冬天里的算盤：住宅部品契機

經濟觀察報 記者 張雅楠 日子艱難，房地產開發企業都在審視土地、現金為王的傳統模式，集約建造、成本約束似乎成為瘋狂擴張之后的另一種路徑，此時，這種覺醒不論是對房產企業個體生存還是對住房市場長遠發展來說，都未為晚，雖然中國倡導建設節能、省地、環保型建筑已近10年。

“房地產行業的冬天，或許正是部品商的機會，開發商正在嘗試運用部品控制成本?！闭诰o張籌備2008住交會的負責人，顯然感受到了部品商與往年不同的感覺。

住宅產業化，即用社會化大生產的方式代替半手工半機械化的粗放型生產方式，將房屋的墻壁、窗戶、廚衛、太陽能熱水器等零部件拆分為各個部品，在車間加工完成后，在工地進行統一的拼裝。像搭積木一樣蓋房子，像是童年游戲情結的延續，實際上是提高住房質量和勞動生產率的必然選擇。

尤其是油價促發的能源之爭，幾乎到了冷兵器才能解決的危困局面。美國一直懸而未決的一項新能源政策，在近日終于冰消雪融。9月16日，美國參議院就一攬子減稅計劃達成共識，其中將太陽能行業的減稅政策 (ITC)續延2-6年，對于商用太陽能項目的投資稅減免延長8年，而住宅太陽能項目的投資稅減免政策延長2年，并且取消每戶居民光伏項目2000美元的減稅上限。與國內太陽能產業一直處于不溫不火的狀態相比，來自政府的推動顯然更為直接有效。

建筑節能

萬科早在2000年就在東莞設立了“住宅工業化基地”，并且在產業化開發方面已經有了實際性的探索。萬科系列實驗樓的建造過程中，施工現場只有10名工人，2名管理人員，因為工廠承接了大量的人力以及精度難以控制的工作。傳統模式下，一棟18層的小高層，包括精裝修建造周期約為12個月；而裝配式生產方式所用時間僅為10個月。

住宅產業化節省的不僅是建筑工地上的時間和成本，還可以將節能、省地、環保的技術應用到部品的研發、設計中，提高房屋的品質和對新能源的利用程度，帶動產業鏈條全面升級。

家住寧波市的李先生入住“維科·水岸心境”已經四個月了，剛剛過去的盛夏幫他考驗了這個建設部節能示范小區。保溫外墻和鋁窗能夠保溫隔熱，開空調的時間比以前少，但是居室內的溫度可以保持很久，每個月的電費比住以前的房子時節省了一半，這是李先生最明顯的感受。

“維科·水岸心境”除了采用外墻外保溫和保溫鋁窗等節能技術之外，還采用了山東力諾瑞特新能源有限公司提供的聯集管式太陽能熱水工程。太陽能熱水器和墻體、地板、房頂一樣，是建筑的功能構件，和建筑物同期設計、同期施工、同期交付使用。李先生介紹，住以前的房子時，一噸熱水需要20元，用著實在心疼，熱水管道基本是不打開的，各家各戶都是自己用電熱水器燒水，現在有了太陽能，連這項電費也節省下來了。沒有居住經歷的人，很難想象太陽能技術給居住帶來的具體變化，而事實上在歐洲太陽能、風能在住宅方面的應用已經相當成熟了。

與萬科住宅產業化基地一樣，力諾瑞特新能源有限公司也是建設部授牌的十個國家住宅產業化基地之一，研發的方向是太陽能與建筑一體化。中國單位建筑能耗是發達國家的3倍，每年我國新建建筑竣工約20億平方米，在已建成的近400億平方米的建筑中，99%為高能耗建筑。據專家估計，在建筑中全面導入太陽能新能源可以實現建筑節能10%-15%，如果解決采暖問題，將使降耗指標提高到40%-50%。

力諾瑞特在住宅產業化上的自覺，來自營業額的細微變化。力諾瑞特常務副總文哲亮介紹，在2004-2005年間，太陽能行業遭遇了經營的瓶頸，營業額的上升勢頭趨于平緩。當時，太陽能的消費群體主要是單一客戶，他們最關注的是產品的價格以及熱水量、耐久度等技術指標，對服務和品牌的需求較低，并且對產品需求的反饋需要經過經銷商、分銷商，路徑較長，加上滯后的時間成本，一次技術革新所需時間較長，但幅度卻未必到位。

一個全國知名的開發企業曾經對太陽能企業進行了一次招標，最先進行的兩家企業談了幾十分鐘就出來了，力諾瑞特和這家開發企業談了兩三個小時。文哲亮告訴記者，曾經他們和開發企業也只能談熱水有多熱，經歷了最初的隔行如隔山，力諾瑞特成立了太陽能與建筑一體化工程公司，配備了太陽能、給排水、建筑等方面的專業人員，負責建筑和太陽能的結點問題?，F在，力諾瑞特太陽能與建筑一體化的推廣區域已經遍及山東、江蘇、浙江、廣東等省。

