限價房：伴隨搖號開始的尷尬

經濟觀察報記者陳文雅 據記者從相關部門得到的最新消息，今后限價房項目將以與商品房配建的方式為主，減少獨立項目，以提高開發商和申購者的積極性。

繼多幅限價房地塊流拍之后，北京市國土局副局長曾贊榮在10月24日召開的2008年北京市土地市場供應情況座談會上提出要求，“在保證今年限價房供地的前提下,適當調整限價房的供應方式及結構；適當控制供地節奏，穩定土地市場”。

據知情人士介紹，會議精神中提及“在保證限價房供地的前提下，適當調整限價房的供應方式及結構”，是指相應減少獨立的限價房項目，而將以限價房與商品房配建的方式為主。

今年以來，未在出讓有效期內順利成交的限價房地塊已接近10塊，其中大部分因參與競標單位不足三家而流拍，另有部分地塊在流拍后修改了出讓條件，或降低開發商參與門檻，或提高最高限價，因而重新上市后得以成交。種種跡象表明，北京的土地市場已經進入冬天，作為北京住房保障體系中一個重要部分的限價商品房，也沒有例外。

10月底，北京市西城區搖號獲得限價房選房資格的居民選房工作開展，1528戶居民獲得了選房機會，可在位于西三旗的旗勝家園，位于常營的保利嘉園、富力陽光美居，位于通州的龍湖·大方居四個項目中進行選擇。

對于限房價開發商而言，搖號開始可謂是久盼的“東風”，但一位不愿具名的開發商稱：“搖號來得太遲了?！本驮趽u號延遲的這段時間內，建材、人工成本都在飛速上漲，限價房“被限制的那點兒利潤”正在被推遲的時間一點點吞噬。

與此同時，對于已經疲沓的開發商，又一個讓他們坐臥不安的情形正在出現——棄購限價房！在已取得限價房搖號資格的申購人群中，“棄購”限價房的不在少數，且有蔓延趨勢。

宣武區10月8日-13日開展的選房活動中，總共1519戶申購家庭中有456戶棄購，接近1/3。供大于求的局面在多個限價房項目出現。通州大方居項目有6000套限價房，首批可提供的2780套房源中，參與通州區現場搖號的只有469戶，盡管西城區的1528戶居民及其他區域中部分需要調劑的居民也可能會選擇該樓盤，但和供應量比起來依然相差較遠。

限價房成為雞肋？

“限價房用地去年剛推出的時候，周邊商品房價格貴的達到1.2萬元/平方米，而限價房價格才6000左右，差價還是很大的。但是現在商品房價格都在下降，有的限價房周邊商品房項目每平方米才賣八九千，而限價房也要賣每平方米六千，這點差價，要算上在品質上的差異，就不劃算了。而且，聽說現在因為市場不好，開發商沒人來買限價房地塊，政府在流拍后修改出讓條件時，有很多地塊還提高了售價范圍，那差價就更小了?！币晃粯I內人士說，現有的限價房很可能要成為雞肋。

已經和旗勝家園簽了合同的一位業主表示，自己已經決定違約，“目前我已經決定買一套回龍觀80平方米的二手房，兩室一廳，56萬，無其他費用，2003年的房子，小區成熟，簡單裝修，即可入住，比起我簽的兩限房561663元來說，還是買商品房合算，一是它是兩限房，沒什么升值潛力，二是它是期房，三是公攤太大，四是真正的優惠我沒享受到！”

家住西城區的田先生最初聽說自己拿到限價房搖號資格時，心里很高興。然而，隨著選房時間的臨近，他卻對選房失去了興趣。

限價房分配的區位，引起了許多排房等待申購者的不解：以西城區為例，可供選房的四個限價房項目房源，靠西的只有旗勝家園一個，其余都在東邊。而西城區居民，一般而言都傾向就近原則，就業、子女入學、工作，都與此緊密相關。如此格局，擋住了不少關注限價房的購房者的腳步。

田先生表示，雖然他從理論上有四個項目可以選擇，尤其是旗勝家園項目，位置靠西，而且還有集中供暖，條件相對較好，但問題是旗勝家園這樣的項目估計是優先照顧高校教師等人群的，自己能分到的可能性很小?！捌靹偌覉@已經被海淀區的申購家庭挑過一遍了，剩下的不知道能不能輪上，輪上的不知道戶型、朝向各方面條件怎么樣；如果一居室沒有挑到好的，就要被迫去選別人挑剩下的二居室，而且選房時只有15分鐘時間，過了時間視為自動放棄，或者你挑的被別人挑走了，你還要重新搖一次號，還指不定得等到什么時候呢?！?

田先生棄購限價房主要是出于性價比的考慮?！叭绻迌r房和周邊的商品房在品質一樣的前提下便宜10%-30%，那應該還是受歡迎的。但現在的情況是，這些限價房的品質和商品房還是有很大的差距?！?

他一開始鎖定了常營的兩個項目，但是壞消息不斷傳來，先是垃圾場，后是聽說冬天燒暖氣沒有集中供暖，只有壁掛爐。一些西城區的中購者抱怨，“分戶供暖，燒天然氣，成本很高。如果入住率不高的話，用壁掛爐的能耗是非常高的。這不是開發商給我們限價房消費群體搞歧視嗎？為什么他們開發別的房子都是集中供暖，就我們是分戶？”

看了戶型圖之后，田先生更加寒心，“為了節省成本，開發商做的都是成本最便宜的戶型，居然有西北朝向的房子。配套不用說了，你說商品房小區好歹有個小區班車，有些會所之類的，這里現在什么也沒有?！?

他說，相比較而言，周邊的萬象新天項目，價格8000多元/平方米，這個項目將近6000元/平方米，便宜2000塊錢，但少了很多服務。

賠本的買賣？

對此，限價房的開發商卻也有很多的苦水要倒。一位不愿透露姓名的限價房開發商表示，由于各限價房項目成本不斷提高，今年整體材料、人工都在漲價，而限價房搖號、選房工作又拖了好幾個月，導致財務費用大漲。他們聯合幾家限價房開發商，已經給相關部門提交了好幾份報告，請求政府出面解決。

“如果成本上降不下去的話，估計以后都沒人敢投限價房地塊了，你看現在這么多限價房地塊都流拍，和我們幾個最早一批的項目沒有實現預期利潤有很大關系?！?

這位開發商說，去年8月拍下地塊，今年年初出銷售細則，本來預計2008年3月開始對外銷售，最晚銷售到2008年6月就能回籠資金，應該有2%的利潤。奧運三個月沒搖號，但結果整整拖了半年?！拔覀兊捻椖客读?5個億，光支付給銀行的利息就是一筆巨額開支。這一年零四個月下來，財務費用不斷提高，光今年我們的財務費用就花了7000萬。西城400套剛認購，認購到的資金回籠起碼還得兩個月?！?

一位業內人士表示，有關部門又不想放棄土地出讓收益，又想解決住房保障問題，魚和熊掌很難兼得。不如學習廣州的做法，政府直接出錢收購商品房，再分配給限價房申購者。

但也有許多人不同意這種做法，認為這種財政轉移支付的做法未必恰當，何況開發商的抱怨是否言過其實也有待商榷，一位分析人士說，“以西三旗項目為例，樓面地價2459元，建筑成本1500元每平方米，賣6350元的單價，還是有利可圖的?！钡脖硎?，目前幾個限價房項目的利潤空間不盡相同，西三旗項目屬于情況較好的。以西三旗項目和常營保利嘉園項目來比較，樓面地價每平米只相差6元，但售價每平米相差450元，相對而言，保利項目的利潤空間就小很多。

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