沈陽、武漢等二線城市調整略晚,調整尚需時日,庫存消化預計需要12-16個月的時間,整體庫存壓力較大。

蔣尚禮認為,對于政府未來花大力氣興建的保障性住房對于一、二、三線城市的影響將各不相同,對部分二、三線城市來講,經濟適用房對商品住房的替代效性較為明顯,一定程度將抑制市場庫存的消化;因此未來更多的二、三線城市會將經濟適用房建設與廉租房建設并軌,減少經濟適用房對于新建商品房庫存的沖擊。

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