周大福競得廣州“東塔”

經濟觀察報記者王凱魏黎明 9月12日，周大福企業有限公司（以下簡稱 “周大?！保┮詢H有的一次2860元/平方米的底價報價，拿下了廣州東塔項目。冷清的競標場面令人頗感意外，一方面折射出內地房企的資金窘境；另一方面亦顯示了外資公司對內地市場的濃厚興趣——正式提交競買文件的五家公司中，有三家來自境外。

東塔項目落入外資之手，是否預示著外資大舉進入內地樓市的開始？

外資并購潮到來？

自西塔項目在2005年年底被越秀集團競得后，東塔項目便成為各路開發商的爭奪目標。

根據廣州市政府的規劃，東、西塔組成的“雙子塔”將以432米的樓體高度成為國內第一高的“雙子塔”，將以“廣東第一高樓”的身份成為廣州未來具有高檔商業、辦公功能的廣州地標性建筑，是未來廣州促進高端現代服務業發展的重要載體。

“這個項目前景很好，我們一直想拿下?！北＠禺a董事總經理宋廣菊告訴記者。

根據招標規定：該次評標分三階段淘汰，即“兩階段評審＋公開競價”。首先評審技術標，評審東塔的設計方案，從五個投標開發商中淘汰一個，前四名進入商務標評審，主要根據公司的業績、開發方案和設計優化、資金方案、經營方案、財務分析、接受政府監管承諾情況等進行綜合評價，評出前三名進入12日的公開競價。

宋廣菊沒想到，在9月9日提交了競買文件后，經過前兩輪評審，來自新加坡的嘉德置地和保利就被淘汰出局，由另外三家——周大福、越秀城建和毅日地產（香港華人置業）進行12日的公開競價。

“這不僅僅是競標價格的問題，而是廣州市政府綜合的考量?！彼螐V菊揣測，“周大福在香港也做過這樣大體量的綜合性項目，在經營上，可能比內地公司更有優勢。同時，引進外資有利于這個項目國際性商業地產的定位?！?

合富輝煌首席市場分析師黎文江也認為：“像東塔這樣的項目，引進外資有利于在國際上招商，引進國際大公司、大企業進來，這跟廣州市正在推進的現代服務業趨向是吻合的?！?

新世界中國地產有限公司企業傳訊經理林志中告訴記者：“大家對周大福的認識還有誤區，他不只是做珠寶生意，他也進行投資，不僅在海外投資了很多地產，在北京順義也投資了麗宮別墅。他們有資金、有經驗?！?

雖然周大福最終競得了東塔，但是其所付出的建造成本將是一筆不小的數目。

來自廣州市國土局的公告顯示，根據參投企業的標書反映，在不考慮物價、人工成本、貨幣匯率等因素變動的情況下，東塔項目光建造成本將超過70億元，回收成本周期在15年至20年間。

華高萊斯國際地產顧問副總經理公衍奎認為：“開發建設東塔，對企業融資實力、抵御風險能力、回報周期提出了非?？量痰囊?。這也是其他兩家企業權衡利弊最終放棄競標的原因?！?

在他看來，雖然周大福競得了東塔項目，但并不意味著外資進軍內地樓市的收購潮已經到來。

什么方式進入？

8月中旬，招商地產出售南京國際金融中心給新加坡基金公司ARA。

此前，科威特外資管理局入股香港南海公司，參與投資開發深圳蛇口某綜合類以住宅為主的地產項目。

在第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄看來，這些外資并購事件在最近幾年內一直都存在，只不過最近內地開發商資金較為緊張，對外資而言并購機會多了一些。

1992年即進入內地的第一太平戴維斯主要為一些外資買家和機構投資者提供服務，如林木雄所言，最近一段時間的咨詢業務確實多了很多。

“我們最近接待的歐洲及中東的兩家私募基金代表，將到廣州天河區某寫字樓項目進行考查，一家來自迪拜，資金主要是阿拉伯富豪的私人存款；另一家來自歐洲，規模都有數億美元?！?

據記者了解，近來，很多來自歐洲、中東、澳大利亞的私募基金都在深、廣兩地尋找高端的寫字樓和別墅項目。

林木雄說：“就我觀察，原本看中人民幣升值因素投資內地房地產市場的情況，從人民幣與美元對價達到7之后，就明顯減少了?，F在進來的外資主要還是看到了中國內地房地產市場的機會，看中項目本身有很大的升值潛力，因此長期持有?！?

外資進軍內地的背后是對中國房市長期向好的考量，在這一判斷上，與國內開發商并無二致，只是宏觀調控趨緊，內地開發商在資金上捉襟見肘，給了外資投資的機會。

在“限外令”的阻止下，各路海外資本依然通過各種渠道曲線進入中國樓市。

“一些外資在境內設立投資機構，跟國內開發商合作；在海外市場如H股買進內地房地產開發商的股票；又比如周大福的老板鄭裕彤借款恒大?！痹诹帜拘劭磥?，資金就像水一樣，無孔不入。

公衍奎也認為：“在資金渠道操作上，早已不是問題，拿此次周大福競得東塔項目來說，其在國內早已有實體，在國內就可以完成融資?！?

雖然與以前的電話咨詢相比，海外資本進入內地實地考察的情況逐漸增多，“但是依然停留在觀察階段，一是等待購買時機，另外就是政策上沒有松動”。

引進外資迫切？

記者在廣州市國土局的網站上看到，市委、市政府也將出臺一系列措施，進一步優化投資環境和完善體制政策，鼓勵和引導現代服務業發展。接下來政府還將組織對廣州市白云新城、員村、白鵝潭、珠江新城中軸線四個功能區的招商推介。

“從投資角度來說，應該鼓勵外資進來。外資有經驗，有先進的理念，可以推動內地房地產市場發展?！崩栉慕f，“這幾年一直是這樣，外資占比例太少了，起碼達到10%才是合理的。目前進來的外資大部分是港資，新加坡的凱德置地在廣東也就少數幾個項目?！?

根據廣東省統計局統計，今年上半年廣東房地產投資中，銀行貸款占23%，自有資金占36%，項目定金、銷售款占38%，剩下的不到3%是外資。

雖然廣州市政府有著這樣引進外資的良好愿望，內地市場也比以前有更多的并購機會，但是海外資本在地價、回報周期等方面顯然有著更加慎重的考慮。

拿此次退出競標的毅日集團來說，其代表中國業務部高級經理葉家輝告訴記者，之所以在頭天晚上才決定不參與現場舉牌，是因為東塔項目地價雖然比較有吸引力，但其建筑成本很高，每平方米的成本大約1.3萬－1.6萬元，而且開發時間需要5年，如果把同樣的資金投入到其他項目的話，收益可能會更大。

今年7月1日，國家商務部下發的《商務部關于做好外商投資房地產業備案工作的通知》指出，商務部委托省級商務主管部門對外商投資房地產業備案材料進行核對。針對外商投資房地產相關需要審批事項，地方商務主管部門依法進行審批，并將原需報商務部備案的材料送至省級商務主管部門進行核對。

“雖然這意味著外資投資審批的權限開始到地方政府。根據需要，地方政府可以加快審批和備案的時間，進而加快外匯資金進入的時間。但是，限外的總體情況依然偏緊?！惫芸J為。

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