誰主城市房價沉浮

經濟觀察報記者周亞玲 2008年，房價下降成為一股無法抗拒的市場潮流，眾多一線城市首當其沖。當開發商紛紛呼吁“救房價就是救經濟”時，房價下跌不僅意味著消費者可以以更便宜的價格買到房子，也意味著土地流拍導致地方政府土地收入銳減，以及各地方GDP的下跌。房價的下跌幅度因城市而異，但對社會整體福利的影響卻有著普遍的意義。

經濟觀察報：哪一類城市的房價最容易受波動？哪一類城市最抗跌？

陳功（安邦咨詢公司總裁、首席分析師）：城市房價的波動主要是因資本波動而起的。由于一線城市對資本的爭奪能力強于二線或是其他城市，上海和北京對資本的吸引力，一定會強于成都或昆明這些城市，購買力明顯強嘛。所以資本會首先積聚到這樣的城市，然后才會因為利潤空間的原因輻射到成都或昆明。以后就是出了問題資本要回撤也是先撤二線城市，然后才會撤一線城市。所以一線城市的房價最抗跌。尤其是北京的房價，將會表現得抗跌性強。不過要注意的是，我并沒說北京的房價不會跌?？沟院头績r不是一回事。

饒及人（美國龍安集團總裁）：容易受到波動的城市有三種：一種是過去一兩年來漲幅很高，房價熱過頭，和市場上“商品房”供應量非常足的城市，這類城市最容易受到波動，還有一種就是當地政府將推出很多限價房、福利房的城市，例如北京，上海，杭州。另外一種是受到產業轉移，靠外貿為主的城市，尤其是珠江三角洲附近的城市，包括深圳、香港、東莞。

比較能夠抗跌的城市是過去一兩年漲幅不是很高，而且樓盤供應量相對比較少的城市，或是有著新興產業的城市，例如昆明，以及一些二、三線城市。

倪鵬飛（中國社會科學院財貿所城市與房地產經濟研究室副主任）：市場化比較強的區域，短期波動明顯、供給需求比較敏感，傳導機制靈活。長期來看，是比較好的事情。譬如深圳等城市，價格起伏明顯，和宏觀經濟形勢變化比較吻合。而市場化程度低的地方，供給壟斷性比較強，在需求上，市場意識也不強，消費不理性。短期看對宏觀不敏感，長期會有問題。前者會是小起小落，后者可能是大起大落。另外可以從城市的產業基礎和居民收入水平來看，產業基礎雄厚，房地產炒作不厲害的城市，房價最穩定，譬如廣東的二線城市中山，現在形勢是最好的。而內地一些產業基礎一般，好炒作的城市，房價下降最厲害。

張琦（北京師范大學經濟與資源管理研究院副院長）：一方面是流動性人口較多的城市房價最易受波動，例如深圳受經濟危機影響，中小企業倒閉，流動人口增長減少，需求量減少，房價容易受影響。另一類是前期房價上漲過快的城市例如深圳、上海等。再有就是外向型城市、中小企業發展較快的城市的房價波動影響較大。哪一類城市最抗跌？經濟發展受影響較小的城市，資源性的城市，非外貿的，國家骨干企業多的中小城市，譬如一汽、二汽所在的長春、十堰；未來發展潛力大的城市，國家區域開發重點支持的城市，例如濱海新區的天津，北部灣的北海及南寧；東盟經濟發展圈的云南等一些城市。北京下跌速度比其他城市稍慢，主要是需求量大，但下跌的趨勢與其他城市是一致的。

陳杰（復旦大學管理學院產業經濟學系副教授）：有的城市，面積比較小，當地經濟比較好，就比較抗跌。有的城市新區面積比較大，炒開發區的概念，服務又滯后，下跌也是自然的。一些一線城市，城市基礎面不錯，但炒作過度，一年50%的漲幅，那房價下跌也厲害。

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