上海房價05年大跌故事重演?

經濟觀察報記者陳周錫陳哲 8月下旬，上海市房地資源系統黨政負責干部大會上，“保持房市房價基本穩定”成為上海市房地局下半年重點工作之一。無獨有偶，上海多家銀行也接到監管部門文件，要求務必在內部進行房貸壓力測試，預估房價下跌導致的信貸壞賬金額。

一直被視為房價最為穩定的上海，再次為房價的下行開始擔憂了。據了解，七、八月份上海房價出現了一波明顯的降價，甚至個別樓盤最大跌幅為30％?！斑@只是開始?！鄙虾３扇脴I顧問有限公司董事長全忠認為，開發商最難熬的日子將會在年底，預測房價底部構筑最快在明年5月。

降價成為主流

最吸引眼球的是，國內兩大知名開發商萬科和金地，前兩個月在上海新房主戰場三林板塊“大打出手”，采取的“殺手锏”都是降低價格。

今年7月初，金地 “灣流域”憑其后發的產品和配套優質，與萬科“金色雅筑”花園洋房價格相當。7月25日，萬科“金色雅筑”將小高層報價從18000-16000元/平方米下調至17000-15000元/平方米。緊跟著，金地“灣流域”所開出的小高層房源報價只有15000-13000元/平方米。隨后，萬科立即宣布兩幢小高層每套房源再降10萬元。

萬科“金色雅筑”售樓處龐先生8月26日說，這批主推的是90平方米左右的裝修房，其中兩幢臨街的小高層每套房優惠10萬元，其他房源最大優惠為房價的3.2％?！艾F在這兩幢樓只剩下1套房子，其他房子也賣了六成以上，賣得還是比較好的?！?

“網上房地產”的數據顯示，“金色雅筑”參考價格為18000元/平方米，與“灣流域”17000元/平方米比較接近?？梢钥闯?，萬科“金色雅筑”售價價格下降了6％－20％。

從“金色雅筑”出發，途經一段攤販嘈雜的馬路和露天菜場，約1000米遠就是金地“灣流域”。售樓處人士介紹，該樓盤裝修房單價要比萬科“金色雅筑”便宜1000元/平方米左右，“來我們這里看房的人很多，現在花園洋房已經賣了1/4，雙拼別墅賣了1/2?！?

據了解，萬科和金地的“競價銷售”，已經引發了三林板塊新房價格的整體下降，周邊原先漲到13000元/平方米的樓盤跌回到萬元水平，甚至出現新房價格低于二手房的情況。

上海佑威房地產研究中心主任薛建雄認為，兩大樓盤相繼降價使三林地區房價理性回歸。事實上，從去年初開始，三林板塊房價一路飆升，到今年年初已翻了一番。在今年樓市進入低迷期時，三林成為上海樓市房價調整的重災區。

一系列跡象表明，房價下跌已不止三林一個板塊，上海北蔡、萬里、大華等地的房價也都從16000元/平方米以上回調到14000元/平方米以下。

據了解，由上海本地企業開發的 “大華錦繡華城”，8月份拿出沿馬路的1、2號樓促銷，成交的61套房源均價13551元/平方米，其中5套“特價房”只有12079元/平方米，遠遠低于上半年成交均價17740元/平方米。

寒冬尚未到來

一系列跡象表明，這次上海似乎正在重演2005年房價大跌的歷史，其跌幅極有可能要比2005年大得多。

作為上海超級大盤的 “中遠兩灣城”，1999年起價為3200元/平方米，隨后一路上漲至2005年初的16000元/平方米。在宏觀調控下，該樓盤2006年2月起價下跌至10967元/平方米，價格進入一個階段性低谷。

隨后，調控政策出臺較少，該樓盤房價又開始上漲，去年初起價為13030元/平方米，而到今年2月售價已高達23000元/平方米，漲幅高達71%。據了解，當時售樓處還一再聲稱，低區售價也要達到22800元/平方米。

今年3月份之后，隨著成交量一路下滑，“中遠兩灣城”打出9折售房廣告，盡管價格下降了3000多元/平方米，但銷售業績仍不理想。為此，今年8月“中遠兩灣城”采取了進一步的降價措施。

截至8月21日，該樓盤成交的34套2至4樓的房源，成交均價為14001元/平方米。其中，8月18日集中成交的29套房源均價僅13842元/平方米，而21日成交的3套更是低至13804元/平方米。與5個月前的最高售價相比，房價已經下跌了近40%。

“降價銷售是惟一出路?！鄙虾３扇脴I顧問有限公司董事長全忠認為，上半年大部分開發商銷售業績只完成全年任務的25％左右，這必然促使他們在下半年加大銷售力度。在市場面沒有根本好轉以及年底財務結算的壓力下，到年底一些開發商很難撐得住。

“構筑房價底部，最快也要到明年5月份?！比艺f，快到9月至11月的銷售旺季，上海大部分開發商采取“中低定價”策略，然而還有一些開發商“主意未定”。

尤其是一些滾動開發的項目，定價陷入進退兩難的境地，低于之前已售房價，擔心引發業主退房，砸了苦心經營的品牌；高于之前已售房價，擔心很難賣出去，資金緊張難以解決。

在這種情況下，民間投資開始“棄房斷供”。

一位來自福建的房地產業界人士透露，在今年初上海房價高位時買入的一些福建“合伙”投資者，開始了“棄房斷供”做法?！胺績r跌了，就沒人愿意放錢了，反正虧了也就那么幾萬塊?！睋榻B，這些“合伙”投資者，買房資金大部分來自銀行貸款。

據悉，已完成的部分壓力測試結果并不樂觀。有的銀行測試結果顯示，如果房價下跌20%，個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40%，個人房貸不良率將上升約4%。

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