地產黑馬“年關”到

經濟觀察報記者周亞玲張曉暉張雅楠 2007年末，國內地產公司排著隊等著赴港上市，遠洋、SOHO中國香港上市成功，成為一面大大的旗幟，引來眾多的追隨者，恒大、龍湖、星河、卓越、京基、綠景、佳兆業、鴻榮源、星河灣和益田等等，紛紛步其后塵。

2008年末，最為積極的資本市場沖擊者，卻成為“年關”最難度過的企業。本報記者在重慶目睹了“恒大名都”瀕臨爛尾的情景，昔日狂飆猛進的“黑馬”為現實的資金壓力所困擾。

而由于項目折價過猛，計劃年內赴港上市的龍湖地產，同樣成為業界關注的焦點，資金緊張的猜測此起彼伏。

恒大“爛尾樓”

“施工隊早在兩個月前就已經撤離?！笨醋o工地的保安指著孤零零的兩棟裸露著鋼筋和磚塊的大樓告訴記者?！昂愦竺肌钡氖┕がF場，樓前的土地并未得到平整，其上長滿了荒草。恒大地產集團重慶有限公司副總經理郭平在工地現場承認，“恒大名都”這個項目，由于資金方面的原因，目前已經陷入停滯狀態。記者還獲悉，當地政府還為這個項目開了協調會，督促開發商盡快促使資金到位。

知情者透露，恒大地產希望以邊開發邊付款的方式，支付剩余土地價款，而原來的“地主”重慶科技學院并未同意恒大地產的這一支付方式。目前，盡管重慶科技學院已經搬遷至大學城，但是校方只將操場、體育館等約一半校園面積土地交付給恒大地產。

恒大地產曾因這樁土地交易，被評為2007年重慶十大地主排行榜中第三大“地主”。

在西南的另一個重鎮，昆明，恒大在當地著名的旅游地產項目恒大金碧天下的銷售也處于艱難的境地。記者了解到，恒大除了欠部分銷售高管的獎金，還欠著原本對政府的一些“承諾和費用”。

恒大在香港發布招股書時，旅游地產在恒大的土地儲備中，占有相當大的比重。恒大是這么表述它的產品的：“超大型城郊旅游度假開發項目，集住宅、商業和旅游相關物業于一體，多數位于城郊，距離主要城區20至75公里?！?

恒大在昆明的項目，在安寧，遠離昆明城區的一個郊區市，開發面積約100萬平方米?！斑@里基本沒有昆明市區的人會過來置業，除了當地工廠的居民?！崩ッ鞯囊晃皇忻窈荏@訝，“怎么在這里開盤？”

當然，真正在恒大的土地版圖上占據了39%比例的，是江蘇啟東的巨大旅游項目——金碧天下，據《環球企業家》披露，《中華人民共和國海域使用管理法》規定，50公頃（約等于750畝）以上的填海項目必須報國務院審批，恒大卻將這8968畝土地收入囊中，而且通過化整為零，分解報批的方式，避開了《中華人民共和國海域使用法》制定的《江蘇海域使用管理辦法》明確規定，同一項目用海應當依據總體設計整體提出海域使用申請?！案鼮殡x奇的是，雖然13塊海域使用權證到2007年1月才辦理完畢，但恒大已經在2006年9月到12月通過高強度的24小時倒班施工完成了填海最重要的圍堰工程?！?

