三季報公布 萬科將再調減開工面積

經濟觀察網 記者 王凱 10月28日，萬科發布三季度業績報告。1-9月份，萬科共實現營業收入225.4億元，凈利潤22.8億元，分別較去年同期增長59.1%和18.8%。三季度，公司實現結算面積60.4萬平方米，結算收入51.9億元，同比分別增長102.0%和74.0%，受計提存貨跌價準備等因素的影響，公司三季度的凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%。

萬科總裁郁亮表示，受全球金融震蕩的影響，外圍的經濟環境、宏觀政策以及市場信心正面臨復雜的轉變，而房地產行業歷來與宏觀經濟、政策緊密關聯，上述因素的復雜性在行業內也必然得到體現，給原本正處在調整期的行業增添了更大的不確定性。郁亮表示，受市場因素的影響，預計萬科2008年度凈利潤已經無法達到限制性股票激勵計劃要求的15%增長這一指標，公司目前還無法對全年凈利潤的同比變動情況做出更進一步的準確預測，但不能排除全年凈利潤出現下降的可能性。

鑒于市場不確定性大幅提高，相對于追求規模的增長，郁亮表示短期內萬科的經營策略將更加強調穩健性，即一方面堅持“現金為王”的策略，在確保經營穩健性和安全性的同時，為隨時把握可能萌發的市場機會蓄積力量；另一方面，萬科將借市場調整之機，致力于專業能力的提升，發現自身的不足，以進一步鞏固和強化自身的優勢。

為此，萬科決定在中期下調開竣工面積的基礎上，再調減開工面積約110萬平方米，到570萬平方米左右。郁亮表示，調整開發計劃是為了使產品結構與目前的市場需求類型更匹配，使推盤計劃和銷售進度相匹配，另一方面，這一策略也有利于增強萬科的市場應變能力，由于保有足夠的現金資源，一旦市場出現轉暖的跡象，公司也能夠迅速擴大開工，抓住機遇實現增長。

截至2008年9月底，萬科總資產為1214.7億元，公司期末總負債率69.7%，凈負債率僅34.8%，比中期末的凈負債率37.1％進一步下降。報告期末公司擁有貨幣資金199.4億元，比中期末的153.7億元增加了29.8%，體現了公司一貫重視的“經營穩健性和財務安全性”原則。期末，公司各類短期借款和一年內到期的長期借款合計170.7億元，低于公司所持有的貨幣資金。這意味著萬科目前的財務、資金狀況非常穩健。

萬科在三季度報告中計提存貨跌價準備人民幣5.35億元。郁亮表示，存貨跌價準備是在遵循客觀和謹慎原則的基礎上，按照存貨成本和可變現凈值孰低計量的標準計提的。

對于近期中央政府出臺的房地產行業相關政策，郁亮認為，政策是從整體宏觀經濟的戰略高度做出的全局性考慮，并不只是針對房地產市場。從購房者的角度，這些措施降低了自住購房者的總體支出，有利于自住購房者實現購房愿望，客觀上有助于穩定房地產市場信心，推動市場更快地達成共識。但市場短期內會多快、多大程度上做出積極反應，則還需要觀察。

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