房地產估值重心下移 萬科最終業績要過四道關
不確定的預期與可能的負增長
不確定性是企業運營、管理的大敵，當下的房地產企業普遍面臨這一局勢，萬科也不例外。
券商們對于萬科的預測，在今年7月之前，幾乎每家的預測萬科2008年每股收益都在1塊錢以上，而過了7月之后，同一指標，各券商給出的預測都在0.36-0.79元之間，并且大部分低于去年的0.73元。
對于此種反轉，萬科執行副總裁肖莉對記者表示：“對企業的盈利預期取決于未來的經濟形勢、市場預期、企業的經營策略等多種因素。今年下半年以來，市場形勢變化很大。一方面房地產行業的調整繼續深入，成交量萎縮的跡象日漸明顯，行業的估值重心整體下移，在這種背景下，萬科不可能獨善其身。另一方面，國際金融危機的爆發，加深了市場對宏觀經濟下行的憂慮，不僅僅是房地產，其它經濟板塊的估值也發生了比較大的變化”。
根據數十家券商今年7月份之后對萬科業績的預測，每股盈利在0.36-0.79元之間，意味著萬科今年的凈利潤將在約40-86億元之間。這一區間高低值有一倍以上的差異，并且處于去年48.4億凈利潤之間。
但是，2008年收官已近，萬科全年銷售額、利潤減少則是確定的。
根據萬科公布的11月份銷售簡報，今年1-11月份，萬科累計銷售面積490.9萬平方米，銷售金額425.3億元，分別比07年同期減少8.6%和7.9%。去年全年，萬科銷售額高達523.6億。2008年還有一個月未納入統計，但其間約100億的差額。
肖莉表示，“由于市場的不確定性，萬科還無法對全年凈利潤的同比變動情況做出更進一步的準確預測，但不排除全年凈利潤出現下降的可能性”。
由于房價下降及可能的預期，今年前三季度，萬科共計提存貨跌價準備5.35億元，這也將直接消蝕萬科今年的利潤。而且年末還有可能再度追溯調整。肖莉表示：“房價的走勢將影響到存貨減值準備的計提，即公司需要根據年末的房價情況對現有項目一一進行全面測試，根據現實情況，重新調整存貨減值準備。就目前的情況看，調整仍在進行中，市場走勢中的不確定因素對于萬科業績的影響，也會相應的體現在萬科全年業績中?！?
“并不排除2008年成為萬科業績增長的一個谷底?！币晃粯I內人士分析認為。
平滑業績之需與股權激勵
盡管萬科業績可能同比去年的高潮期出現負增長，但下降應該是符合各方期許。也就是說，萬科的業績可以暫時下降，但度的把握相當關鍵。
對此，萬科當下有兩個可以合理運用的工具。
首先是前述提到的存貨減值準備。萬科是在本輪房地產潮中國內首家計提存貨減值準備的房地產企業，如果明年房價穩定或者甚至上行，將可能導致更多的利潤堆積于明年。
其次是銷售收入當年結轉情況。對于萬科2008年業績一個關鍵的良性支撐點在于，2007年末，萬科尚有290.9萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計238.1億元。按照房地產行業的結算時點概算，這部分銷售額在2008年結轉應無問題，而萬科去年全年的營業收入為355億。如果萬科今年實現銷售460億，萬科只需要將今年的銷售額約25%結轉，其營業收入將與去年持平。
在現行會計制度下，房地產行業的銷售收入的結轉為營業收入基本上是交樓、業主完成入伙。工程進度的安排、入伙時間的確定對于房地產企業有著較大的調度空間。事實上，存貨減值準備將與2008年萬科的業績呈負相關，而結轉進度與比例則呈正相關。
如果基于平滑業績的考量，由于萬科在今年實施了10股轉增6股，2008年萬科每股收益0.45元將與去年業績持平?；?008年房地產普遍的銷售困局，10%左右的調整幅度可能被市場接受，而萬科2008年每股收益0.40元可能成為萬科考量的關鍵節點。
而另一方面，盡管萬科有可能可以做到保持15%的凈利潤增長，但是萬科可能仍會放棄2008年股權激勵。萬科在三季報中表示，萬科預計2008年度限制性股票激勵計劃計提激勵基金要求的凈利潤增長率超過15%這一業績指標難以達成。
萬科是第一批實施股權激勵計劃的上市公司之一，萬科也是唯一一家不需要管理層付出真金白錢購買股票或期權的股權激勵方案，因此其達成條件設計精巧、并有多重考核指標，當后續其他公司意欲效仿時，這一類似方案的政策窗口已被關閉。萬科是一家因為管理層、強勢、進取并持續取得成功的企業，萬科股權激勵的特殊性亦受到各方的認同。
萬科的首期2006-2008年限制性股票激勵計劃已行至最后一年，肖莉對記者表示：“其中2008年激勵計劃的業績指標條件包括：2008年的凈利潤增長率超過15%；2008年全面攤薄的年凈資產收益率超過12%。如果業績條件滿足，在2009年萬科A股均價高于08年均價，或者雖然09年股價均價低于08年、但2010年股價均價高于08、09年的情況下，相關激勵股票可歸屬到激勵對象?！?
按凈利潤增長15%計算，萬科今年每股收益需要達到約0.52元,全年凈利潤55.6億。對于萬科當下運營狀況,在一定程度上，這并非是一個很大的難題。但從萬科三季報的態度，萬科可能放棄了2008年股權激勵。因為如果硬性做到達標，萬科今年利潤增長可以提取的激勵基金也不會多，而且未來幾年的業績將可能受到大幅度影響。
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