萬科08業績降一成，機構仍“增持”

經濟觀察網記者嚴鈺 2008年是中國地產企業最艱難的一年。作為行業龍頭企業，萬科2008年的銷售業績格外受人關注。1月6日，萬科對外公布2008年累計實現銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%，降幅近一成。

隨后，以平安證券、國泰君安等機構發布投資報告，對萬科維持“增持評級”。分析人士稱，考慮到2007年和2008年迥異的市場環境，以及2007年萬科跨越式高增長所帶來的壓力，這一結果符合市場預期。

銷售業績好于預期

1月6日，萬科公布12月份數據，萬科全年的銷售也隨之劃上句號。數據顯示，12月份萬科實現銷售面積66.1萬平方米，銷售金額53.4億元，雖然還無法達到2007年同期高峰時的水平，但相比11月份已經呈現出顯著的增長，環比分別增加57.0%和49.6%。放在全年來看，僅低于3月份的水平。至此，萬科2008年累計實現銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。

盡管整體銷售業績有所下降，但是業內人士均稱好于同行，符合預期?？紤]到2007年和2008年迥異的市場環境，以及2007年萬科跨越式高增長所帶來的壓力，這一結果在情理之中。

2009年，中國房地產市場面臨更加嚴峻考驗。萬科執行副總裁肖莉表示，萬科仍然以堅持穩健為主，主要體現在三個方面：首先是讓公司成為行業內財務狀況最安全、資金狀況最良好的企業之一；其次，盡可能抓住市場變化帶來的機會，公司的市場份額由年初的2％增長到目前的2.6％左右；再次，最大限度地提升自己的專業能力，以便在市場回暖后體現這一能力上的優勢。調整期內，公司對產品進行調整、改善，使之更切合客戶需求和市場動態，同時進一步深入分析客戶需求，以客戶為導向、面向未來，提升產品和服務的市場競爭力。

機構維持“增持評級”

萬科發布2008年銷售業績，業內態度十分樂觀。國泰君安1月6日發表研報稱，萬科公司09年業績鎖定性良好，維持“增持評級”。

國泰君安報告認為，目前萬科公司銷售均價走低,但因上半年高檔樓盤銷售較多全年銷售均價同比2.7%。原因在于行業銷售低迷和公司下半年主推中價、中小戶型房。這將意味著公司未來毛利率將有明顯下降,同時這也是行業未來盈利能力和盈利表現下降的縮影。

同時，國泰君安預計，萬科08年將有320億元預售房款用于09年結算,相當于08年預測主營收入的82%,業績鎖定性良好。其中預售房款大幅增加和公司裝修房比重增加有關。此外，萬科08年拿地較為節制,全年大約新增建筑面積750萬平米的項目儲備,拿地成本同比下降48%,有利于維持2011年前后的毛利率穩定。全年拿地地上建筑面積666萬平米,平均樓面地價1880,新項目城市差別不大。

除國泰君安對萬科表示樂觀態度外，平安證券也稱將繼續維持萬科A“強烈推薦”評級。平安證券認為，萬科公司前3季度已經計提了5．35億元的存貨跌價準備,由于存貨跌價準備的計提,08年業績預計將會出現負增長,但同時會將大量的風險在當年釋放。平安證券預計2008、2009年EPS分別為0．42元、0．46元,維持“強烈推薦”評級。

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