建設部住宅產業化促進中心副主任梁小青說：“遠大的發展模式在今后是一個方向?！蓖瑸榻ㄔO部住宅產業化基地的遠大集團，除了開發建設建筑，還參與廚衛體系部品的開發和研究，身兼開發企業和部品研發企業雙重身份，更清楚建筑需要的是什么，這種模式可以減少中間成本，縮短反饋路徑。但就目前住宅產業化的水平而言，住宅工業化和建筑部品還有很大的發展空間。

產業化瓶頸

1998年，國務院取消實物分房制度，當時，居民對住房本身的質量和居住環境的投訴非常突出，形成住房市場之后，提供什么樣的住房，住房產業如何發展就成為當務之急。1999年，國務院下發的《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見的通知》，正式提出推進中國住宅產業現代化。因為投資量大，產業鏈條多，涉及的政策廣，房地產行業必將成為國民經濟的支柱產業，粗放型的產業發展模式需要改變。

但中國住宅產業化起步較晚，動力也稍嫌不足。

日本早在1968年就提出了住宅產業化的概念，實際上，日本從上世紀四十年代末開始，就為發展住宅產業化實施了一整套政策及措施。目前，萬科的PC（預制混凝土）率只有25%，而日本可以達到幾乎100%。前住宅產業化促進中心副主任童悅仲介紹，澳大利亞的建筑界認為他們的住宅產業化是被逼出來的，澳大利亞建筑工人的工資很高，將建筑工地的工序進行分解，能拿到工廠做的都拿到工廠，有利于降低成本，提高競爭力。

但中國的人力成本低廉，全國近三萬家房地產開發企業，多為項目公司，往往注冊一個公司開發一個項目，對于樹立品牌、提高房屋品質并無太大的積極性，對此，文哲亮對記者表示，事實確實如此，太陽能這一部品目前確實不能滿足所有開發企業的需求，萬科、中海、棲霞建設等大的房地產開發企業早已接受并應用，但中小開發企業的接受還需要一個過程。萬科集團上海區域副總經理付志強也表示，目前中國住宅產業化的瓶頸在于產業鏈的結合。盡管目前太陽能的技術已經相當成熟，在技術上實現太陽能和建筑一體化已經不是難題，但是很多新能源的利用技術還是不能很好地應用到建筑中。

“住宅產業化的產業鏈不僅是一條技術鏈，還是一條政策鏈和體制鏈?！苯ㄔO部住宅產業化促進中心副主任梁小青說，雖然試點項目在各地得到了推行，但是各地的政策對住宅產業化的扶持并不到位，很多節能示范小區做了垃圾和中水處理，但在市政建設費用上沒有任何的減免措施，不能激勵更多的企業效仿。

同樣，建筑規范滯后也牽絆著太陽能在建筑上的應用。目前，雖然山東、江蘇、河南、廣東等省已出臺十二層以下建筑必須安裝太陽能的強制令，但是全國目前尚未形成太陽能在建筑中應用的技術規程，使得太陽能在設計院設計、建筑商施工、房產商驗收和物業管理商進行的后期管理、維護中無相關的指導方案。規程的缺失造成房產商在進行招標時缺乏標準的要求，對太陽能與建筑的結合是一個極大的隱患。

但日本早在1970年就提出了“住宅性能標準”，委托省屬建筑研究所開發“住宅性能綜合評價體系”的研究，將住宅各部位的性能定量化，并建立優良住宅部品認定制度，住宅部品認定中心對部品的外觀、質量、安全性、耐久性、易施工安裝性等進行綜合審查，公布合格部品，并強制要求在公營住宅中使用，到1990年，就有663家部品生產廠家的部分產品取得了優良住宅部品認定。

契機

在房地產行業緊縮之勢下，許多開發商都表示，房地產行業應對“過冬”的最好方式就是提高房屋品質，從以前的粗放式的增長方式轉變為以產品質量為主導的增長方式，陽光100置業集團常務副總范小沖表示，過去能找到一塊地，或者能找到錢，就可能得到發展，這種坐地生財的模式，不是靠產品開發獲得利潤，很多上市公司的報表是增長，其實很多利潤的獲得來自土地增值。今天的游戲規則已經發生改變，依靠品牌、成本控制、產品品質的提升、真正為客戶創造價值、在有限的土地上創造更高價值，才是房地產公司的核心競爭力。房地產行業的緊縮之勢能否成為住宅產業化的一個良好契機，對此，梁小青主任認為：“住宅產業化和房地產的冷熱沒有關系，關鍵還是觀念?！?

實際上，建設節能、經濟環保的小區投入的成本可能要比一般的小區高一些，像之前提到的杭州的李先生，他在2006年買“維科·水岸心境”的價格是6000多元/平方米，現在小區已經全部售罄，二手房的價格都已經漲到每平方米1萬多元了。

• · 民政部回應"8成地震捐款可能流入政府財政" 　|　 2009-08-13
• · 商務部：中國對美國輪胎出口未造成實質傷害 　|　 2009-08-12
• · 聯通100億采購500萬部iPhone 　|　 2009-08-12
• · 營業部觀察日記二：五連陰后散戶看股 　|　 2009-08-11
• · 交通銀行研究部：物價觸底回升態勢顯現 　|　 2009-08-11