北京樓盤逆市熱銷背后

經濟觀察報記者胡芳潔 北京東四環附近美利山項目，在9月中旬推出兩百多套小戶型LOFT基本售完；而其10月中旬將推出的近300套同類型產品，盡管還沒有開盤，已經有購房者開始排號認購。在目前銷售市場普遍不景氣之際，需要采取提前排號銷售的情況并不多見。

目前，籠罩在銷售市場的寒氣并不見消退的跡象，而這極少數逆勢升溫的現象，又在說明什么呢？

逆勢之相

9月中旬，美利山推出7號樓、8號樓共270多套LOFT小戶型，北京市房地產交易管理網的數據顯示，已經簽約的房屋數為237套，盡管并不是如開發商所宣稱的全部售完，但是可以確定的是，已經簽約的房屋確實占了絕大部分。

除此之外，依靠大量小戶型、低總價等條件，以及“無理由退房”的承諾獲得廣泛關注的東亞三環中心，銷售同樣不俗。根據北京市房地產交易管理網的數據，東亞三環自2008年4月開始預售至10月9日，已經簽約房屋套數達到743套。

這些成績在目前的房屋銷售市場中，已遙遙領先于大勢。

董先生就是其中一位購房者。2008年9月，他認購了美利山的一套LOFT。美利山推出的約300套房屋，全部為LOFT小戶型，面積約50平方米，總價近60萬元，其中房間頂上隔出一層約10平方米的空間，為贈送面積；此外，還有精裝修和贈送6個配套家電的條件。

據了解，該產品總層高為3.9米，隔出來的頂上一層凈高1.45米左右。記者在該產品樣板間看到，上層空間被設計成私密性較好的臥室或書房，增加了使用率，不過受高度影響，活動范圍有限。

盡管如此，這依然吸引了眾多的購買者。今年7、8月份的時候，董先生就開始看房尋找一套用于自住的小戶型?！拔椰F在29歲，經濟狀況要去買一個大房子很困難?！倍壬f。他把目標集中在了這些總價在60萬元左右的小戶型產品上。盡管東亞三環、美利山LOFT都是酒店式公寓產品，產權只有40年，但其戶型小、總價較低，在許多自住購房者能力范圍之內。

8月份的時候，董先生去看了東亞三環中心，當時價格為1萬元/平方米左右，有眾多小戶型面積可選，總價也在他的接受范圍內，當然，他最看重的是周邊有地鐵；后來，美利山的小戶型推出，董先生也去看了，他在二者之間有些猶豫?！拔蚁胍淳陀械罔F，要么就精裝送家電。精裝加全套家電，撥撥算盤珠子，差不多能省6萬塊錢?！痹偌由厦览接许斏腺浰偷囊粚铀矫艿目臻g，最后董先生還是決定買該項目。

“這里吸引我的最主要的原因就是總價比較低，我現在能接受的房子總價就是60萬元左右?！币晃毁彿空邔τ浾弑硎?，目前市場上，在她能力承受范圍內的新房幾乎沒有。不久前，這位購房者還在網上尋找美利山LOFT的團購群體，希望在購買時能最大限度地減少成本?！拔屹I房是自己一個人住，年輕人喜歡它的結構?！彼f。

市場與購買力

在普遍蕭條的市場上，什么房子還在激發人們的購買欲？除新房市場外，二手房市場也許也能給我們一些啟示。

“目前成交狀況較好的，一類是總價在50萬元至90萬元之間、靠近軌道交通沿線的中小戶型；一類是議價幅度超過10%的房子?！蔽覑畚壹腋笨偨浝砗皶熣f。其中，總價50萬元至90萬元的二手房，占據我愛我家二手房買賣60%以上的比例。而根據鏈家市場部提供的數據，他們二手房的成交量的約一半，都集中在總價60萬元至100萬元的房源上。我愛我家和鏈家市場部均表示，目前的二手房購買者中，幾乎沒有投資者，全部為自住性需求。

“60萬元以下的房源很少，但是這樣的房源比較好成交，問詢的人也比高端房源要多?！辨溂沂袌鲅邪l部主任王志偉說，“中低端市場，永遠是需求者最多的，這一特點不僅僅存在于房地產市場，化妝品、汽車行業也是一樣。有錢人永遠是少數?！?

這部分需求，也最能抵抗市場走勢的影響?！昂芏嚅_發商擔心市場買漲不買跌，但是市場博弈有一個心理的臨界點，一旦達到這個臨界點，人們就會出手。沒有人會認為房價會一直跌下去?！焙皶熣f。

目前市場上，新房的成交依然在遵循這一邏輯。我們可以看到現在新房市場成交明顯的，一類是“議價幅度大的”，例如折扣和優惠較多的各種名目的特價房；一類就是美利山LOFT、東亞三環等低總價項目。

沿海集團內部工作人員對記者表示，美利山LOFT產品，也是公司根據市場變化調整策略的結果，2008年1月份前后，沿海集團才最終決定將這一酒店立項的產品做成目前這種小戶型LOFT，“做成3.9米的層高，做成LOFT，這些決定在早期是沒有成形的。在這之前，至于精裝、送家電等等條件，就更無從談起了?！倍@一改變，至少對購買者心理臨界點有了一定的界定和觸動。

“總價較低，功能齊全的房子最好成交?！焙皶熣f。記者對幾位二手房購買者的采訪同樣發現，功能和實用性在成交中起了重要作用，例如，以清河地區清上園的二手房為例，同樣是70多平方米的戶型，其中有的戶型為方正的兩室一廳，功能上完全能滿足三口之家的日常生活；有的戶型則為一居室，盡管客廳空間寬闊，即使單價和總價都比兩居室的低，也很難吸引購房者的興趣?！岸际峭瑯拥拿娣e，如果要把這個一居室改為兩居，非常困難；如果要買一居室的話，我還有很多其他的選擇，完全可以買一個面積小、總價低，更加實用的一居室?！币晃豢捶空哒f。

以美利山LOFT為例，盡管上層空間限制了舒適度，但是就功能而言，卻提供了較為完整的功能區間。

在市區，不少90年代左右、50至60平方米的緊湊型兩居室，成交速度明顯快于其他房源。

這些急切的自住性需求，盡管他們的行動依然小心翼翼，但正是他們在一定程度上支撐著目前的房地產市場。

經濟觀察網相關產品

(共有條評論)

更多評論