恒大到底缺不缺錢？

2008年恒大招股書顯示，恒大流動資產共計約130億，現金有11.5億，可收回所得稅約1.1億，應收貿易賬款及其他應收款項以及預付款項約51.4億，而負債約141億，但其中流動負債約37.6億。2008年3月，恒大地產上市終止。2008年6月，恒大獲得新的投資6億美元。7月份，許家印接受媒體采訪時稱，“到昨天(6月30日)賬上余額是15億元，這個數字沒有包括剛私募的6億美元?！倍诖酥蟮闹T多宣傳中，恒大稱，10月國慶節，恒大銷售50個億。按照此種邏輯，恒大資金并不十分緊張。但為何又出現沒有支付一個重慶項目地價款的問題呢？

而江蘇啟東的政府部門已經證明，啟東項目土地交易未最終完成，恒大還未繳納全部土地出讓金。

兩個巨大項目都沒有交完土地出讓金，只是企業財務戰略上的考慮嗎？暫緩交付土地出讓金是為了更好地使用杠杠撬動未來？那為何又讓當年拍下的一個赫赫有名的地王項目停工數月呢？

龍湖：花盛香醍降價風波

2008年度，沖擊香港資本市場的另一個引人注目的公司是龍湖地產。雖然上市進程始終蒙著神秘的面紗，但近期龍湖對外界確認，今年的上市已經不在計劃之內。

北京東部的龍湖樓盤花盛香醍，網絡上業主論壇最近頗受關注。

一位業主對記者描述了他的經歷，5月，他曾經購買了龍湖套內面積單價14000元每平方米的房子。10月，開車經過的他發現，龍湖的樓盤變成了8000元每平方米起。他還突然發現，龍湖在售樓處內裝飾的鮮花也變成了假花，開盤時的各種茶點、飲料都沒有了，一切在從簡。10月15日，一部分業主去龍湖地產辦公地點問詢降價一事，未得到回應后，25日10余位業主至花盛香醍售樓處求證此理來由，但并沒有見到公司當事人，在場的一位業主稱：“只有一位工程師在場，沒有其他人。最后，我們從沙盤上拿起了屬于我們家那棟樓的模型?！?

業主去花盛香醍售樓處的原因也非常簡單，就是花盛香醍樓盤的大降價。龍湖集團的有關人士也承認，這個樓盤有2套房子是以6000多的單價出售的。導致業主不滿的原因還有，起初認為整棟樓是精裝修品質，但由于降價，會出現毛坯和精裝在同一棟里的情況，當購買精裝修樓盤的業主入住時，仍然有鄰居要從毛坯房開始裝修。10月28日，沒有得到最終處理意見的20余位業主，直接找到該項目的房貸委托銀行——中信銀行，和銀行說明情況后，取走了自己的申請材料。業主此舉，實際上等于停止了貸款部分的支付。

一方面與商品房大勢低迷相關，一方面凡是銷售折扣大幅下挫的樓盤，無不與資金周轉的緊張程度相關，有的地產商能扛得住，有的已經扛不住了。

對于龍湖另一個尚未開盤，尚處于客戶積累階段的清華大學旁唐寧ONE，價格走向也開始變得猶疑。記者接到的價格訊息，發生了較大的變化，顯示出龍湖呈現出明顯的退守之勢。在10月初，銷售告訴記者，單價2-4萬不等，但單價2萬的只有小戶型。戶型越大的越貴，樓層越高的越貴。但至10月底，記者再次求證唐寧 ONE價格時，銷售員稱，180平方米戶型單價也是22000元每平方米，并不是戶型越大單價越高。而與該項目一墻之隔的原華遠房地產開發的華清嘉園二手房價位正在每平方米22000元左右。

一位接近龍湖的業內人士稱，龍湖在北京到11月份銷售額是30億元，在重慶也有29億元左右。在重慶、北京，龍湖都是名列前茅，這樣的銷售業績在很大程度上將緩解其資金緊張程度，但距離付清土地款還有多遠，仍不得而知，由于未在港上市掛牌，龍湖的土地儲備狀況外界不得而知，從公開資料可以查悉的僅有龍湖地產在北京有6個項目，成都有5個項目，在重慶5個項目，西安1個項目，上海1個項目。最終土地費用與銷售款結算情況要等到年終才能見分曉。來自業界的擔憂與猜測不絕于耳，但最終如何，還要看龍湖自身的緩急輕重與過關技術。

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